Published:Updated:

கொரோனாவால் முடங்கிக்கிடக்கும் ரியல் எஸ்டேட் துறை... மீள்வது எப்போது? - விரிவான அலசல்!

ரியல் எஸ்டேட்
ரியல் எஸ்டேட்

வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்பும், அதற்கேற்ப முதலீடுகளும் இருந்தாலும், கொரோனாவுக்குப்பின் ஏற்கெனவே கணித்தபடி ரியல் எஸ்டேட் துறையின் வளர்ச்சி இருக்குமா?

இன்றைக்கும் சொந்த வீடு என்பது நடுத்தர மற்றும் அடித்தட்டுக் குடும்பங்களில் வாழ்நாள் சாதனையாகவே இருந்துவருகிறது. அதற்காகப் பல ஆண்டுகளாகக் கனவுகண்டு, செலவுகளைக் குறைத்து, சேமிப்பைப் பெருக்கி, வங்கிக்கடன், நகைக்கடன் என அனைத்தையும் வாங்கித்தான் சொந்த வீட்டுக்கனவை நனவாக்குகிறார்கள். தற்போது கொரோனா காரணமாக இரண்டு மாதங்களாகத் தொடரும் ஊரடங்கால் பலரின் சொந்த வீட்டுக்கனவு தள்ளிவைக்கப்பட்டுள்ளது, சிலருக்கோ தகர்க்கப்பட்டுள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட்
ரியல் எஸ்டேட்

ஊரடங்கு காரணமாக கார்ப்பரேட் நிறுவனங்கள் முதல், சிறுதொழில் நிறுவனங்கள்வரை பெரிய அளவில் வருமான இழப்பைச் சந்தித்துள்ளன. இதன்காரணமாக, பணியாளர்களுக்கு சம்பளக்குறைப்பு, பணிநீக்கம் போன்ற நடவடிக்கைகளை எடுத்துவருகின்றன. சொந்த வீடு வாங்குவது அல்லது கட்டுவது என்பது மிகுந்த மகிழ்ச்சியான செயல். சந்தோஷமான மனநிலையில், பொருளாதார நிலையில் இருந்தால்தான் அதுகுறித்து பலரும் சிந்திப்பார்கள். ஆனால், தற்போது வேலைக்கே உத்தரவாதமில்லாத சூழலில், வீடு வாங்கும் கனவை ஒத்திப்போட்டுவருகிறார்கள். தனி நபர்களுக்கு மட்டுமல்ல, தொழில் நிறுவனங்களும், தங்களது நிறுவனத்துக்குக் கிளைகளைத் தொடங்குவது, தொழிற்கூடத்தை விரிவுபடுத்துவது, புதிதாக தொழில் நிறுவனக்கட்டடத்தைக் கட்டுவது போன்ற எந்த முயற்சியிலும் தற்போதைக்கு ஈடுபடும் நிலையில் இல்லை.

இந்தியாவிலேயே அதிக அளவிலான வேலைவாய்ப்புகளை உருவாக்கும் துறைகளில் ஒன்று ரியல் எஸ்டேட் துறை. இந்தத் துறையில் நேரடி வேலைவாய்ப்பு மட்டுமன்றி, வீடு கட்டுவதற்குத் தேவையான பொருள்கள் அனைத்தையும் தயாரிக்கும், விற்பனை செய்யும் நிறுவனங்களும் இத்துறையால் வேலைவாய்ப்பு பெறுகின்றன. ரியல் எஸ்டேட் துறையில், இதற்கென படித்து முடித்து தொழிலில் இறங்கியவர்களைவிட, அனுபவத்தின்மூலமாக இத்துறையில் பெரிய அளவில் வளர்ந்திருப்பவர்கள் பலர் இருக்கிறார்கள்.

