Published:Updated:

வாடகை Vs மியூச்சுவல் ஃபண்ட் ஓய்வுக்கால செலவுக்கு எது பெஸ்ட்?

முதலீடு
பிரீமியம் ஸ்டோரி
முதலீடு

முதலீடு

வாடகை Vs மியூச்சுவல் ஃபண்ட் ஓய்வுக்கால செலவுக்கு எது பெஸ்ட்?

முதலீடு

Published:Updated:
முதலீடு
பிரீமியம் ஸ்டோரி
முதலீடு

நம்மில் பலர் ஓய்வுக்கால செலவுகளுக்குத் திட்டமிடும்போது, வீடு வாங்கி வாடகைக்கு விடுவதன்மூலம் கிடைக்கும் தொகையைக் கொண்டு வாழ்க்கைத் தேவை களை நிறைவேற்றிக்கொள்ளலாம் என்று நினைத்து, ஒன்றுக்கு இரண்டு வீடுகளை வாங்குகிறார்கள். மக்களின் இந்தக் கருத்து சரியா, அது லாபம் தரக்கூடியதா?

கா.ராமலிங்கம்
இணை நிறுவனர், 
https://www.holisticinvestment.in/
கா.ராமலிங்கம் இணை நிறுவனர், https://www.holisticinvestment.in/

வாடகை வருமானம்

“உங்கள் வீடு ஒரு சொத்து அல்ல (Your house is not an asset)” என்று தனிநபர் நிதி மேலாண்மையின் புகழ்பெற்ற எழுத்தாளர் ராபர்ட் கியோசாகி தனது ‘பணக்காரத் தந்தை, ஏழைத் தந்தை’ (Rich Dad Poor Dad) என்கிற புத்தகத்தில் கூறியுள்ளார். காரணம், வீடு என்பது பராமரிப்புச் செலவுகள், சொத்து வரி, வாடகை வருமானத்துக்கு வரி போன்றவை நிகர வாடகை வருமானத்தைத் குறைத்துவிடும்.

இந்தியாவைப் பொறுத்தவரை, வீட்டின் மதிப்பில் வாடகை வருமானம் என்பது சுமார் 3 சதவிகிதமாக இருக்கிறது. இதுவே வர்த்தகக் கட்டடம் எனில், வாடகை வருமானம் என்பது சுமார் 5 - 7 சதவிகிதமாக இருக்கிறது. ஆனால், வர்த்தகக் கட்டடம் வாங்க பல கோடி ரூபாய் வேண்டும்; அது அனைவரிடமும் இருக்காது.

மியூச்சுவல் ஃபண்ட் முதலீடு

ஓய்வுக்காலத்தில் வருமானத்துக்கு வீட்டு வாடகையைத் திட்டமிடுவதற்குப் பதில் மியூச்சுவல் ஃபண்டில் முதலீடு செய்து, அதிலிருந்து கிடைக்கும் லாபத்தை அல்லது அதி லிருந்து குறிப்பிட்ட தொகையை எடுத்துப் பயன்படுத்துவது பலவகையில் லாபகரமாக இருக்கும். பங்குச் சந்தை சார்ந்த மியூச்சுவல் ஃபண்ட் திட்டங்கள், ரியல் எஸ்டேட் சொத்துடன் ஒப்பீட்டளவில் குறைவான ரிஸ்க், சிறந்த நெகிழ்வுத்தன்மை (Flexibility) மற்றும் எளிதில் பணமாக்குதல் (Liquidity) ஆகியவற்றைக் கொண்டுள்ளது.

இங்கே ரிஸ்க் என்பது ஏமாற்றிவிட்டுப் போவது, மோசடி செய்வது ஆகியவற்றைக் குறிக்கும். இது ரியல் எஸ்டேட்டில் மிக அதிகமாக இருக்கிறது. மியூச்சுவல் ஃபண்டுகளில் குறைவு. கிட்டத்தட்ட இல்லை என்றே சொல்லலாம். மதிப்பு குறைவு என்பது ரியல் எஸ்டேட்டிலும் இருக்கிறது. மியூச்சுவல் ஃபண்ட் முதலீட்டிலும் இருக்கிறது. அடுத்து நெகிழ்வுத்தன்மை என்பது சொத்தின் ஒரு பகுதியைப் பணமாக்குவதைத் குறிக்கிறது. இரண்டு படுக்கை அறை வீடு என்கிறபோது ஓர் அறையை மட்டும் பணத் தேவைக்கு விற்க முடியாது. இதுவே மியூச்சுவல் ஃபண்ட் எனில், தேவைப்படும் தொகைக்கேற்ற யூனிட்டுகளை விற்று பணமாக்கிக்கொள்ள முடியும்.

