சொத்து மூலதன ஆதாயக் கணக்கீடு:

மனையோ அல்லது வீடோ வாங்க விரும்பும்போது அதிலிருந்து கிடைக்கும் லாபத்தை எப்படி கணக்கிடுவது என்பதைச் சொல்கிறது இந்தக் கட்டுரை!

மனையோ, வீடோ விற்கும்போது லாபத்தைக் கணக்கிடுவதில் பல குழப்பங்கள். இந்தக் குழப்பத்துக்கான தெளிவை அடையும் வழிகள் பற்றி கடந்த வாரமும் பார்த்தோம்; தொடர்ந்து இந்த வாரமும் ஆடிட்டர் என்.எஸ். ஸ்ரீனிவாசன் விளக்கமாகச் சொல்கிறார்.

''வாங்கிய விலையைக் கணக்கிடுவதில் இரண்டு சூழ்நிலைகள் இருக்கின்றன. ஒன்று, அவர்களே பணம் போட்டு வாங்கி இருப்பது; அடுத்தது, செட்டில்மென்ட் அல்லது வாரிசு உரிமை அல்லது பாகப்பிரிவினை மூலம் வந்த சொத்தாக இருப்பது.

• மனை வாங்கி இருந்தால்..!

மனை வாங்கி இருந்தால், எந்தச் செலவுகளையெல்லாம் வாங்கிய விலையில் சேர்த்துக்கொள்ளலாம்.

1. பத்திரத்தில் குறிப்பிட்டுள்ளபடி, வாங்கிய விலை.

2. முத்திரைத்தாள் கட்டணம்.

3. பதிவுக் கட்டணம்.

4. தரகர் கட்டணம்.

5. வழக்கறிஞர் கட்டணம்.

6. மனை சீரமைப்புச் செலவு, அதாவது பள்ளத்தை நிரப்பி மேடாக்குவது, வேலி போடுவது/ சுற்றுச்சுவர் கட்டுவது ஆகிய செலவுகள்.

7. மனை வாங்க வீட்டுக் கடன் வாங்கி இருந்தால் வட்டிச் செலவு.

8. சொத்து பத்திரப்பதிவுக்காக வெளிநாட்டிலிருந்து வந்துசெல்லும் செலவு.

9. சொத்து பதிவுக்காக வாடகை கார் எடுத்திருந்தால்.

தற்போது வருமான வரிச் சட்டத்தில் 50சி பிரிவின்படி சொத்தை விற்பவருக்கு மூலதன ஆதாய வரி கணக்கிடும்போது பத்திரத்தில் குறிப்பிட்டுள்ள கிரயத் தொகை அல்லது முத்திரைத்தாள் கட்டணத்துக்கான அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு, இதில் எது அதிகமோ அது எடுத்துக்கொள்ளப் படுகிறது. அவ்வாறு அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு அதிகமாக இருந்து அது எடுத்துக்கொள்ளப்பட்டால், சொத்தினை வாங்கியவர் அதனை விற்கும்போது, வாங்கும்போது எடுத்துக் கொள்ளப்பட்ட அரசு வழிகாட்டி மதிப்பே வாங்கிய விலையாக எடுத்துக்கொள்ள சட்டத்தில் வழி செய்யப்பட்டுள்ளது.

• சொந்தமாக வீடு கட்டினால்..!

1. கட்டுமானப் பொருட்களுக்கான செலவு.

2. கட்டுமானக் கூலி.

3. சிறிது காலம் கழித்து வீட்டை விரிவாக்கம் செய்திருந்தால் அந்தச் செலவுகள்.

4. சாதாரண மரக் கதவுகளுக்கு பதில் தேக்கு மரக் கதவு மாற்றினால், சிமென்ட் அல்லது டைல்ஸ் தரைக்கு பதில் மார்பிள், கிரானைட் கற்கள் பதித்தால் அதற்கான செலவுகள்.

5. உள்அலங்காரச் செலவுகள்.

6. ஆர்க்கிடெக்ட் கட்டணம்.

7. ப்ளான் அப்ரூவல் கட்டணம்.

8. குடிநீர் இணைப்பு, கழிவு நீர் வெளியேற்ற இணைப்புக்கான கட்டணம்.

இந்தச் செலவுகளுக்கு எல்லாம் ரசீது இருப்பது அவசியம்.

