Published:Updated:

பங்கு முதலீடு: ஃபண்டமென்டல் அனாலிசிஸ் - 14

பிரவீன் ரெட்டி, முதன்மை ஆலோசகர், induswealth

பிரீமியம் ஸ்டோரி

மார்ஜின் ஆஃப் சேஃப்டி!
Margin of safety

ங்குச் சந்தை முதலீட்டில், லாபம் கிடைப்பதற்கான வாய்ப்பு என்பது முக்கியமானது. இதனை

பங்கு முதலீடு: ஃபண்டமென்டல் அனாலிசிஸ் - 14

ஆங்கிலத்தில் “மார்ஜின் ஆஃப் சேஃப்டி” (Margin of safety) என்பார்கள். இதனைப்பற்றி முதலில் உதாரணங்களுடன் பார்ப்போம்.

ராஜன் தனக்கு சொந்தமான வீட்டை வாடகைக்கு விட்டிருப்பதாக வைத்துக் கொள்வோம். அவருக்கு மாத வாடகை ரூ.25,000 கிடைக்கிறது. அதாவது, ஆண்டுக்கு  ரூ.3 லட்சம் வாடகையாக வருகிறது.

அவருக்கு தன் வீட்டை ஆண்டு வாடகையைப் போல் 20 மடங்கு விலையில் நியாயமாக விற்க முடியும்  என தெரியும். அதாவது வீட்டின் மதிப்பு 20 x 3 லட்சம் = ரூ. 60 லட்சம்.

ராஜனின்  வீட்டு மதிப்பு  அவருடைய சொத்தில் என்ன மாற்றத்தை ஏற்படுத்தும் என பார்ப்போம்.

1. வாடகை வருமானம் : ஆண்டுக்கு ரூ.3 லட்சம் 2.வருமான அதிகரிப்பு: அவரது வீட்டின் தற்போதைய மதிப்பீடு என்பது ஆண்டு வாடகையைப்  போல் 20 மடங்காக அதாவது, 20 x 33 = ரூ. 60 லட்சமாக இருக்கிறது.

இந்த வீட்டின் வாடகை 10% அதிகரித்தால், ஆண்டுக்கு ரூ. 3.30 லட்சம் கிடைக்கும். அப்போது வீட்டின் மதிப்பு 20 x 33.30 = ரூ.66 லட்சமாக அதிகரிக்கும். இதுவே வீட்டு வாடகை 20% அதிகரித்தால், ஆண்டு வாடகை வருமானம் ரூ. 3.60 லட்சமாக அதிகரிக்கும். அப்போது வீட்டின் மதிப்பு 20 x 33.60=ரூ.72 லட்சமாக உயரும்.

வீட்டை வாங்குபவர், அதே மதிப்பீடு மடங்கின் அடிப்படையில் பணம் கொடுத்து வீட்டை வாங்குவார். அதேசமயம், வீட்டு வாடகை வருமானம் அதிகரிக்கும் போது, வீட்டின் மதிப்பும் அதிகரிக்கிறது.

நீங்கள் இந்த வீட்டை முதலீட்டு நோக்கில்  ராஜனிடம் இருந்து வாங்கத் திட்டமிட்டிருப்பதாக வைத்துக் கொள்வோம். அதாவது, நீங்கள் அந்த வீட்டில் வசிக்காமல் வாடகைக்கு விடப் போகிறீர்கள் அல்லது லாபத்துக்கு விற்கப் போகிறீர்கள்.

பங்கு முதலீடு: ஃபண்டமென்டல் அனாலிசிஸ் - 14

வீட்டின் விலை, அதன் ஆண்டு வாடகையைப் போல் 20 மடங்கு என்பது நியாயமானதாக இருப்பதை  நீங்கள் நம்புகிறீர்கள். இதற்குக் காரணம், கடந்த 15 ஆண்டுகளாக இதே போல்தான் கணக்கிடப் பட்டு வருகிறது.

நீங்கள் ராஜனுக்கு ரூ.60 லட்சம் கொடுக்கிறீர்கள் என்கிற போது,

1. வாடகை மகசூல் என்கிற ரென்டல் யீல்டு (rental yield) 5% (3 X 100/60 =5%) ஆக இருக்கும். இது உங்களுக்கு வங்கி சேமிப்புக் கணக்கு மூலம் கிடைக்கும் சாதாரண வட்டியைவிட சிறிது அதிகம்.

2. அல்லது வாடகை வருமானம் அதிகரிக்கும்போது உங்களுக்கு கிடைக்கும் ரென்டல் யீல்டு அதிகரிக்கும். வீட்டை சிறிது அதிக விலைக்கு விற்கும்  வாய்ப்பு கிடைக்கும் என்று எதிர்பார்க்கிறீர்கள்.

