2017-ம் ஆண்டு, ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு சோதனைக் காலம் எனலாம். பட்டக் காலிலே படும் என்பதுபோலத் தமிழக ரியல் எஸ்டேட் துறை பல இடையூறுகளை அடுத்தடுத்து சந்தித்து, அதலபாதளத்தை நோக்கிச் சென்றது. இனி, 2018-ம் ஆண்டிலாவது  ரியல் எஸ்டேட் துறை தலைதூக்குமா என்று பார்ப்போம்.  

சென்னை உயர் நீதிமன்றம், அங்கீகாரம் பெறாத மனைகளைப் பதிவு செய்யக் கூடாது என்று 2016 செப்டம்பர் மாதத்தில்அதிரடி ஆணையைப் பிறப்பித்தது. இதனால், ரியல் எஸ்டேட் துறை வண்டி குடை சாய்ந்தது. இதிலிருந்து இன்னமும் அது மீளவே இல்லை. 

இந்த நீதிமன்ற ஆணையின் ஒரு சில நிபந்தனைகளைத் தளர்த்தியதால்,  (ஏற்கெனவே மனைகளாகப் பத்திரப் பதிவான இடத்தை மீண்டும் விற்க அனுமதி) பதிவுத் துறை சரிவிலிருந்து ஓரளவுக்கு  மீண்டது. அங்கீகாரம் பெறாத மனைகளை வரன்முறை செய்ய இரு  அரசாணைகள் பிறப்பிக்கப்பட்ட போதிலும், பல நிபந்தனைகள் சாமானியர் களால் ஏன், விவரம்  தெரிந்தவர்களால்கூடப் புரிந்து கொள்ளமுடியாமலும், புரிந்தாலும் அதைச் செயல்படுத்த போதிய அரசு அலுவலர்கள் இல்லாத  காரணத்தினாலும், வரன்முறை கேட்டுவந்த கோப்புகளை நகரமைப்புத் துறை அதிகாரிகள்  மூலையில் கடாசிவிட்டார்கள்.

இடையில் பத்திரப் பதிவுத் துறை, வழிகாட்டி மதிப்பை 33% குறைத்தது. அதேநேரத்தில், இதன் மூலம் ஏற்படும் இழப்பை ஈடுகட்ட பதிவுக் கட்டணத்தை உயர்த்தியது. இதற்குமுன் முத்திரைக் கட்டணம் 7%, பதிவுக் கட்டணம் 1 சதவிகிதமாக  மொத்தம் 8% பத்திரப் பதிவுக் கட்டணம் செலுத்தினர். இதனை முத்திரைக் கட்டணம் 7%, பதிவுக் கட்டணம் 4 சதவிகிதமாக  மொத்தம் 11 சதவிகிதமாக  உயர்த்தியது அரசு. உண்மையைச் சொல்லப் போனால்,இதனால் பொதுமக்களுக்கு யாருக்கும் பெரிதாக லாபம் இல்லை. எதற்காக வழிகாட்டி மதிப்பைக் குறைத்தார்கள், பத்திரப் பதிவுக் கட்டணத்தை அதிகரித்தார்கள் என்பது புரியாத புதிராக உள்ளது.  

