Published:Updated:

பண மதிப்பு நீக்கம்... வீடு விலை குறையுமா?

பண மதிப்பு நீக்கம்... வீடு விலை குறையுமா?
பிரீமியம் ஸ்டோரி
பண மதிப்பு நீக்கம்... வீடு விலை குறையுமா?

ரியல் எஸ்டேட் அவுட்லுக்சோ.கார்த்திகேயன்

பண மதிப்பு நீக்கம்... வீடு விலை குறையுமா?

ரியல் எஸ்டேட் அவுட்லுக்சோ.கார்த்திகேயன்

Published:Updated:
பண மதிப்பு நீக்கம்... வீடு விலை குறையுமா?
பிரீமியம் ஸ்டோரி
பண மதிப்பு நீக்கம்... வீடு விலை குறையுமா?
பண மதிப்பு நீக்கம்... வீடு விலை குறையுமா?

றுப்புப் பணத்தை ஒழிக்க பிரதமர் மோடி எடுத்த நடவடிக்கையின் காரணமாக ரியல் எஸ்டேட் துறை பாதிப்படையும் என பரவலான கருத்து நிலவி வருகிறது. இந்த நிலையில், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் என்னமாதிரியான விளைவுகள் ஏற்பட வாய்ப்புண்டு என்பது குறித்து விவாதிக்க, ஹிந்துஸ்தான் சேம்பர் ஆஃப் காமர்ஸ் (ஹெச்சிசி) சென்னையில் ஒரு கருத்தரங்கினை நடத்தியது. இதில் ஹெச்சிசி-யின் தலைவர் எம். ரசாக், பங்குச் சந்தை நிபுணர் வி.நாகப்பன், இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் கூட்டமைப்பு (கிரெடாய்) தமிழ்நாடு பிரிவு தலைவர் சுரேஷ் கிருஷ்ணன் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் அதிபர்கள் பலர் கலந்துகொண்டனர்.

 வலி இல்லாமல்!

இந்தக் கருத்தரங்கில் முதலில் பேசினார் ரசாக். “ஊழல், கறுப்புப் பணம், கள்ள ரூபாய் நோட்டு களால் இந்தியாவின் பொருளாதாரம் பாதிப்படைந்து வருகிறது. அதிக மதிப்பிலான பணத்தை ஒழித்து புதிய பணத்தைக் கொண்டுவரும் போது சில அசெளகரியங்கள் மக்களுக்கு ஏற்படுவது வருத்தத்துக்குரிய விஷயம் என்றாலும்,  வலி இல்லாமல் எந்தவொரு வெற்றியையும் அடைய முடியாது” என்றார்.
இதனை அடுத்து பங்குச் சந்தை நிபுணர்     வி.நாகப்பன் பேசுகையில், “பழைய 500, 1,000 ரூபாய் நோட்டுகளின் ஒட்டுமொத்த மதிப்பு ரூ.14 லட்சம் கோடி. இதில் ரூபாய் நோட்டு செல்லாது என்ற அறிவிப்புக்குப் பிறகு வங்கிகளில் குறைந்த அளவு பணம் மட்டுமே டெபாசிட் செய்யப்பட்டால் அது வெற்றி.

இதுவே அதிகளவு பணம் டெபாசிட் செய்யப்பட்டால், அது தோல்வியே. காரணம், மீண்டும் பெருமளவு பணம் வங்கிகளில் டெபாசிட் செய்யப்பட்டு, அது புழக்கத்துக்கு வந்தால் அதில் எந்தவொரு பயனும் இல்லை.

 வட்டி விகிதம் குறையும்!

எப்போதெல்லாம் விதிமுறைகளும் கட்டுப்பாடுகளும் விதிக்கப்படுகிறதோ, அப்போதெல்லாம் பங்குச் சந்தை உடனடியாக சரிவைச் சந்திக்கும். எனினும் அதன்பின் சந்தை வளர்ச்சி அடையும். பங்குச் சந்தை தரகர்கள் எப்படி வாடிக்கையாளருடைய பணத்தைத் தவறாகப் பயன்படுத்த முடியாதோ, அதே நிலைமையில்தான் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களும் இருக்கின்றன.

வங்கிகளைப் பொறுத்தவரை, ஜனவரி மாத தொடக்கத்திலிருந்து வட்டி விகிதத்தைக் குறைக்க வாய்ப்பு இருக்கிறது. இதன் மூலம் வங்கிகளில் கடன் வாங்கித் திருப்பி செலுத்தாமல் தவிக்கும் பல்வேறு நிறுவனங்கள் பயனடையும்” என்றார்.

 வீடு விலை குறையாது!

