Published:Updated:

ரியல் எஸ்டேட் Vs ஃபண்ட் முதலீடு... எது பெஸ்ட்..?

ரியல் எஸ்டேட் Vs ஃபண்ட் முதலீடு
பிரீமியம் ஸ்டோரி
ரியல் எஸ்டேட் Vs ஃபண்ட் முதலீடு

முதலீடு

ரியல் எஸ்டேட் Vs ஃபண்ட் முதலீடு... எது பெஸ்ட்..?

முதலீடு

Published:Updated:
ரியல் எஸ்டேட் Vs ஃபண்ட் முதலீடு
பிரீமியம் ஸ்டோரி
ரியல் எஸ்டேட் Vs ஃபண்ட் முதலீடு

அண்மைக் காலமாக எங்கு பார்த்தாலும் மனை, வீடு விற்பனைக்கான விளம்பரங்கள்தான். இந்தியர் களின் முதலீடு என்று எடுத்துக்கொண்டால், அதில் பெரும்பகுதியை ரியல் எஸ்டேட்தான் அடைத்துக் கொண்டிருக்கிறது.

இந்தியர்கள் ரியல் எஸ்டேட்டில் செய்திருக்கும் முதலீடு 2017-18-ம் நிதி ஆண்டில் சுமார் 54 சதவிகித மாக இருந்தது. இது 2021-22-ம் நிதி ஆண்டில் கிட்டத்தட்ட 49.5 சதவிகிதமாகக் குறைந்தது. என்றாலும்கூட, நம்மவர் களின் முதலீட்டில் பாதிக்கு மேல் ரியல் எஸ்டேட்டில் இருப்பது சரிதானா, இதை விட நல்ல முதலீடு இருக்கிறதா என்று பார்ப்போம்.

கா.ராமலிங்கம் 
இணை நிறுவனர், 
https://www.holisticinvestment.in/
கா.ராமலிங்கம் இணை நிறுவனர், https://www.holisticinvestment.in/

உளவியல் ரீதியான காரணங்கள்..!

நம்மவர்கள் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு அதிக கவனம் தந்து முதலீடு செய்ய முக்கிய மான உளவியல் (Psychological) காரணங்கள் பல. சொந்தமாக மனை, வீடு இருந்தால், கௌரவம், அந்தஸ்து என நினைக்கிறார்கள். மேலும், இந்தச் சொத்துகளை சொந்தத் தேவைகளுக்குப் பயன்படுத்த முடிகிறது என்பதுடன், யாரும் எடுத்துச் சொல்ல முடியாததால், இதை மிகவும் பாதுகாப்பான முதலீடாக நினைக்கிறார்கள். நிறுவனப் பங்குகள், மியூச்சுவல் ஃபண்டுகளை அவற்றைக் கெளரவம் தரும் சொத்துகளாக நம் மக்கள் பார்ப்பதில்லை.

தங்கம், ஃபிக்ஸட் டெபாசிட் முதலீடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது நீண்ட காலத்தில் ரியல் எஸ்டேட் அதிக வருமானம் தருவதாக இருக்கிறது. பணவீக்க விகி தத்தைத் தாண்டி அதிக வருமானம் தரும் ஓரிரு திட் டங்களில் ரியல் எஸ்டேட்டும் ஒன்றாக உள்ளது.

கடன் மூலம் வீடு வாங்கும் போது திரும்பச் செலுத்தும் அசலில் நிதி ஆண்டில் ரூ.1.5 லட்சம் மற்றும் வட்டியில் ரூ.2 லட்சம் வரைக்கும் வரிச் சலுகை இருப்பது மிகவும் கவர்ச்சிகரமான அம்சமாக இருக்கிறது. மேலும், வாங்கி இரண்டு ஆண்டுகள் கழித்து விற்கும்போது, நீண்ட கால மூலதன ஆதாயமாக பண வீக்க விகித சரிக் கட்டலுக்குப் (Adjusting for Indexation) பிறகு 20% வரி கட்டினால் போதும் என்பதும் கவர்ச்சிகரமான அம்சமாக உள்ளது.

ஆனால், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஜீரணிக்க முடியாத சில பாதகமான அம்சங்களும் இருப்பதை மறுப்பதற்கில்லை.