மத்தியில் ஆளும் பா.ஜ.க. அரசு, நல்லெண்ணத்தோடு ‘ரியல் எஸ்டேட் வான்முறைச் சட்டத்தை (RERA)’ கொண்டு வந்தது.  இதன்படி முறைப்படி, பதிவு செய்த ரியல் எஸ்டேட் புரமோட்டர்கள் மட்டுமே ரியல் எஸ்டேட் தொழில் செய்ய அனுமதிக்கப்படுவார்கள். இவர்களும்கூட, முதலில் புராஜெக்ட் மதிப்பில் ஒரு குறிப்பிட்ட சதவிகிதத்தை டெபாசிட் செய்ய வேண்டும். மேலும், குறிப்பிட்ட காலத்தில் கட்டி முடித்து டெலிவரி செய்ய வேண்டும். வாடிக்கையாளர் புகார் செய்தால் அபராதம் மற்றும் சிறைத் தண்டனை வரை புரமோட்டர் சந்திக்க வேண்டி வரும் என்று நிபந்தனைகள் இருப்ப தால், பல புரமோட்டர்கள் ரியல் எஸ்டேட் தொழிலைத் தொடர முடியாமல் முடங்கிக் கிடக்கி றார்கள். மத்திய அரசின் நோக்கம் பாராட்டத்தக்கது என்றாலும்,  சிறு மற்றும் நடுத்தர புரமோட்டர்கள், ஓட்டப் பந்தயத்தில் வலுவான புரமோட்டர்களுடன் ஓடி இலக்கை எட்ட முடியவில்லை. இதனால் சிறிய ரியல் எஸ்டேட் புராஜெட்டுகள் முடங்கியுள்ளன.  

2018: விடிவு பிறக்குமா?

2018-ம் ஆண்டில் ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு விடிவு காலம் பிறக்கவேண்டுமானால் நடக்க வேண்டிய மாற்றங்களின் பட்டியல்  இனி...

அரசின் அணுகுமுறையில் மாற்றம்...

தமிழக அரசு, ரியல் எஸ்டேட் துறையைப் பணம் காய்க்கும் மரமாகப் பார்க்கிறது. இந்த அணுகுமுறையில் மாற்றம் வர வேண்டும். ரியல் எஸ்டேட் துறை நாட்டின்  உள் கட்டமைப்புக்கு  அடிப்படையான தூண் என்பதை அரசு உணர வேண்டும். ரியல் எஸ்டேட் துறை  என்பது ஓர் ஆலமரம். அதன் நிழலில் உருக்கு, சிமெண்ட், மணல், செங்கல், ஜல்லி, மின்சார சாதனங்கள், கண்ணாடி, வீட்டு அலங்கார பொருள்கள், ஃபர்னிச்சர் உட்பட நூற்றுக்கணக்கான தொழில்கள் நடக்கிறது என்பதை  உணர்ந்து, எல்லா உதவிகளையும் செய்வதுடன், தடைகளையும் நீக்க வேண்டும்.  மேலும், ரியல் எஸ்டேட் தொழில்தான் நாட்டில் கோடிக்கணக்கான தொழிலாளர்கள், பொறியாளர்களுக்கு வேலைவாய்ப்பு வழங்கும் துறையாகத் திகழ்கிறது என்பதை அரசு கவனிக்க வேண்டும்.   

இதற்கும் மேலாக, ரியல் எஸ்டேட் துறை பல்கிப் பெருகும் இந்திய மக்கள் தொகைக்கு குறிப்பாக, நடுத்தர, கீழ் நடுத்தர வர்க்கத்தின் வாழ்க்கைக் கனவான குடியிருப்புப் பிரச்னையைத் தீர்க்கிறது
என்பதை அரசு உணர வேண்டும். அதாவது, இதைப் பொருளாதார கோணத்தில் அணுகாமல் சமூக மேம்பாட்டு நோக்கில் அணுக வேண்டும்.

வழிகாட்டி மதிப்பு

நிலங்களின் வழிகாட்டி மதிப்பு நிர்ணயத்தில் சரியான கொள்கையைப் பின்பற்ற வேண்டும். குறைவு மனை மதிப்பு ஆவணம் மீது மனைப் பிரிவில் அல்லது ஒரு வளாகத்தில் உள்ள ஒரு மனைக்கு வருவாய்த் துறை முத்திரைச் சட்டப் பிரிவு 47 ஏ1-ன் கீழ் மதிப்பு நிர்ணயிக்கும்  நிலையில், அடுத்து பதிவாகும் ஆவணத்தையும் 47ஏ1 நடவடிக்கைக்கு உட்படுத்துவது லஞ்சத்துக்கே வழிவகுக்கும். வழிகாட்டி மதிப்பு நிர்ணயத்துக்கு உச்சபட்ச காலவரம்பு நிர்ணயிக்கப்பட்டு, அது கண்டிப்பாக அமல்படுத்தப்பட வேண்டும்.