உதாரணத்துக்கு, வீட்டு வாடகை 10% அதிகரிப்பதாக நம்பினால், ரென்டல் யீல்டு (3.3 X 100/60=) 5.5 சதவிகிதமாக  அதிகரிக்கும். வீட்டின் மதிப்பு (20 X 3.3=) 66 லட்சம் ரூபாயாக அதிகரிக்கும். அப்போது லாபம் ரூ.6 லட்சமாக இருக்கும்.

அதுவே வீட்டு வாடகை மூலமான வருமானம் 10% குறைந்து, ரூ. 2.7 லட்சமாக குறைந்து போனால், அப்போது ரென்டல் யீல்டு (2.7 X 100/60=) 4.5 சதவிகிதமாக  குறைந்துவிடும். அப்போது வீட்டின் மதிப்பு 20 X  2.7=54 லட்சமாக குறைந்துவிடும். இழப்பு ரூ.6 லட்சம்.

இதற்கு மாறாக, மதிப்பீடு மடங்கு (valuation multiples) அதிகரிக்கும் என நீங்கள் எதிர்பார்க்கும்போது, வீடு சிறிது அதிக விலைக்கு விற்பனை யாக வாய்ப்பு இருக்கிறது.

உதாரணத்துக்கு, மதிப்பீடு மடங்கு 22-ஆக அதிகரித்தால், வீடு 22 X 3=66 லட்சம் ரூபாய்க்கு விற்பனையாகக் கூடும். இதன் மூலமான லாபம் ரூ.6 லட்சம்.

மதிப்பீடு மடங்கு குறையும் போது என்ன நடக்கும் என பார்ப்போம். உதாரணத்துக்கு, மதிப்பீடு மடங்கு 18-ஆக குறைகிறது என்று வைத்துக் கொள்வோம். அப்போது சொத்தின் மதிப்பு 18 X 3=ரூ.54 லட்சமாக குறைந்துவிடும். இதன் மூலமான இழப்பு ரூ.6 லட்சம்.  

இதுவரைக்கும் மேலே கூறப்பட்ட உதாரணம் மூலமாக நாம் தெரிந்துகொள்வது: ஒரு சொத்தை நீங்கள் அதன் நியாயமான மதிப்பீட்டில் வாங்கினால், ரென்டல் யீல்டு உயர்வு அல்லது வாடகை வருமானம் அதிகரிப்பு அல்லது மதிப்பீடு மடங்கு உயர்வு மூலம் சந்தோஷப்படக்கூடும்.

ராஜன் வெளிநாட்டில் கிடைத்த நல்ல வாய்ப்பை பயன்படுத்திக் கொள்ளும் விதமாக அவரின் வீட்டை உங்களுக்கு ரூ.50 லட்சத்துக்கு விற்கிறார்.

பங்கு முதலீடு: ஃபண்டமென்டல் அனாலிசிஸ் - 14

1. இப்போது உங்களுக்கு அதிக ரென்டல் யீல்டு 3 X 100/50 = 6% கிடைக்கும்.

அல்லது சராசரியான மதிப்பீடு மடங்கு (ஆண்டு வாடகையில் 20 மடங்கு) விலைக்கு வாங்கக் கூடியவரை கண்டுபிடிக்க வேண்டும். அப்படி கண்டுபிடிக்கும் பட்சத்தில் வீட்டை ரூ. 60 லட்சத்துக்கு விற்பனை செய்தால், அதன் மூலமான லாபம் ரூ. 10 லட்சம் ஆகும்.

• ஆண்டு வாடகை ரூ. 2.5 லட்சத்துக்கு குறைந்தாலும் இந்த விலை உங்களை இழப்பிலிருந்து பாதுகாப்பதாக இருக்கும். வாடகை வருமானம் குறைந்தாலும் வீட்டை ரூ.50 லட்சத்துக்கு நீங்கள் விற்க முடியும்.

• மதிப்பீடு மடங்கு 17-ஆக குறைந்தாலும், இந்த விலை உங்களுக்கு சிறிய பாதுகாப்பை அளிக்கும். அப்போதும் நீங்கள் வீட்டை 17 X 3 = ரூ. 51 லட்சத்துக்கு விற்க முடியும்.

இதுவரைக்கும் மேலே கூறப்பட்ட உதாரணம் மூலமாக நாம் தெரிந்துகொள்வது: ஒரு சொத்தை நீங்கள் அதன் குறைந்த, நியாயமான மதிப்பீட்டில் வாங்கினால்,  அதிக ரென்டல் யீல்டை பெற முடியும். மேலும், ஆண்டு வாடகை குறைந்தாலும், மதிப்பீடு மடங்கு குறைந்தாலும் உங்களை இழப்பிலிருந்து பாதுகாக்க முடியும்.  இதுவரைக்கும் நாம் பார்த்த விஷயங்களை பங்கு முதலீட்டு டன் ஒப்பீட்டு பார்ப்போம்.