தற்போதுள்ள சூழலில், வட மாநிலத் தொழிலாளர்கள், சொந்த ஊர்களுக்குச் சென்றுள்ளதால் தொழிலாளர்களுக்கான பற்றாக்குறை நிலவுகிறது. அதனால் பணி சற்று நிதானமாக நடக்கிறது
எஸ்.ஸ்ரீதரன்

இந்தியா ஒரு வளர்ந்துவரும் நாடு. உலகமயமாக்கலுக்குப்பின் வேலைவாய்ப்புகள் அதிகரித்ததால், கிராமங்களைவிட்டு நகர்ந்து நகரங்களில் குடியேறும் மக்கள் தொகை வெகுவாக அதிகரிக்கத் தொடங்கியது. அவர்கள் அனைவரும் நகரங்களிலேயே செட்டிலாகத் தொடங்கியதால் நகர்ப்புறங்களில் வீடுகளின் எண்ணிக்கை அதிகரிக்கத் தொடங்கியது. ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் தேவையும் அதிகரிக்கத் தொடங்கியது.

2005-ம் ஆண்டில், இந்தியாவிலுள்ள நகரங்களில் வீட்டுக்கான தேவை 1.84 கோடியாக இருந்தது. கிராமப்பகுதிகளில் வீடுகளுக்கான தேவை 30.1 கோடிகளாக இருந்தது. கிராமங்களைப் பொறுத்தவரை, வருமானம் குறைவாக இருந்ததால், கான்கிரீட் இல்லாத வீடுகளில் வசிப்பவர்களின் எண்ணிக்கை அதிகமாக இருந்தது. வருமானம் அதிகரிக்க அதிகரிக்க, வீடு கட்டுவதும் அதிகரித்தது.

வீடுகளுக்கான பற்றாக்குறை
வீடுகளுக்கான பற்றாக்குறை
#VikatanInfographics

2015-ம் ஆண்டில் கிராமப்பகுதிகளில் வீடுகளுக்கான தேவை 1.48 கோடி என்ற அளவுக்கு குறைந்துள்ளது. ஆனால், நகர்ப்பகுதிகளில் மக்கள் தொகை வெகுவாக அதிகரித்துவந்ததால், 2015-ம் ஆண்டில் நகர்ப்பகுதியில் வீடுகளுக்கான தேவை 1.87 கோடியாக, அதிக மாற்றமில்லாமல் இருந்தது. நகர்ப்பகுதிக்கு வரும் மக்களின் எண்ணிக்கை மேலும் மேலும் அதிகரிப்பதால், 2022-ம் ஆண்டில் நகர்ப்பகுதிகளில் வீடுகளுக்கான தேவை 3.41 கோடிகளாக இருக்குமென்று ஐ.பி.இ.எஃப் அமைப்பு வெளியிட்டுள்ள புள்ளி விவரத்தில் கணிக்கப்பட்டுள்ளது.

``இந்தக் கொரோனாவால் சொந்த வீடு அவசியம் என்பதை அனைத்துத்தரப்பு மக்களும் உணர்ந்துள்ளார்கள்" என்கிறார் கிரடாய் அமைப்பின் தலைவர் எஸ்.ஸ்ரீதரன். ``தற்போது கொரோனா ஊரடங்கால் அனைத்து துறைகளுமே ஸ்தம்பித்து நிற்கும் சூழல் நிலவுகிறது. எனினும், எங்களது துறையின் அவசியம் கருதி, பணிகளைத் தொடங்க அனுமதி கிடைத்துள்ளது. வீடுகளுக்கான ரிஜிஸ்ட்ரேசன் பணிகளைத் தொடங்கிவிட்டோம். வங்கிகளும் வீட்டுக்கடன் வழங்கத் தொடங்கிவிட்டன. தற்போதுள்ள சூழலில், வட மாநிலத் தொழிலாளர்கள், சொந்த ஊர்களுக்குச் சென்றுள்ளதால் தொழிலாளர்களுக்கான பற்றாக்குறை நிலவுகிறது. அதனால் பணி சற்று நிதானமாக நடக்கிறது. அனைவருமே பாதிப்பில் இருப்பதால் வழக்கமான வசூல் தற்போது இல்லை. இந்த நிலை, இன்னும் 3-6 மாத காலங்களில் மாறிவிடும் என்று கருதுகிறோம்" என்றார்.