அடுத்து, லிக்விட்டி என்பது சொத்துப் பிரிவை விரைந்து விற்று பணமாக்குவதாகும். வீட்டுச் சொத்தை விற்க அதிக காலம் எடுக்கும். மேலும், விற்கும்போது அதற்கான செலவு அதாவது, தரகுக் கட்டணம் சொத்து மதிப்பில் சுமார் 2 சதவிகிதமாக இருக்கும். ரூ.1 கோடி மதிப்புள்ள சொத்தை விற்க ரூ.2 லட்சம் தரகுக் கட்டணம் கட்ட வேண்டும். ஆனால், மியூச்சுவல் ஃபண்டில் முதலீடு செய்த ஓராண்டுக்குள் எனில், சுமார் 0.5% - 1% வெளி யேறும் கட்டணம் செலுத்த வேண்டியிருக்கும். அதற்கு மேற்பட்ட காலம் எனில், இந்த வெளியேறும் கட்டணம் இருக்காது. மேலும், நாம் எதிர்பார்க்கும் தொகைக்கு வீட்டை விற்பதும் கடினம். மியூச்சுவல் ஃபண்ட் என்கிற போது, எப்போது வேண்டு மானாலும் அதன் யூனிட் மதிப்புக்கு விற்றுக்கொள்ளலாம். அதிகபட்சம் மூன்று தினங்களில் வங்கிக் கணக்குக்குப் பணம் வந்து சேர்ந்துவிடும்.

வாடகை Vs மியூச்சுவல் ஃபண்ட் 
ஓய்வுக்கால செலவுக்கு எது பெஸ்ட்?

ஒருவர் தனக்குக் கிடைக்கும் மொத்தத் தொகையைக் கொண்டு வீடு வாங்கி வாடகைக்கு விடுவதா அல்லது மியூச்சுவல் ஃபண்டில் முதலீடு செய்வதா என்பதை அவரின் ரிஸ்க் எடுக்கும் திறனுக்கு ஏற்பவும் முடிவு செய்யலாம். ஒருவர் அதிக ரிஸ்க் எடுக்க கூடியவர் எனில், ஈக்விட்டி மியூச்சுவல் ஃபண்டில் முதலீடு செய்யலாம். அதிக ரிஸ்க் எடுக்கத் தயங்குகிறார் என்றால் கடன் சந்தை சார்ந்த ஃபண்டுகள், கலப்பின ஃபண்டுகள் ஆகிய வற்றில் முதலீடு செய்து வருமானம் பெறலாம். அல்லது ஓரளவுக்கு நல்ல வருமானம் பெற இந்த மூன்று வகை ஃபண்டு களில் முதலீட்டைக் கலந்தும் மேற்கொள்ளலாம்.

மியூச்சுவல் ஃபண்ட் முதலீடு என்கிறபோது மாதம்தோறும் குறிப்பிட்ட தேதியில் குறிப்பிட்ட தொகையை வங்கிக் கணக்கில் வரவு வைக்க முடியும். இதற்கு சிஸ்டமேட்டிக் வித்ட்ராயல் பிளான் (எஸ்.டபிள்யூ.பி) என்கிற முறையைப் பயன்படுத்த முடியும். உதாரணமாக, ஒருவரின் மியூச்சுவல் ஃபண்ட் கணக்கில் ரூ.1 கோடி இருக்கிறது என்று வைத்துக்கொள்வோம். அவர் ஒவ்வொரு மாதமும் 5-ம் தேதி அவரின் வங்கிக் கணக்குக்கு 25,000 ரூபாயை மாற்ற வேண்டும் என மியூச்சுவல் ஃபண்ட் நிறுவனத்துக்கு அதற்குரிய படிவத்தை நிரப்பிக் கொடுத்தால் போதும்.