அடுத்து, மூலதன ஆதாய வரியைக் குறைப்பதில் மிக முக்கிய பங்கு வகிப்பது, பணவீக்க விகித சரிக்கட்டலை (இண்டக்சேஷன்) கணக்கிடுவதாகும். அதாவது, விலைவாசி உயர்வுக்கு ஏற்ப உங்களின் சொத்தின் மதிப்பு குறைந்திருக்கும். அதனைக் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டால்தான், உண்மையான மூலதன ஆதாயம் கணக்கிட முடியும்.

உதாரணமாக, 2001-02-ல் ஒரு சொத்தை ஒருவர் 20 லட்சம் ரூபாய்க்கு வாங்கி இருக்கிறார். நடப்பு 2013-14 நிதி ஆண்டில் அந்தச் சொத்தை 2 கோடி ரூபாய்க்கு விற்கிறார். நேரடியாக லாபம் என்று பார்த்தால், 1.80 கோடி ரூபாய். ஆனால், 20 லட்சம் ரூபாயை பணவீக்க விகித சரிக்கட்டலுக்கு உட்படுத்தினால் அது ரூ.44,08,450-ஆக இருக்கும். இந்தத் தொகையை விற்ற விலையான 2 கோடியிலிருந்து கழித்து மீதம் வரும் ரூ.1,55,91,550-க்கு மட்டும் மூலதன ஆதாயம் கணக்கிட்டு வரி கட்டினால் போதும்.

மனை அல்லது வீட்டை வாங்கி, மூன்றாண்டுக்குப் பிறகு விற்றால் பணவீக்க விகித சரிக்கட்டலை (இண்டக்சேஷன்) பயன்படுத்தலாம்.

பணவீக்க விகித சரிக்கட்டல் = (விற்கும் ஆண்டுக்கான பணவீக்க விகித குறியீடு / வாங்கிய ஆண்டுக்கான பணவீக்க விகித குறியீடு) X வாங்கிய விலை.

இந்த ஃபார்முலாவை மேலேகண்ட உதாரணத்துக்குப் பயன்படுத்தினால், பணவீக்க விகித சரிக்கட்டல் = (939/426) X 20 = ரூ.44,08,450

மேலேகண்ட ஃபார்முலாவை மனை மற்றும் மனை வாங்கி அதே ஆண்டில் வீடு கட்டினால் பயன்படுத்திக் கொள்ளலாம். இந்தத் தொகையை விற்பனை விலையிலிருந்து கழித்தால் கிடைக்கும் தொகைக்கு மூலதன ஆதாய வரி கணக்கிட வேண்டும்.

இதுவே, மனை வாங்கியது ஓர் ஆண்டாகவும், வீடு கட்டியது சில ஆண்டுகள் கழித்தும் என்றால், மனைக்குத் தனியாக பணவீக்க விகித சரிக்கட்டல், வீட்டுக்குத் தனியாக பணவீக்க விகித சரிக்கட்டல் கணக்கிட வேண்டும். இவை இரண்டையும் கூட்டி, விற்பனை விலையிலிருந்து கழித்து கிடைக்கும் தொகைக்கு மூலதன ஆதாய வரி கட்டினால் போதும்.  

• வாங்கிய தேதி எது?

இப்போதைய உரிமையாளரே மனையை வாங்கி இருந்தால், பொதுவாக மனை அல்லது வீடு என்றைக்கு பத்திரம் பதிவானதோ, அந்தத் தேதியை வாங்கிய தேதியாக எடுத்துக்கொள்ளப்படும்.

வீடு கட்டுவது என்றால் கட்டி முடித்த தேதியை வாங்கிய தேதியாக எடுத்துக்கொள்ளலாம். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு என்றால் கம்ப்ளீஷன் சர்ட்டிஃபிகேட் தேதி, வாங்கிய தேதியாக எடுத்துக்கொள்ளப்படும். அக்ரிமென்ட் போட்டு, முழுத் தொகையும் தந்தாகிவிட்டது. ஆனால், பத்திரப்பதிவு செய்யவில்லை என்றால், வீடு நம் பயன்பாட்டுக்கு வந்த தேதியை வாங்கிய தேதியாக எடுத்துக் கொள்ளலாம்.

செட்டில்மென்ட் / வாரிசு உரிமை / பாகப்பிரிவினை மூலம் வந்த சொத்தாக இருந்தால் முதலில் வாங்கியவர்/ மூதாதையர் / தானம் கொடுத்தவர், வாங்கிய விலை எதுவோ அதுவே வாங்கிய விலையாக எடுத்துக் கொள்ளப்படும்.