எஸ்.ஸ்ரீதரன்
எஸ்.ஸ்ரீதரன்

ரியல் எஸ்டேட் துறை விரைவில் மீண்டு வருமென்று கிரடாய் தலைவர் கூறுவது முற்றிலும் சரியானதே. நகர்ப்பகுதிகளில் எண்ணிக்கையில் பெருகிவரும் தொழில் நிறுவனங்களால், நகரங்களை நோக்கி வரும் மக்கள் தொகை அதிகரித்தபடியேதான் இருக்கிறது. இத்தனைக்கும் மும்பை தொடர் குண்டுவெடிப்பு, மும்பை தீவிரவாதிகள் துப்பாக்கிச்சூடு, சென்னை சுனாமி, சென்னை வெள்ளம் எனப் பல்வேறு பதற்றமான சூழல்களை நகரங்கள் கடந்து வந்திருக்கின்றன. தற்போதுகூட சென்னையிலும் மும்பையிலும்தான் கொரோனா தாக்குதலும் உயிர்ப்பலியும் அதிக எண்ணிக்கையில் இருக்கிறது. எனினும் நகரங்களின்மீதான மோகமும், நகரத்துக்கு வந்தால் வேலைவாய்ப்பு பெறலாம் என்ற நம்பிக்கையும் குறைவதாக இல்லை.

இந்திய நகர்ப்புற மக்கள் தொகை அளவு 2015-ம் ஆண்டில் 42.9 கோடியாக இருந்தது. அது 2019-ம் ஆண்டில் 46 கோடியாக அதிகரித்துள்ளது. 2025-ம் ஆண்டில் 52.5 கோடியாக அதிகரிக்கும் என்று கணிக்கப்பட்டுள்ளது. நகரங்களில் மக்கள் தொகை அதிகரிக்கும்போது வீடுகள் மட்டும் அதிகரிப்பதில்லை. கடைகளும் வணிக வளாகங்களும், பெரிய மால்களும்கூட அதிகரிக்கின்றன.

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடுகள்
ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடுகள்
#VikatanInfographics

2012-ம் ஆண்டில் இந்தியா முழுக்க 188 மால்கள் இருந்தன. 2018-ம் ஆண்டில் இந்த எண்ணிக்கை 253 ஆக உயர்ந்துள்ளது. இந்த ஏற்றப்போக்கு காரணமாக ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடுகள் அதிகரித்துவருகின்றன. 2013-ம் ஆண்டில் 1,139 மில்லியன் அமெரிக்க டாலர்களாக இருந்த முதலீட்டுத்தொகை, 2019-ம் ஆண்டில் 5,147 மில்லியன் அமெரிக்க டாலர்களாக அதிகரித்துள்ளது.

வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்பும், அதற்கேற்ப முதலீடுகளும் இருந்தாலும், கொரோனாவுக்குப்பின் ஏற்கெனவே கணித்தபடி ரியல் எஸ்டேட் துறையின் வளர்ச்சி இருக்குமா என்று நவீன்ஸ் ஹவுஸிங் இயக்குநர் குமாரிடம் கேட்டபோது, ``தொடர்ந்து 50 நாள்களாகக் கட்டுமானப்பணிகள் நிறுத்திவைக்கப்பட்டு தற்போதுதான் தொடங்கப்பட்டுள்ளன. ரெரா பதிவுபெற்ற கட்டுமானப்பணிகளுக்கு 6 மாத காலம் கூடுதல் அவகாசம் கொடுத்துள்ளார்கள். இத்துறையில் கிட்டத்தட்ட 90% பேர் வெளி மாநிலத்தொழிலாளர்கள். ஏற்கெனவே பெரும்பாலான தொழிலாளர்கள் அவர்களின் சொந்த ஊர்களுக்குச் சென்றுவிட்டதால் பணி தொய்வடைந்துள்ளது. கட்டுமானப்பணிகள் முழுவீச்சில் நடைபெறுவதற்கு 6 மாதத்துக்கு மேலும் ஆகக்கூடும்.

