Published:Updated:

ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம்... எப்போது தயாராகும் தமிழகம்?

ஒட்டுமொத்த விகடனுக்கும் ஒரே ஷார்ட்கட்

Use App
ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம்... எப்போது தயாராகும் தமிழகம்?
ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம்... எப்போது தயாராகும் தமிழகம்?

பா.பிரவீன் குமார்

பிரீமியம் ஸ்டோரி

னைவரும் எதிர்பார்த்துக் காத்திருந்த, சுருக்கமாக ‘ரெரா’ (RERA) எனச் சொல்லப்படும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் (Real Estate Regulation Act), வெற்றிகரமாக 13 மாநிலங்கள் மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்களில் அமலாகியிருக்கிறது. தமிழக மக்களுக்கு வழக்கம்போல் ஏமாற்றம்தான் கிடைத்துள்ளது. இந்தச் சட்டத்தை நடைமுறைப்படுத்த எந்த ஒரு முயற்சியையும் தமிழக அரசு எடுத்ததுபோலத் தெரியவில்லை. தமிழகத்தில் ரியல் எஸ்டேட் துறை இன்று மிக மோசமான நிலையில் உள்ளது. தாங்கள் ஏமாற்றப்பட்டதாக மக்கள் தரப்பிலிருந்து வரும் புகார்களைச் சந்திக்கும் நிலையில்தான் ரியல் எஸ்டேட் துறை இருக்கிறது. ஏதாவது பொய் சொல்லி விற்பனை செய்வது, கொடுத்த உறுதிமொழியைப் பூர்த்தி செய்யாதது, ஒப்படைப்பதாக உறுதி அளித்த காலத்தைத் தாண்டியும் கட்டுமானத்தை முடிக்காதது என்று ரியல் எஸ்டேட் துறையில் பல சிக்கல்கள். இதைத் தவிர்க்க, ‘ஒளிவுமறைவற்ற தன்மை வேண்டும்’ என்று பலரும் பல ஆண்டுகளாகக் கோரிக்கை விடுத்ததின் அடிப்படையில் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டத்தை, மத்திய அரசு படாத பாடுபட்டு நிறைவேற்றியது. ஒவ்வொரு மாநில அரசும் இந்தச் சட்டத்துக்கு உட்பட்டு, 2017 மே 1-ம் தேதி மாநில அளவிலான ஆணையத்தை அமைத்திருக்க வேண்டும். ஆனால், வெறும் 13 மாநிலங்கள்தான் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை அமைத்திருக்கின்றன.

ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம்... எப்போது தயாராகும் தமிழகம்?

   ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் சாத்தியமாகுமா?

ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் 2013-ம் ஆண்டு நாடாளுமன்றத்தில் தாக்கல் செய்யப்பட்டது. அதில் திருத்தங்கள் வேண்டும் என்று எதிர்க்கட்சிகள் வலியுறுத்தவே, தேர்வுக் குழுவுக்கு அனுப்பப்பட்டது. 2016-ம் ஆண்டு பி.ஜே.பி ஆட்சியில் திருத்தங்களுடன் சட்டம் நிறைவேற்றப்பட்டது. ஒன்பது ஆண்டுக்காலக்   காத்திருப்புக்குப் பிறகு, சட்டம் நிறைவேற்றப் படுவதாக மத்திய அமைச்சர் வெங்கய்ய நாயுடு தெரிவித்திருந்தார்.

இந்தச் சட்டத்தின்படி, ஒவ்வொரு மாநில அரசும் தங்கள் மாநிலத்துக்கேற்ப சட்டத்தை நிறைவேற்றி, ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை அமைக்க ஓராண்டு அவகாசம் அளிக்கப்பட்டது. ஆனால், 13 மாநிலங்கள் மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்களில் மட்டுமே இந்தச் சட்டம் நிறைவேற்றப் பட்டிருக்கிறது. மத்திய அரசின் நேரடிக் கட்டுப் பாட்டில் இருக்கும் அந்தமான், லட்சத்தீவு, சண்டிகர் உள்ளிட்ட யூனியன் பிரதேசங்களில் இந்தச் சட்டம் நேரடியாக அமல்படுத்தப்பட்டுள்ளது. மகாராஷ்ட்ரா, ஆந்திரா, மத்தியப்பிரதேசம் உள்ளிட்ட மற்ற மாநிலங்களில் எதற்காக இந்தச் சட்டம் கொண்டுவரப்பட்டதோ, அந்த நோக்கம் சிதைக்கப்பட்டு அமல்படுத்தப்பட்டுள்ளதாகப் புகார்கள் எழுந்துள்ளன.