அங்கீகாரம் பெறாத மனைப்பிரிவு

அங்கீகாரம் பெறாத மனைப்பிரிவுப் பிரச்னைக்கு நிரந்தரத் தீர்வு காணப்பட வேண்டும். இதுவரை கதவைத் திறந்துவைத்து,  கண்ணை மூடிக்கொண்டிருந்ததால், ஓடிப்போன குதிரை, கழுதைகளையெல்லாம் மீண்டும் பிடித்து வந்து பட்டியில் கட்டுவது சாத்தியமா? எனவே, ஏற்கெனவே பதிவு செய்யப்பட்ட அங்கீகாரமற்ற மனைகளில் வீடு கட்டும்போது மேம்பாட்டு வரி போன்றவற்றை விதிப்பதுதான் சரியாக இருக்கும்.  இந்த வரிகளைக் கட்டாவிட்டால் குடிநீர் மற்றும் மின்சார இணைப்பு வழங்க மறுக்கலாம். மேலும், இந்த வரிகளை இன்னும் குறைக்க வேண்டும். பல கிராமப்புறங்களில் இந்த வரிகளின் மதிப்பும், மனைகளின் மதிப்பும் கிட்டத்தட்ட ஒன்றாக உள்ளது. இந்த அதிக கட்டணம் காரணமாகவே பலரும் வரன்முறை செய்ய முன்வராமல் இருக்கிறார்கள். 

பிற்படுத்தப்பட்ட, நலிந்த பிரிவினர் வாழும் பகுதிகளில் மனைகளின் பரப்பளவு பற்றிய  நிபந்தனைகள் தளர்த்தப்பட வேண்டும். ஒற்றைச் சாளர முறையில் வீடு கட்ட அனுமதி வழங்க வேண்டும். இதற்காக டி.டி.சி.பி (DTCP), சி.எம்.டி.ஏ (CMDA) போன்ற அமைப்புகளுக்கு நிகராக பிரதமரின் வீட்டுவசதி திட்டத்தின் கீழ் கிராமப்புற வீட்டு வசதி மேம்பாட்டு அமைப்பு (Rural Housing Agency) ஏற்படுத்தப்பட வேண்டும்.

வங்கிக் கடனுக்கு அடமானம் வைக்கப்பட்ட  சொத்தை வங்கிகள் ஏலம்விட உரிமை பெற்றிருப்பதால், குறிப்பாக நடுத்தர, கீழ் நடுத்தர வர்க்கத்தினருக்கு  வங்கிகள்  வீட்டுக் கடன்  வழங்குவதில் தாராளம் காட்ட மத்திய அரசு உத்தரவிட வேண்டும்.

ஆவணங்கள் உரிய நேரத்தில் ஒப்படைப்பு

‘‘பதிவுத் துறை சட்டம் 1908-ல், ஆவணங்களைப் பதிவு செய்வதும், பதிவு செய்யப்பட்டவற்றைச் சம்பந்தப்பட்டவர்களுக்கு குறித்த காலத்தில் வழங்குவதும் பதிவுத் துறை அதிகாரிகளின் கடமையும், பொறுப்பும்” எனப் பதிவுத் துறை ஐ.ஜி குமரகுருபரன் தமிழகத்தில் உள்ள 575 சார் பதிவாளர்களுக்குக் கடிதம் அனுப்பி உள்ளார்.

பதிவு செய்த ஆவணங்கள் ஏதேனும் திருப்பித் தரப்படாமல் உள்ளனவா என்பதை மாவட்டப் பதிவாளர்கள் (நிர்வாகம்) மற்றும் மாவட்டப் பதிவாளர்கள் (தணிக்கை)  உடனே தகவல் தெரிவிக்க, அவர் ஆணை பிறப்பித்துள்ளார்.