இதிலும் கவனிக்கவேண்டிய விஷயம் ஒன்று உள்ளது. சொத்தை 1-4-1981-க்கு முன் வாங்கி இருந்தால் 1-4-1981-ல் சந்தை விலை அல்லது கைடுலைன் வேல்யூ, இதில், எது அதிகமோ அதை எடுத்துக்கொள்ளலாம். சந்தை விலை கண்டுபிடிக்க முடியவில்லை என்றால், சொத்து மதிப்பீட்டாளர்களிடம் சான்றிதழ் வாங்கி அதனை பயன்படுத்திக்கொள்ளலாம்.

இந்த மதிப்பீடு சான்றிதழ் என்பது மனை மற்றும் கட்டடத்துக்கு வாங்கிக் கொள்ளலாம். வீடு எந்த வருடம் கட்டியது என்பதற்கான ஆதாரமாக ப்ளான் அப்ரூவல் வாங்கிய ஆண்டு அல்லது சொத்து வரி ஆவணத்தைப் பயன்படுத்திக்கொள்ளலாம். வீட்டு கட்டுமானச் செலவு தொகை தெரியவில்லை என்றாலோ அல்லது அதற்கான ஆதாரங்கள் இல்லை என்றாலோ அதற்கும் மதிப்பீட்டாளரிடம் சான்றிதழ் வாங்கி பயன்படுத்தலாம்.  

சில நேரங்களில் தானம் கொடுத்த சொத்தில் அல்லது வாரிசு உரிமையாக வந்த சொத்தில், முதலில் வாங்கிய தேதியை வாங்கிய தேதியாக எடுத்துக் கொள்ள முடியாது. சொத்துரிமை கிடைத்த தேதியைத்தான் வாங்கிய தேதியாக எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும் என்று வாதிட வாய்ப்பு உள்ளது. ஆனால், இந்த விஷயத்தில் வரி செலுத்துபவருக்கு ஆதரவாக நீதிமன்ற தீர்ப்புகள் உள்ளன.  

இதனை ஓர் உதாரணம், மூலம் பார்த்தால் எளிதில் விளங்கும். ஒருவர் 1975-ல் வீடு கட்டினார். இதனை 2000-ம் ஆண்டில் மகனுக்குத் தானமாக கொடுத்தார். இந்தச் சொத்தை மகன் 2010-ம் ஆண்டு விற்பனை செய்கிறார். இங்கே மூலதன ஆதாய வரி கணக்கிட வீடு கட்டிய ஆண்டான 1975 எடுத்துக் கொள்ளப்படுமா அல்லது மகனுக்கு தானம் கொடுத்த 2000-ம் ஆண்டு எடுத்துக்கொள்ளப்படுமா?

வருமான வரித்துறையைப் பொறுத்தவரையில், சொத்து உரிமை வந்த 2000-ம் ஆண்டை எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும் என்று வழக்கு ஒன்றில் வாதம் வைக்கப்பட்டது. ஆனால், இரு உயர் நீதிமன்றங்கள் முதலில் வாங்கிய தேதி அல்லது 1-4-1981-ஐ எடுத்துக்கொள்ளலாம் என்று தீர்ப்பளித்துள்ளன.

இங்கே எந்தெந்த செலவுகளை எல்லாம் சொத்து வாங்கிய விலை மற்றும் விற்பனை விலையில் சேர்ந்துக் கொண்டு, மூலதன ஆதாய வரியைக் கணிசமாக குறைக்க முடியும் என சொல்லி இருக்கிறோம். இனி மனை அல்லது சொத்து வாங்கும்போதே அதற்கான செலவுகளையும், அதற்கான ஆதாரங்களையும் பத்திரப்படுத்துவீர்கள்தானே?  

- சி.சரவணன்.

மாதத் தவணையில் வீடு வாங்கினால்!

வீட்டு வசதி வாரிய குடியிருப்பு ஒன்று ஒருவருக்கு மாதத் தவணை திட்டத்தில் 1990-ல் வீட்டை ஒதுக்கித் தருகிறது. இவர் 20 வருடம் தவணைக் கட்டி 2010-ல் பத்திரம் பதிவு செய்கிறார். இந்த வீட்டை 2012-ல் விற்றால் குறுகியகால மூலதன ஆதாய வரி வருமா? நீண்ட கால மூலதன ஆதாய வரி வருமா? இங்கே நீதிமன்றத் தீர்ப்புகளின்படி, 1990-ம் ஆண்டை வாங்கிய ஆண்டாக எடுத்துக்கொள்ளலாம்.