அதிகம் செலவு செய்து வாங்கிய வீடு மற்றும் மனையின் விலை நிலையாக ஏற்றம் காணும் என்று நினைத்துதான் நம்மவர்கள் அதில் முதலீடு செய்திருக் கிறார்கள். ஆனால், நடந்து கொண்டிருப்பது என்ன? ரியல் எஸ்டேட் விலை, நிறுவனப் பங்கின் விலை போல் ஏற்ற இறக்கத்துடன்தான் காணப்படுகிறது. மேலும், ரியல் எஸ்டேட் விலையை நிர்ணயம் செய்ய இந்தியாவில் சரியான வழிமுறை எதுவும் இல்லை. ஒரு தெருவில் உள்ள இரண்டு இடங்கள் இரு வேறு விலைக்கு விற்பனை ஆவதை நாமே பார்க்கலாம்.

பங்கின் விலை ஏற்ற, இறக்கம் கண்டாலும் அது இணையவழியில் பரிவர்த்தனை நடப்பதால், வெளிப் படையானதாக இருக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் விலை இறக்கத்துக்குப் பல்வேறு பொருளாதார நடவடிக் கைகள் காரணமாக இருக்கின்றன. பணமதிப்பு நீக்கம், ஜி.எஸ்.டி அமலாக்கம், கொரானா பாதிப்பு போன்ற வற்றைக் குறிப்பிடலாம்.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டைப் பொறுத்தவரை, முதலீட்டுத் தொகை என்பது மிகவும் அதிகமாக உள்ளது. தவிர, அதன் மூலம் லாபம் பார்க்க மிக நீண்ட காலம் காத்திருக்க வேண்டும். மேலும், இதில் பரிவர்த்தனைக் கட்டணம் மிகவும் அதிகம். ஒரு வீடு அல்லது மனை வாங்க வேண்டும் எனில், முத்திரைக் கட்டணம், பதிவுக் கட்டணம், ஆவணக் கட்டணங்கள், கமிஷன் போன்றவை சேர்ந்து சுமார் 14 - 15% வந்து விடும். இதைவிட அதிகமாக அதன் விலை அதிகரித்தால் மட்டுமே லாபம். அப்படி வாங்கிய வீட்டில் உடனடியாக யாரும் வாடகைக்கு வரவில்லை எனில், அதைப் பராமரிக்கும் செலவு வேறு இருக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட் Vs ஃபண்ட் முதலீடு...
எது பெஸ்ட்..?

ரியல் எஸ்டேட் Vs ஃபண்ட் முதலீடு... எது பெஸ்ட்..?

முதலீட்டு நோக்கில் ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் மியூச்சுவல் ஃபண்டுகளுடன் ஒப்பிடும்போது எதில் எவ்வளவு வருமானம் கிடைக்கும் என்று பார்ப்போம்.

ஃபிக்ஸட் டெபாசிட்: பணவீக்க விகிதம் +1%. – மிகக் குறைவு

தங்கம்: பணவீக்க விகிதம் +1.5%.

ரியல் எஸ்டேட்: பணவீக்க விகிதம் +3% - நடுத்தர அளவு

பங்கு சார்ந்த முதலீடுகள்: பணவீக்க விகிதம் +5-7% - மிக அதிகம்

ஆக, நீண்ட காலத்தில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு, எஃப்.டி மற்றும் தங்கத்தைவிட அதிக வருமானம் தந்தாலும் ஈக்விட்டி முதலீட்டைவிடக் குறைவாக வருமானம் தருவதைப் பார்க்க முடிகிறது. இதை ஓர் உதாரணம் மூலம் பார்ப்போம்.

இரட்டை மடங்கு லாபம்...

ஆகாஷ் என்பவர் சென்னை சைதாப்பேட்டையில் 732 ச.அடி அடுக்குமாடி வீடு ஒன்றை 2004-ம் ஆண்டு பிப்ரவரியில் ச.அ ரூ.1,700 என மொத்தம் ரூ.12,44,400 தந்து வாங்கினார். இவர் இந்த வீட்டை 2019, பிப்ரவரியில் ச.அடி ரூ.9,000 வீதம் ரூ.65,88,000-க்கு விற்றார்.

இவர் இந்த வீட்டை வாங்குவதற்கு பதில், நல்ல ஈக்விட்டி மியூச்சுவல் ஃபண்ட் ஒன்றில் முதலீடு செய்திருந்தால் என்ன நடந்திருக்கும் என்று பார்ப்போம்.

ரூ.12,44,400-ஐ ஹெச்.டி.எஃப்.சி ஈக்விட்டி ஃபண்ட் குரோத் ஆப்ஷனில் 2004 பிப்ரவரியில் அவர் முதலீடு செய்திருப்பதாக வைத்துக்கொள்வோம். அப்போது அவருக்கு, யூனிட் ஒன்றின் என்.ஏ.வி மதிப்பு ரூ.54.16 வீதம் மொத்தம் 22,974.25 யூனிட்டுகள் கிடைத்திருக்கும்.