வீட்டு வாடகை இப்படிச் சரியான தேதியில் வங்கிக் கணக்குக்கு வந்து சேருமா என உறுதியாகச் சொல்ல முடியாது. வாடகைக்குக் குடியிருப்பவருக்கு அந்த மாதம் ஏதாவது, நிதிச் சிக்கல் எனில், வாடகையைத் தாமதமாகத் தரலாம் அல்லது அந்த மாதம் வாடகையைத் தராமல்கூடப் போகலாம்.

ஒருவர் வீட்டைக் காலி செய்கிறார் எனில், வேறு நபரை வீட்டில் வாடகைக்கு வைக்க ஓரிரு மாதங்கள் ஆகிவிடும். அந்த மாதங்களில் வாடகை வருமானம் கிடைக்காது. கோவிட் 19 பரவலின்போது பலரும் வீட்டைக் காலி செய்துவிட்டு. சொந்த ஊருக்குச் சென்றுவிட்டார்கள். அந்த நேரங்களில் நகரங்களில் பல மாதங்கள் வீடுகள் காலியாகக் கிடந்தன. அடுத்து ஒருவர் வீட்டைக் காலி செய்துவிட்டு போகும்போது, அடுத்தவருக்கு அந்த வீட்டை வாடகைக்குத் தரும்போது புதிதாக பெயின்ட் அடித்து தர வேண்டி யிருக்கும். இதற்குத் தனியே செலவாகும்.

மேலும், கோவிட் பரவலுக்குப் பிறகு, பல நிறுவனங்கள் குறிப்பாக பெரிய தகவல் தொழில்நுட்ப நிறுவனங்கள் வீட்டிலிருந்தே வேலையை ஊக்குவித்து வருகின்றன. இதனால், பல இடங்களில் அலுவலக இடங்கள் மற்றும் வர்த்தகக் கட்டடங்கள் பூட்டிக் கிடக்கின்றன. ரூ.1 கோடி மதிப்புள்ள வீட்டை வாடகைக்கு விட்டால் தற்போதைய நிலையில் ஆண்டுக்கு சுமார் ரூ.3 லட்சம் அதாவது, மாதம் 25,000 ரூபாய்தான் வாடகை கிடைக்கிறது. இதுவும் நகரங்களில்தான். கிராமங்களில் மிகவும் குறைவான வாடகைதான் கிடைக்கும்.

நீண்ட காலத்தில் சொத்தின் மதிப்பு அதிகரிக்கும். ஆனால், மியூச்சுவல் ஃபண்டில் இது நடக்குமா என்கிற கேள்வி ஒருவருக்கு வரலாம். நியாயமான கேள்விதான். ரூ.1 கோடியில், ஆண்டுக்கு ரூ. 3 லட்சம் அதாவது, மாதம் ரூ.25,000 என்பது 3% மட்டுமே. அதே நேரத்தில், ரூ.1 கோடியை ஈக்விட்டி ஃபண்டில் முதலீடு செய்திருந்தால், ஆண்டுக்கு சுமார் 12% வருமானம் கிடைக்கக்கூடும். இதுவே கலப்பின ஃபண்ட் எனில் 10%, கடன் ஃபண்டுகள் எனில் 8% வருமானம் கிடைக்கிறது. முதலீட்டிலிருந்து எடுத்தது போக மீதமுள்ள ஃபண்டில் உள்ள பணமும் வளரவே செய்யும்.

இப்படிப் பணத்தை எடுக்கும்போது ஈக்விட்டி ஃபண்ட் எனில், ஓராண்டுக்குப் பிறகு மூலதன ஆதாயத்துக்கு நிதி ஆண்டில் ரூ.1 லட்சம் வரை வரி கிடை யாது. அதற்கு மேற்பட்ட தொகைக்கு 10% வரி கட்டினால் போதும். இதுவே கடன் ஃபண்ட் எனில், மூன்றாண்டுக்குப் பிறகு எடுக்கும்பட்சத்தில் பணவீக்க விகித சரிக்கட்டலுக்குப் பிறகு, 20% வரி கட்டி கட்டினால் போதும். இப்படித் திட்டமிட்டு பணத்தை எடுக்கும்போது குறைவான வரி கட்டி அதிக தொகையைச் செலவிட முடியும்.

இப்போது புரிந்ததா, ஓய்வுக்கால செலவுக்கு எது பெஸ்ட் என்று..?

தெளிவான புரிதல்கள் | விரிவான அலசல்கள் | சுவாரஸ்யமான படைப்புகள்Support Our Journalism