• வாடகை வருமானம் = ஒரு பங்கு வருமானம் - இபிஎஸ் (Earnings Per Share - EPS)

• மதிப்பீட்டு மடங்கு = பி/இ விகிதம்

ஒருபங்கை மூன்று முறைகளில் மதிப்பீடு செய்யலாம்.

1. டிவிடெண்ட் யீல்டு - டிவிடெண்ட் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம்

2. வருமானம் அதிகரிப்பு - நிறுவனத்தின் வருமானம் அதிகரிக்கும்போது பங்கின் மதிப்பு உயரும். (மதிப்பீட்டு மடங்கு அல்லது பி/இ விகிதம் மாறாமல் இருக்கும்போது)

3. பி/இ விரிவாக்கம் - பங்கின் விலை அதிகரிக்கும்போது, பி.இ மடங்கு உயரும். (வருமானம் அதிகரிக்காமல் அதே அளவு இருக்கும்போதும்!)

ஒரு பங்கை நீங்கள் வாங்கும் போது,அதன் இபிஎஸ் மற்றும் பங்கின் பி/இ விகிதத்தை ஆராய வேண்டும். (பி/இ விகிதம் என்பது பங்கின் விலை, அதன் வருமானத் தின் மடங்குகளில் குறிப்பிடப் படும்.)

ஒரு பங்கை நீங்கள் அதன் நியாயமான பி/இ விகிதத்தை விடக் குறைவாக வாங்கினால், அதனை அதன் நியாயமான மதிப்பீடு மடங்குகளில் விற்கும் போது லாபம் சம்பாதிக்க முடியும்.

நியாயமான பி/இ விகிதத்தைவிடக் குறைவாக வாங்கி இருந்தால், வருமானம் அல்லது பி/இ விகிதம் குறையும்போது பாதுகாப்பும் அதிகமாகும்போது லாபமும் கிடைக்கும்.

ஒரு பங்கை நீங்கள் அதன் நியாயமான பி/இ விகிதத்தை விட அதிக விலை கொடுத்து வாங்குவது, அதன் வருமானம் அல்லது பி/இ மடங்கு அதிகரிக்க கூடும் என்கிற எதிர்பார்ப்பில்.

நியாயமான பி/இ விகிதத்தை விட அதிகமாக வாங்கி இருந்தால் வருமானம் அல்லது பி/இ விகிதம் குறைந்துபோனால் இழப்பை சந்திக்கக்கூடும்.

ஒரு பங்கின் நியாயமான விலையைக் கணக்கிட, இந்தத் தொடரில் வெளியான நிதி ஆதாரம், பணத்தின் கால மதிப்பு அத்தியாயங்களை படிக்கவும். மேலும், நீண்ட காலத்திற்கான அந்த துறையின் மதிப்பீட்டை மேற்கொள்ளவும். அதன் மூலம் அத்துறையிலுள்ள பங்கின் நியாய மான பி/இ விகிதத்தை கண்டுபிடியுங்கள்.

இதுவரைக்கும் நாம் பார்த்ததிலிருந்து,

• பங்கின் விலையை அந்த நிறுவனத்தின் வருமானத்தோடு ஒப்பிட்டு பார்க்க வேண்டும்.

• மார்ஜின் ஆஃப் சேப்டி' இருக்க வேண்டுமானால் ஒருவர் நியாயமான விலையை விட குறைவான விலையில்தான் வாங்க வேண்டும். இது வருமானம் அல்லது மதிப்பீடு மடங்கு குறையும்போது இழப்பை தாங்கக் கூடியதாக இருக்கும். வருமானம் அல்லது மதிப்பீடு மடங்கு அதிகரிக்கும்போது லாபம் கூடும்.

• ஒருவர் நியாயமான அல்லது நியாயமான விலையை விட அதிக விலைக்கு ஒரு பங்கை வாங்கினால், வருமானம் அதிகரிப்பு அல்லது மதிப்பு மடங்கு அதிகரிக்கும் என நம்புவதாகும். எதிர்காலம் எப்படி இருக்கும் என கணிக்க முடியாது என்பதால் இதில் ரிஸ்க் அதிகம். கணிப்புகள் சரியில்லாமல் போக அதிக  வாய்ப்பு இருக்கிறது என்பதை ஒருவர் நினைவில் கொள்வது மிக அவசியம்.

தொகுப்பு: சி.சரவணன் 

தெளிவான புரிதல்கள் | விரிவான அலசல்கள் | சுவாரஸ்யமான படைப்புகள்Support Our Journalism
அடுத்த கட்டுரைக்கு