   சட்டத்தால் கிடைக்கும் நன்மைகள்

குறிப்பிட்ட காலத்துக்குள் வீட்டை ஒப்படைக்கவில்லை எனில், கட்டிய  பணத்தைத் திரும்பப் பெறும் உரிமையை சொத்து வாங்குபவருக்கு இந்தச் சட்டம் அளிக்கிறது. வீட்டைக் கட்டித் தரும் பில்டர் ஒருவேளை இந்தப் பணத்தைத் தரவில்லை எனில், அவர் மீது ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் புகார் செய்யலாம். ஒவ்வொரு மாநிலமும், மாநில அளவிலான ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை அமைக்க வேண்டும். பில்டர்கள் மீதான குற்றச்சாட்டுகளுக்கு இந்த ஆணையத்தை அணுகித்  தீர்வு காண முடியும். இனி கட்டப்போகும், கட்டப்பட்டு வரும் எந்தவொரு கட்டுமானமும் இந்த  ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தின் வரையறைக்குக் கீழ் வரும்.

500 சதுர மீட்டர் அல்லது அதற்கு மேலான வணிக மற்றும் குடியிருப்பு என எந்தவொரு ரியல் எஸ்டேட் கட்டுமானமாக இருந்தாலும், இந்த ஆணையத்தில் பதிவு செய்யவேண்டியது கட்டாயம். இதைச் செய்யத் தவறினால் கட்டுமானச் செலவில் 10% அபராதம் விதிக்கப்படும். தொடர்ந்து இதே தவற்றைச் செய்தால் டெவலப்பருக்குச் சிறைத் தண்டனை அளிக்கப்படும்.

ஒரு கட்டுமானத்தைத் தொடங்கும்போது, வாங்குபவரிடமிருந்து 70% வரையிலான பணத்தைப் பெற்றுக் கட்டுமானத்தைத் தொடங்க இந்தச் சட்டம் அனுமதியளிக்கிறது. இதன்மூலம், கட்டுமானம் விரைவாகக் கட்டி முடிக்கப்பட்டு வாங்குபவருக்கு, குறித்த காலத்தில் ஒப்படைக்க வழிவகை செய்யப்பட்டுள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட் புராஜெக்ட் போட்டு விற்பனை செய்யும் டெவலப்பர் என்பவர், தான் செயல்படுத்தும் திட்டம் பற்றிய பிளான்,  லே அவுட், அரசின் அங்கீகாரம், நிலம் தொடர்பான விவரங்கள், துணை கான்ட்ராக்ட், திட்டம் நிறைவுபெறும் நாள் என அனைத்தையும் வெளிப்படையாக வெளியிட வேண்டியது கட்டாயம். இந்தத் தகவலை அவர்கள் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்திடமும் அளிக்க வேண்டும்.

தற்போது பில்டப் ஏரியா, சூப்பர் பில்டப் ஏரியா, கார்பெட் ஏரியா என்று ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் அடிக்கும் கொள்ளைக்கு முடிவு கட்டப்பட்டுள்ளது. கார்பெட் ஏரியா என்றால் என்ன என்று இந்தச் சட்டத்தில் தெளிவுபடுத்தப்பட்டுள்ளதோடு, அதன் அடிப்படையில்தான் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை விற்பனை செய்ய வேண்டும் எனச் சொல்லப்பட்டுள்ளது. தற்போதைய சூழலில், கட்டுமானம் தாமதமானால், பில்டர் எந்த வகையிலும் பொறுப்பேற்கமாட்டார். ஆனால், இந்தச் சட்டத்தின்படி இனி முழுப் பொறுப்பும் பில்டருடையதே.