நவீன்ஸ் ஹவுஸிங் இயக்குநர் குமார்
நவீன்ஸ் ஹவுஸிங் இயக்குநர் குமார்

அதேபோல, வாடிக்கையாளர்கள் தரப்பில் வீடு வாங்கும் ஆர்வமும் குறைந்துள்ளது. வங்கிக்கடனுக்கான வட்டி விகிதத்தை மேலும் குறைத்துக்கொண்டே சென்றால் வீடு வாங்குவோர் எண்ணிக்கை அதிகரிக்கக்கூடும். இது அரசாங்கத்தின் கொள்கை முடிவுகளில்தான் இருக்கிறது. நுகர்வோரிடம் பணப்புழக்கம் அதிகரித்தால்தான் வீடு வாங்குவதில் ஈடுபாடு வரும். அதற்கேற்ப கட்டுமானப்பொருள்களின் ஜி.எஸ்.டி விகிதத்தைக் குறைக்க வேண்டும். ஏற்கெனவே நீக்கப்பட்ட உள்ளீட்டு வரிக்கழிப்பு முறையை மீண்டும் கொண்டுவர வேண்டும். முத்திரைக் கட்டணமும் பதிவுக்கட்டணமும் இணைந்து 11 சதவிகிதமாக உள்ளது. அதனை 4% அளவுக்குக் குறைக்க வேண்டும்.

வீடு கட்டுவதற்கான அப்ரூவல் பெறுவது மிகக்கடினமான, அலைச்சலான பணியாக உள்ளது. நகர்ப்பகுதிகளுக்கு சி.எம்.டி.ஏ., கிராமப்பகுதிகளுக்கு டி.டி.சி.பி என இரண்டு அமைப்புகள் இருக்கும்போது, இவற்றையும் தாண்டி, பஞ்சாயத்து யூனியன், பஞ்சாயத்து, காவல்துறை என்.ஓ.சி எனப் பல்வேறு தரப்பிடமும் ஒப்புதல் பெறவேண்டி இருக்கிறது. ஒரு வீடு கட்டுவதற்கு ஒப்புதல் தருகிறார்கள் என்றாலே அந்த வீட்டுக்கு மின் வசதி, குடிநீர் வசதி, சாலை வசதி, வடிகால் வசதி என அனைத்துக்குமான அனுமதியும் வேண்டியதிருக்கும் என்பது தவிர்க்க முடியாதது. எனவே, வீடு கட்டுவதற்கான அனுமதி தரும்போதே அனைத்துக்குமான ஒப்புதலையும் ஒரே நேரத்தில் வழங்கிவிட்டால் அடுத்ததாக வீடு கட்டும் பணியில் மட்டுமே கவனம் செலுத்தலாம். ஆனால், தற்போது ஒவ்வோர் இடத்திலும் ஒப்புதல் வாங்குவதே பெரும்பணியாக இருக்கிறது. இதை எளிமைப்படுத்தினால்தான் வெளிநாட்டு நிறுவனங்களும் நம்பிக்கையோடு இத்துறையில் முதலீடு செய்வார்கள், நமது பொருளாதார வளர்ச்சியும் துரிதப்படும்" என்றார்.