2019 பிப்ரவரியில் யூனிட் என்.ஏ.வி ரூ.602.46-ஆக உயர்ந்தது. அதன்படி கணக்கிட்டால், இதன் மதிப்பு ரூ.1,38,41,271 ஆகும். அதாவது, வீட்டின் மூலம் கிடைத்த லாபத்தைவிட ஃபண்டில் கிடைத்த லாபம் இரட்டை மடங்கு.

வீட்டு வாடகை செலவையும் சேர்த்தால்..?

ஆகாஷ் சொந்த வீடு வாங்கு வதற்குப் பதில், அந்தத் தொகையை மியூச்சுவல் ஃபண்டில் முதலீடு செய்ததால், வாடகை வீட்டில்தான் இருந் திருப்பார். அப்போது வீட்டு வாடகைக்கென குறிப்பிட்ட தொகையை அவர் செலவு செய்திருப்பார். அதையும் எடுத்துக்கொள்வோம். அதாவது, 2004-ல் அவர் வீட்டு வாடகையாக ரூ.7,500 தந்திருப்பார். வீட்டு வாடகை ஆண்டுக்கு 5% - 6% அதிகரிக்கப்ப தாகக் கணக்கில் எடுத்துக் கொண்டால், வீட்டை விற்கும் போது வீட்டு வாடகை ரூ.16,000-ஆக தந்திருப்பார்.

இந்த வாடகைத் தொகையை மியூச்சுவல் ஃபண்டில் செய்யப் பட்ட மொத்த முதலீட்டிலிருந்து அவர் எடுத்திருப்பார் என வைத்துக்கொள்வோம். அப்போது 15 ஆண்டு முடிவில் மியூச்சுவல் ஃபண்ட் மதிப்பு ரூ.90.87 லட்சமாக இருக்கும். அந்த நிலையிலும், வீடு வாங்கியதன் மூலம் கிடைத்த லாபத்தைவிட மியூச்சுவல் ஃபண்ட் கொடுத்த வருமானம் ரூ.25 லட்சம் அதிகமாகும்.

நீண்ட கால நோக்கில் ரியல் எஸ்டேட்டைவிட ஈக்விட்டி ஃபண்ட் முதலீடு அதிக வருமானம் தந்திருக்கிறது என்பதை இந்த உண்மை நிகழ்வு மூலம் தெரிந்து கொள்ளலாம்.

இதற்காக, வீடு, மனை வாங்கவே கூடாது என்று சொல்ல வரவில்லை. குடியிருப் பதற்கு சொந்தமாக ஒரு வீடு நிச்சயம் வேண்டும். அது அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பாக இருந்தாலும் சரி அல்லது தனி வீடாக இருந்தாலும் சரி.

ஆனால், முதலில் ஒரு வீடு, அடுத்து ஒரு வீடு, மூன்றாவதாக ஒரு வீடு என்று அடுத்தடுத்து வீடுகளை வாங்கிக்கொண்டே போவதுதான் தவறு. வசிப்பதற்கு ஒரு வீட்டை மட்டும் வாங்கி விட்டு, மீதித் தொகையை ஈக்விட்டி ஃபண்டில் முதலீடு செய்வது லாபகரமாக இருக்கும்.

ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய நினைக்கும் சிலர், அண்மைக் காலமாக, ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யும் ரெய்ட் (REIT) திட்டத்தில் முதலீடு செய்வதில் ஆர்வம் காட்டி வருகின்றனர். இதிலும் அதிக ரிஸ்க் இருக்கிறது. கொரோனா காலத்தில் இந்த முதலீட்டில் சிறிதுகூட லாபம் கிடைக்காத நிலை இருந்ததை நம்மால் மறக்க முடியாது.

எனவே, ஒருவரின் அஸெட் அலொகேஷன் மற்றும் முதலீட்டாளரின் ரிஸ்க் எடுக்கும் திறனுக்கேற்ப ரியல் எஸ்டேட்டில் மொத்த முதலீட்டில் 10 - 15% மட்டும் முதலீடு செய்வது புத்திசாலித்தனமாகும்.

ரியல் எஸ்டேட்டின் நெகட்டிவ் அம்சங்களும், ஈக்விட்டி முதலீட்டின் பாசிட்டிவ் அம்சங்களும்!