ஆணையத்தின் உத்தரவுக்குக் கீழ்ப்படிய மறுத்தால், பில்டர்/ டெவலப்பருக்கு அதிகபட்சம் மூன்று ஆண்டுகள் வரை சிறைத்தண்டனை விதிக்கப்படும். இதுதவிர, அபராதமும் விதிக்கப்படலாம். பில்டிங் பிளானை, எழுத்துபூர்வமான ஒப்புதலின்றி பில்டர் மாற்ற முடியாது. இதன்மூலம், மாடியில் சிங்கிள் பெட்ரூமுக்கு அப்ரூவல் வாங்கிவிட்டு, டபுள் பெட்ரூம் கட்டி விற்பது போன்ற தவறுகளில் பில்டர்கள் ஈடுபட முடியாது.

ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம்... எப்போது தயாராகும் தமிழகம்?



   தமிழகத்தில் இல்லை

வீடு வாங்கிய ஓராண்டுக்குள் ஏதேனும் குறைபாடு இருந்தால், அதைச் சரிசெய்து தரும்படி வீட்டை வாங்கியவர் எழுத்துபூர்வமாகப் பில்டரை அணுகலாம். நியாயமான பிரச்னையாக இருப்பின் அதற்குத் தகுந்த நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டியது பில்டரின் கடமை. தமிழகத்தில் இந்தச் சட்டம் இன்னும் நிறைவேற்றப்படவே இல்லை. சட்டம் நிறைவேற்றி, இதற்கெனத் தனி அலுவலகத்தை அமைத்து, அலுவலர்களை நியமித்து, அதில் பில்டர்கள், டெவலப்பர்கள், முகவர்களைப் பதிவுசெய்து சட்டத்தை நடைமுறைக்குக் கொண்டுவர, இன்னும் சில ஆண்டுகள் காத்திருக்க வேண்டும் என்ற நிலைதான் தமிழகத்தில் நீடிக்கிறது.

இந்தப் புதிய சட்டம் குறித்து கான்ஃபெடரேஷன் ஆஃப் ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்ஸ் அசோசியேஷன் ஆஃப் இந்தியா (கிரடாய்) தமிழக முன்னாள் தலைவரும், நவீன்ஸ் நிர்வாக இயக்குநருமான ஆர்.குமாரிடம் பேசினோம்.

“இந்தச் சட்டத்தின் நோக்கம் வரவேற்கத்தக்கது. தனிப்பட்ட முறையிலும் வரவேற்கிறோம். இந்தச் சட்டம் கட்டாயமானது என்பதையும் ஏற்றுக்கொள்கிறோம். நுகர்வோர் உரிமையானது பாதுகாக்கப்பட வேண்டும் என்பதில் மாற்று கருத்தில்லை. ஆனால், இந்தச் சட்டம் பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பு வடிவமைக்கப்பட்டது. அன்று இருந்த நிலை வேறு, இன்றுள்ள நிலை வேறு. அதைக் கருத்தில் கொண்டு, சட்டத்தை இயற்றவில்லை. மக்களை ஏமாற்றி, பொய்யான வாக்குறுதிகளை அளித்து, குறித்த காலத்தில் கட்டுமானத்தை முடித்து நுகர்வோரிடம் ஒப்படைக்காத பில்டர்கள் இருக்கலாம்.

அதேநேரத்தில், கொடுத்த வாக்குறுதிகளை நிறைவேற்றி, சரியான நேரத்தில் கட்டுமானத்தை முடித்து ஒப்படைக்கும் பில்டர்களும் இருக்கிறார்கள் என்பதை இந்தச் சட்டம் இயற்றியவர்கள் கவனிக்க மறந்துவிட்டனர். மக்களைக் காப்பாற்றுகிறோம் என்று கூறி, பில்டர்கள் அனைவரையும் வில்லன்கள் போலச் சித்தரித்து இந்தச் சட்டம் உருவாக்கப்பட்டிருக்கிறது. அனைத்திந்திய அளவில் மே 1-ம் தேதி முதல் நடைமுறைக்குக் கொண்டு வந்திருக்கிறார்கள். ஆனால், தமிழகத்தில் இந்தச் சட்டமே நிறைவேற்றப்படவில்லை.

ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம்... எப்போது தயாராகும் தமிழகம்?