இதன் பின் ஈஷா ஹோம்ஸ் இந்தியா பிரைவேட் லிமிடெட் நிர்வாக இயக்குநரும், கிரெடாய் (தமிழ்நாடு) தலைவருமான சுரேஷ் கிருஷ்ணன் பேசினார். “பெரும்பாலானவர்கள் இது வீடு வாங்க நல்ல நேரமா என்று ஆலோசித்து வருகின்றனர்.நிச்சயமாகச் சென்னையில் ரியல் எஸ்டேட் விலை குறையாது. நான் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் பில்டர்ஸ் என்பதற்காக இதைக் கூறவில்லை.

ஏனெனில் சென்னையில் 90 சதவிகிதக் குடியிருப்புகளின் விலை, 1 முதல் 1.5 கோடி ரூபாய்க்குக் குறைவாகவே  உள்ளது. இதில் பெரும்பாலானவர்கள் வருமான வரிச் சலுகை பெற வீட்டுக் கடன் வாங்கி வருகின்றனர். வீடு வாங்குபவர்கள் பெரும்பாலும் காசோலை கொடுத்தே வீட்டை வாங்குகின்றனர். இந்த நிலையில் ரூபாய் நோட்டு செல்லாது என்ற அறிவிப்பால், ரியல் எஸ்டேட் துறை எப்படி பாதிப்படையும்?

ஒட்டுமொத்த விகடனுக்கும் ஒரே ஷார்ட்கட்!

 ஐந்து மடங்கு அதிகம்!

சென்னையில் மார்க்கெட் வேல்யூ-க்கும், கைடுலைன் வேல்யூ-க்கும் 15 முதல் 20% வரை வித்தியாசம் இருக்கிறது. ஆனால், பெரும்பாலான இடங்களில் கைடுலைன் வேல்யூ அதிகமாகக் காணப்படுகிறது. இதனால் வீடு வாங்குபவர்கள் அதிக மூலதன ஆதாய வரி செலுத்த வேண்டியதாக உள்ளது.

ஆனால், மும்பை மற்றும் டெல்லியில் நிலைமையே வேறு. அங்கு கைடுலைன் வேல்யூக்கு  பதிலாக சர்க்கிள் ரேட் பயன்படுத்தப்படுகிறது. ஆனால், அங்கு சர்க்கிள் ரேட்டைவிட மார்க்கெட் வேல்யூ ஐந்து மடங்கு அதிகமாக இருக்கிறது. ஆகையால் அங்கு பணமாகத்தான் பெரும்பாலான பரிவர்த்தனைகள் நடைபெறுகின்றன.

சென்னையை ஒப்பிடும்போது, மும்பை மற்றும் டெல்லி பெரிய சந்தை; அதில் எந்த ஒரு மாற்றுக் கருத்தும் இல்லை. அங்கு வேண்டுமானால் ரியல் எஸ்டேட் விலை குறையலாம். ஆனால், சென்னையில் குறைய வாய்ப்பே இல்லை.

ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களைப் பொறுத்த வரை, வங்கிகள் அல்லது நிதி நிறுவனங்களிடம் இருந்து கடன் வாங்கித்தான் குடியிருப்புகள் கட்டப் படுகின்றன.
 
யாருமே சொந்தப் பணத்தை போட்டு வீடுகளைக் கட்டுவதில்லை. ஏனெனில் உடனடியாக எந்த வீட்டையும் விற்பனை செய்துவிட முடியாது. கடன் வாங்கித்தான் வீட்டு மனைகளைக் கட்டி வருகிறோம்.

பண மதிப்பு நீக்கம்... வீடு விலை குறையுமா?

சென்னையில் தாக்கமில்லை!

எனினும் சேலம், திருச்சி மற்றும் மதுரை போன்ற நகரங்களில் பெரும்பாலும் பணமாகக் கொடுத்தே வீடுகளை வாங்கி வருகின்றனர். இதற்காக சொத்து வாங்கும்  அன்று காலையில் அல்லது முன்தினம்தான் வங்கியில் இருந்து பணம் எடுத்திருப்பார்கள். அவர்கள் செக் ஆகவே வழங்கி வீடு வாங்கலாம்.

ஆனால், பெரும்பாலானவர்கள் பணமாக வழங்கினால்தான் திருப்தி அடைகிறார்கள். ஆனால், 500, 1,000 ரூபாய் நோட்டு செல்லாது என்ற அறிவிப்புக்குப் பிறகு இதுபோன்றவர்களின் மனநிலையும் மாறும்.
சென்னையைப் பொறுத்தவரை, ரூபாய் நோட்டு செல்லாது என்ற அறிவிப்பு பெரிய  தாக்கத்தை ஏற்படுத்தவில்லை. ஏனெனில் சென்னையில் ஒவ்வொரு காலாண்டிலும் விற்கப்படாத குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை குறைந்துதான் வருகிறது.  ஆனால், மும்பை, புனே, பெங்களூரூ, டெல்லி போன்ற நகரங்களில் விற்கப் படாத வீடுகளின் எண்ணிக்கை தொடர்ச்சியாக அதிகரித்து வருகிறது.