ஒருவர் அவரின் முதலீட்டுக் கலவையில் ரியல் எஸ்டேட் பிசிக்கல் சொத்தை சேர்க்கும்போது கீழ்க்காணும் சவால்கள் மற்றும் பாதக அம்சங்களைச் சந்திக்க வேண்டியிருக்கிறது.

1. நாம் ஏற்கெனவே பார்த்தபடி, ரியல் எஸ்டேட் சொத்தை சொந்தமாக்கிக்கொள்ள அதிக தொகையை செலவிட வேண்டியிருக்கிறது.

2. ரியல் எஸ்டேட் புரோக்கர்கள் பெரும்பாலும் நிபுணத்துவம் கொண்டவர்களாக இல்லை என்பது பெரிய குறைபாடு ஆகும். ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை சட்டம் ரெரா (RERA) நடைமுறைக்கு வந்த பிறகு இந்தப் பிரச்னைக்கு சற்றுத் தீர்வு கிடைத்திருக்கிறது.

3. ரியல் எஸ்டேட் சொத்தை விற்றுப் பணமாக்குவது அவ்வளவு எளிதான காரியம் இல்லை. ஒரு சொத்தை விற்க பல வாரங்கள், பல மாதங்கள் ஏன், பல ஆண்டுகள்கூட ஆகும். ஈக்விட்டி முதலீடுகளை அதிகபட்சம் 3 - 4 தினங்களில் பணமாக்க முடியும். அதுவும் உட்கார்ந்த இடத்தில் இருந்தே ஆன்லைன் மூலம் செய்ய முடியும்.

4. பிசிக்கல் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீட்டை ஆரம்பிக்க மிக அதிக தொகை தேவை. நிறுவனப் பங்கு அல்லது மியூச்சுவல் ஃபண்ட் எனில், ரூ.500 இருந்தால்கூட முதலீட்டை மேற்கொள்ள முடியும்.

5. பலரும் பணி ஓய்வுக்காலத்தில் பென்ஷன் போல வீட்டு வாடகை கிடைக்கும் என வீடு கட்டி வாடகைக்கு விடுகிறார்கள். ஆனால், இது தவறான முடிவாகும். காரணம், சொத்தின் மதிப்பில் வீட்டின் வாடகை என்பது வெறும் 3% அளவுக்கே இருக்கிறது. மேலும், சொத்து வரி, தண்ணீர் வரி, பராமரிப்புச் செலவு எனப் பல செலவுகள் இருக்கின்றன. எனவே, ஓய்வுக்காலத்துக்காக ரியல் எஸ்டேட்டை நம்பி இருப்பது சரியல்ல. உங்களிடம் அதிக தொகுப்பு நிதி இருந்து, செலவு போக மீதித் தொகைக்கு வேண்டுமானால் ரியல் எஸ்டேட் சொத்தை வாங்கி அடுத்த தலைமுறைக்கு விட்டுச் செல்லலாம்.

6. சொத்தின் விலையை சரியாகக் கண்டுபிடிக்க எந்த முறையும் இல்லை. ஒரே தினத்தில் ஒன்று போன்ற இரு சொத்துகள் வெவ்வேறு விலைக்கு கைமாறுகின்றன. ரெரா வந்த பிறகும் இந்தப் பிரச்னைக்குத் தீர்வு கிடைக்கவில்லை. மேலும், சொத்து, மனை விற்பனையில் வெளிப்படைத்தன்மை என்பது மிகவும் குறைவாக இருக்கிறது. ஈக்விட்டி முதலீடுகளைப் பொறுத்தவரை, எல்லோருக்கும் ஒரே விலை மேலும் வெளிப்படைத்தன்மை மிக அதிகமாகும்.

ஒரு சொத்தின் விலை சரியாக எதிர்பார்த்தப்படி ஏறவில்லை. அந்தச் சொத்தை விற்றுவிட்டு வேறு சொத்தை வாங்குவது அதிக செலவு வைப்பதாக இருக்கிறது. ஈக்விட்டி முதலீட்டில் ஒரு பங்கு அல்லது மியூச்சுவல் ஃபண்ட் சரியாகச் செயல்படவில்லை எனில், விற்று வெளியேறுவது சுலபம் மற்றும் புதிய முதலீடும் எளிதாக இருக்கிறது. ஒரு வீடு அல்லது குறிப்பிட்ட அளவு மனை என்றால் அதில் பகுதியாக விற்க முடியாது. இது பங்குகள் மற்றும் மியூச்சுவல் ஃபண்டில் சாத்தியமாகும்.