சட்டத்தின் நோக்கங்கள் நல்லது என்றாலும், அதை எப்படி நடைமுறைப்படுத்தப் போகிறார்கள் என்று தெரியவில்லை. ரியல் எஸ்டேட் துறையானது பில்டரை மட்டும் சார்ந்தது இல்லாமல், பல அரசுத் துறைகளையும் சார்ந்து இயங்குகிறது. ஒருமுறை உரிமம் பெற்றுவிட்டு, பல ஆண்டுகளுக்குச் செயல்படுவதற்கு, ரியல் எஸ்டேட் என்பது தொழிற்சாலை போன்றதல்ல. ஒவ்வொரு திட்டத்துக்கும் ஒப்புதல் பெற வேண்டும். அரசாங்க இயந்திரம் உடனடியாக ஒப்புதல் அளிப்பதில்லை.

எல்லா அனுமதியையும் பெற்றுக் கட்டுமானத்தைத் தொடங்கினால், மணல் விலை உயர்வு, கட்டுமானப் பொருள்கள் தட்டுப்பாடு என பலப் பிரச்னைகள் உள்ளன. இதில் ஏற்படும் காலத் தாமதத்துக்குப் பில்டரை மட்டுமே குறைகூறுவது சரியாக இருக்காது. இதை எப்படிச் சரி செய்யப்போகிறார்கள் என்று சட்டத்தில் சொல்லவில்லை.

‘ஒரு கட்டுமானத்துக்கு நிறைவுச் சான்றிதழ் (கம்ப்ளீஷன் சர்டிஃபிகேட்) வாங்கினால் மட்டுமே மின்சாரம், குடிநீர் இணைப்பு வழங்கப்படும்’ என்று சட்டம் சொல்கிறது. இந்த கம்ப்ளீஷன் சர்டிஃபிகேட்டை அரசு எவ்வளவு சீக்கிரம் வழங்கும் என்று தெரியாது. இதுபோன்ற குறைகளையெல்லாம் களைந்து, சிங்கிள் விண்டோ சிஸ்டம் முறையில் அனைத்து அனுமதியும் ஒரே இடத்தில் கிடைக்கும் வகையில் நடவடிக்கை எடுப்பதன் மூலம் மட்டுமே, முழுப் பயனை மக்கள் அடைவார்கள். இதையெல்லாம் செய்யாமல் சட்டத்தை அமல்படுத்தினால், தவறு செய்பவர்களோடு, நல்ல பில்டர்களும் சேர்ந்தே பாதிக்கப்படுவார்கள்” என்றார்.

இந்தச் சட்டம் தமிழகத்தில் தாமதமாவது குறித்துத் தமிழக அரசு வீட்டு வசதி, நகர்ப்புற மேம்பாட்டுத் துறையைச் சேர்ந்த ஓர் அதிகாரி நம்மிடம் இப்படிச் சொன்னார்.

“தமிழகத்தில் இந்தச் சட்டம் இயற்றுதல் தொடர்பான வரைவு விதிமுறைகள், ஜனவரி 28-ம் தேதி வெளியிடப்பட்டது. அதைத் தொடர்ந்து பொதுமக்கள் கருத்துக் கேட்புக்கு 21 நாள்கள் அவகாசம் அளிக்கப்பட்டது. பொதுமக்கள், ரியல் எஸ்டேட் அதிபர்கள் தங்கள் கருத்துகளைத் தெரிவித்திருந்தனர். இதைத் தொகுக்கும் பணி நடந்துவருகின்றன.

இந்தப் பணிகள் முடிந்ததும், விரைவில் சட்டம் நிறைவேற்றப்பட்டு நடைமுறைக்கு வரும்” என்றார்.

இந்தச் சட்டம் தொடர்பாகப் பல்வேறு சந்தேகங்கள் அனைவருக்கும் உள்ளது. தமிழக அரசு சட்டத்தை இயற்றுவதுடன் நில்லாமல், அரசு அதிகாரிகள், பில்டர்கள், டெவலப்பர்கள், முகவர்களுக்கு விழிப்புஉணர்வுப் பயிற்சிப் பட்டறைகள் நடத்த வேண்டும். இதன் மூலம் தேவையற்ற குழப்பங்கள், காலதாமதங்கள் தவிர்க்கப்படும்.

தெளிவான புரிதல்கள் | விரிவான அலசல்கள் | சுவாரஸ்யமான படைப்புகள்Support Our Journalism
அடுத்த கட்டுரைக்கு