கடந்த மூன்று ஆண்டுகளாக விலைவாசி அதிகரித்தபோதிலும் ரியல் எஸ்டேட்டில் விலை ஏற்றம் இல்லை. இதுவே வீடு வாங்க இருப்பவர் களுக்கு பெரிய லாபம்தான். மற்ற தென் இந்திய நகரங்களை ஒப்பிடும்போது, சென்னை ரியல் எஸ்டேட் விலை ஏன் அதிகமாக இருக்கிறது என்று சிலர் நினைக்கினர்.

பெங்களூரில் 15 லட்சம் ரூபாய்க்கு அபார்மென்ட்ஸில் ஃபிளாட் வாங்கலாம். இதுவே ஹைதராபாத்தில் 75 லட்சம் ரூபாய்க்கு வில்லா வாங்கலாம். ஆனால், சென்னையில் மட்டும் ஏன் விலை நிலவரம் மிகவும் அதிகமாக இருக்கிறது என சிலர் நினைக்கின்றனர்.

 சென்னையில் வீடுகள் விலை அதிகம் ஏன்?

சென்னையில் 2005-ம் ஆண்டு காலகட்டத்தில் ரியல் எஸ்டேட் விலை நிலவரம் அதிகரிக்கும்போது ஒரு ஏரியாவில் ஒரு சதுர அடி 3,000 ரூபாய் என விலை நிர்ணயித்தோம். வீடுகள் இன்னும் கட்டிமுடிக்கப்படவில்லை. முதலில் 5,000 குடியிருப்புகள் மட்டுமே விற்பனைக்கு ஒதுக்கப்பட்டன; ஆனால், வீடுகள் விற்பனை என்று அறிவிக்கப்பட்ட நாளே அனைத்து வீடுகளும் விற்பனையானது.

இதைப் பார்த்த வேறு பில்டர்ஸ்கள் அடுத்த வாரத்தில் ஒரு சதுர அடிக்கு 4,000 ரூபாய் எனத் தீர்மானித்தார்கள்; அந்தக் குடியிருப்புகளும் உடனடியாக விற்பனையானது. இதை எல்லாம் பார்த்த மற்ற பில்டர்ஸ்கள் அதற்கடுத்த வாரத்தில் ஒரு சதுர அடி விலையை 5,500 ரூபாய் என நிர்ணயித்தனர். அதுவும் அடுத்த ஒரு வாரத்தில் விற்பனையானது.

 இதே நிலைமை தொடர்ந்ததால் ஒரு கட்டத்தில் சென்னையில் ரியல் எஸ்டேட் விலை மிகவும் உச்சத்தை எட்டியது. உண்மை என்னவெனில் சென்னையில் வீடு மற்றும் மனைகளுக்குத் தேவை மிகவும் அதிகமாக இருக்கிறது. ஆனால், விநியோகம் குறைவாக இருக்கிறது. இதனால்தான் சென்னையில் குடியிருப்புகளின் விலை மிகவும் அதிகமாக இருக்கிறது.

 இனி விலை உயரும்!

அடுத்த இரண்டு அல்லது மூன்று காலாண்டுகளில் ரியல் எஸ்டேட் விலை உயரும். ஏனெனில் இனி அனைத்து ஊழியர்களுக்கும் சம்பளம், வங்கியின் மூலம் வழங்க வேண்டும் என்று தொழிலாளர் அமைச்சகம் அறிவுறுத்தி உள்ளது. இதனால் இனிமேல் அனைத்துக்  கட்டுமான ஊழியர்களுக்கும் பிஎஃப், இஎஸ்ஐ என்று வழங்க வேண்டியது இருக்கும். இதனால் பில்டர்களுக்கு செலவு அதிகரிக்கும்.

குடியிருப்புகளுக்கு உடனடியாக அனுமதி கிடைக்காமல் இருப்பதால்,  விளம்பரம் செய்ய முடியாத சூழ்நிலை. ஆகையால், வீடுகளை விற்பனை செய்வதில் காலதாமதமாகும். அதற்கான வைத்திருப்பு செலவு அதிகரித்து வருகிறது.

அடுத்த ஆண்டு ஜிஎஸ்டி வரி அமலுக்கு வந்தால், அதன் தாக்கம் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் நிச்சயம் இருக்கும். ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்குச் செலவுகள் அதிகரித்து வருவதால், குடியிருப்புகளின் விலையும் அதிகரிக்கும்’’ என்றார்.

ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு பெரிய பாதிப்பு எதுவும் இல்லை என்று சொன்னாலும், அடுக்கு மாடிக் குடியிருப்புகளின் விலையைக் கொஞ்சம் குறைப்பதுடன், வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டியும் கொஞ்சம் குறைந்தால் மட்டுமே அதிகமானவர்கள் வீடு வாங்க முன்வருவார்கள் என்பதில் சந்தேகமே இல்லை.

படம்: சொ.பாலசுப்ரமணியன்
 

தெளிவான புரிதல்கள் | விரிவான அலசல்கள் | சுவாரஸ்யமான படைப்புகள்Support Our Journalism