ரியல் எஸ்டேட் துறை  மார்க்கெட்
ரியல் எஸ்டேட் துறை மார்க்கெட்

நவீன்ஸ் ஹவுஸிங் குமார் குறிப்பிட்டுள்ளதுபோல நம் நாட்டின் பொருளாதார வளர்ச்சிக்கு ரியல் எஸ்டேட் துறையின் வளர்ச்சி மிகவும் முக்கியம். நகர்ப்புறங்களில் வசிப்பவர்களின் வருமான வளர்ச்சியைப் பார்த்தோமானால், சென்னையில் வசிப்பவர்களின் வருமானம், 8% அளவுக்கு வளர்ச்சியடைகிறது. மும்பையில் 10%, கொல்கத்தாவியில் 9%, டெல்லியில் 8%, பெங்களூரில் 8% என்ற அளவில் ஆண்டுக்கு ஆண்டு வளர்ச்சியடைகிறது. அதற்கேற்ப நகர்ப்பகுதிகளில் ரியல் எஸ்டேட் துறை மார்க்கெட்டும் வளர்ந்துவருகிறது. 2017-ம் ஆண்டில் 120 பில்லியன் அமெரிக்க டாலர்களாக இருந்த ரியல் எஸ்டேட் மார்க்கெட், 2030-ம் ஆண்டில் 1,000 பில்லியன் அமெரிக்க டாலர்களாக உயரும் என்று கணிக்கப்பட்டுள்ளது. எனவே, இத்துறையின் வளர்ச்சி, இந்தியப் பொருளாதாரத்தின் வளர்ச்சிக்கு முக்கியமானது என்பதில் மாற்றுக்கருத்தில்லை.

ரியல் எஸ்டேட் துறை என்பது பெருமுதலாளிகளின் துறை போன்று தோற்றமளித்தாலும், பல கோடி அடிமட்டத் தொழிலாளர்களுக்கு வேலைவாய்ப்பு அளிக்கும் துறையாகவே இது விளங்குகிறது. போதிய கல்வியறிவும் இல்லாமல், சொந்த ஊரில் வேறெந்த வேலைவாய்ப்பும் இல்லாதவர்களும், மாநிலங்கள் தாண்டி வந்து வேலைவாய்ப்பு பெறக்கூடிய துறையாக உள்ளது. ஒவ்வொரு கட்டடத்திலும், கட்டடப் பொறியாளர்கள் தொடங்கி, சித்தாள்கள்வரை அனைவரின் உழைப்பும், வருமானமும் அடங்கியிருக்கிறது. புலம்பெயர் தொழிலாளர்களுக்கு வேலைவாய்ப்பும், சொந்தக்காலில் நிற்குமளவுக்கு நம்பிக்கையையும் வழங்கும் துறையாக ரியல் எஸ்டேட் துறை உள்ளது. இப்படிப்பட்ட ஒரு துறையில் தற்போது ஏற்பட்டுள்ள நெருக்கடி, மிகவும் வருந்தத்தக்கது.

தங்கள் ஊர்களுக்குச் சென்றுள்ள வட மாநிலத்தொழிலாளர்கள் பலருக்கும் அந்தந்த மாநில அரசாங்கமே ஊரக வேலைவாய்ப்புத்திட்டத்தின்மூலம் வேலைவாய்ப்பு அளிப்பதற்கான ஏற்பாடுகளைச் செய்துவருகின்றன. ஆனால், அந்தத் திட்டங்களின்மூலம் ஆண்டு முழுவதும் வேலைவாய்ப்பு அளிக்கமுடியுமா என்பதே கேள்விக்குறி. அவர்கள் அனைவரும் திரும்பிவந்தால் மீண்டும் ரியல் எஸ்டேட் துறை முழுவீச்சில் செயல்படத்தொடங்கும். அவர்கள் திரும்பி வர இயலாதபட்சத்தில் பணியாளர்களுக்கான பற்றாக்குறையைச் சமாளிப்பது கடுமையான சவாலாக இருக்கும்.

அடுத்த கட்டுரைக்கு