ஓராண்டில் ரெரா... தமிழக ரியல் எஸ்டேட்டில் என்ன மாற்றம்?

ரி யல் எஸ்டேட் துறையில் முக்கியமான சட்டம் ஒன்று கடந்த ஆண்டு கொண்டுவரப்பட்டது. அதுதான் `ரெரா’ எனச் சுருக்கமாகச் சொல்லப்படும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் (ரியல் எஸ்டேட் ரெகுலேஷன் அண்டு டெவலப்மென்ட்). நாடு முழுவதும், சொத்து (மனை, வீடு) வாங்குபவர் களின் நலனைக் காக்கவும், கட்டுமானத் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மையை உறுதிசெய்யவும் இந்தச் சட்டம் கொண்டு வரப்பபட்டுள்ளது. இந்தச் சட்டம், 2017 மே மாதம் அமலுக்கு வந்தது.

. ரெரா சட்டத்தின்கீழ், வீடு வாங்குபவர் அல்லது விற்பவர்களுக்கு ஏற்படும் சிக்கல்களுக்கு வழிகாட்டுதல் மற்றும் நிவாரணம் பெறலாம். இந்த அமைப்பு, இரண்டு மாதத்துக்குள் உரிய தீர்வு அல்லது நிவாரணம் வழங்கும்.

‘ரெரா’ சட்டம் நடைமுறைக்கு வந்து ஓராண்டு காலம் நிறை வடைந்த நிலையில், இந்தச் சட்டம் இன்னும் பல மாநிலங்களில் செயல்படுத்தப்படவில்லை. மகாராஷ்டிரா மாநிலம் இந்தச் சட்டத்தைச் சிறப்பாக நடைமுறைப்படுத்தியுள்ளது. இதை மத்தியப்பிரதேச மாநிலமும் செயல்படுத்த தீவிர நடவடிக்கை எடுத்துவருகிறது.

பெரும்பாலான மாநிலங்கள், ரெராவுக்கு தற்காலிகமாக ஒரு தலைவரை நியமித்துள்ளன. மேற்கு வங்க மாநிலம் `ரெரா’ சட்டத்தை நடைமுறைப்படுத்தாமல், தனியாக ஒரு ரியஸ் எஸ்டேட் சட்டத்தை உருவாக்கியுள்ளது.

ரெரா சட்டத்தின்கீழ், கடந்த ஓராண்டில் மட்டும் 25,000 கட்டுமானத் திட்டங்கள் நாடு முழுவதும் பதிவு செய்யப்பட்டு உள்ளன. இதில் 62% மகாராஷ் டிராவில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் தங்களுடைய புராஜெக்டுகளைப் பற்றி போலியான தகவல்களைப் பொதுமக்களுக்கு வழங்குவது இந்தச் சட்டத்தின் மூலம் தவிர்க்கப் பட்டுள்ளது. ரெரா சட்டத்தின்கீழ் கட்டுமான நிறுவனங்கள் தாங்கள் நிறைவேற்றும் திட்டங்கள் குறித்த அனைத்து விவரங்களையும் தெரிவிக்க வேண்டியது கட்டாயம் ஆக்கப்பட்டுள்ளது.

நிறுவனங்களின் திட்ட நிலவரம், கட்டுமானப் பணி நிலவரம் மற்றும் நிறுவனங்கள் மேற்கொள்ளும் இதர திட்டங்கள் குறித்த முழு விவரங்களையும் ரெரா இணைய தளத்தின் வாயிலாகத் தெரிந்து கொள்ளும் நிலை உருவாகியுள்ளது.

. மகாராஷ்டிராவில் கட்டுமான நிறுவனங்கள்மீது, வாங்குவோர் ரெரா அமைப்பில் அளித்த புகாரில் விசாரணை நடத்தி ஒரு மாதத்தில் தீர்ப்பு அளிக்கப்பட்டு உள்ளது குறிப்பிடத்தக்கது.

ரெரா சட்டம் வந்தபின்பு கடந்த ஓராண்டில் தமிழகத்தில் என்ன நடந்திருக்கிறது என்பது குறித்து நவீன்ஸ் நிறுவனத்தின் நிர்வாக இயக்குநர் குமாரிடம் கேட்டோம். அவர் கூறியதாவது,

‘‘எட்டு வீடுகளுக்கு அதிகமாகக் கட்டப்படும் புதிய குடியிருப்புத் திட்டங்கள் ரெரா அமைப்பில் பதிவு செய்யப்பட்டு வருகின்றன. இந்தச் சட்டத்தின் கீழ் தமிழகம் முழுவதும் சுமார் முன்னூறுக்கும் மேற்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள் செயல்படுத்தப்பட்டு வருகின்றன. இந்தச் சட்டம் தற்போது ஆரம்பக் கட்டத்தில்தான் இருக்கிறது.

இந்தத் திட்டத்தின்கீழ் சில புகார்களும் வந்துள்ளன. அவற்றுக்கு தீர்ப்பும் வழங்கப்பட்டு உள்ளது. இந்தச் சட்டம் தமிழகத்தில் இன்னும் முழுமை யாகச் செயல்படுத்தப்படவில்லை. இதற்கென தனியாக தலைவர் ஒருவர் இன்னும் நியமிக்கப்பட வில்லை. மேலும், அரசிடமிருந்து அனுமதி (Approval), கட்டுமான நிறைவுச் சான்றிதழ், மின்சார இணைப்பு, குடிநீர் இணைப்பு, கழிவுநீர் இணைப்பு ஆகியவை தாமதமின்றி ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்குக் கிடைக்க இந்த அமைப்புக்கு அதிகாரம் வேண்டும். இல்லையென்றால், இந்த அனைத்துப் பொறுப்புகளும் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு மட்டும்தான் என்றாகிவிடும். ரியல் எஸ்டேட் கட்டுமானங் களுக்கு அரசுத் துறைகளின் சார்பில் வழங்கவேண்டிய அனைத்து அனுமதிகளும் இந்த ரெரா சட்ட அமைப்பின்கீழ் கொண்டு வர வேண்டும். அனைவருக்கும் பொறுப்புகள் பகிர்ந்தளிக்கப்பட வேண்டும். அப்போதுதான், திட்டங்களை விரைவாகச் செயல்படுத்த முடியும்’’ என்றார்.

இந்தச் சட்டம் குறித்து ‘ஃபெடரே ஷன் ஆஃப் தமிழ்நாடு ஃப்ளாட் அண்டு ஹவுஸிங் புரமோட்டர்ஸ் அசோசியேஷன்’ தலைவர் பி.மணிசங்கரிடம் கேட்டோம்.

‘‘தமிழகத்தில் இந்தச் சட்டம் பெரிதாக எதையும் சாதிக்கவில்லை. கடந்த ஓராண்டில் இரண்டு நிறுவனங்களுக்கு மட்டும்தான் அபராதம் விதிக்கப்பட்டுள்ளது. குறிப்பிட்ட அந்த இரண்டு நிறுவனங்கள் மட்டும்தான் தவறு செய்துள்ளனவா? 10 வீடுகள் கட்ட ரெரா அமைப்பிடம் அனுமதி வாங்கிவிட்டு, பில்டர் ஒருவர் 20 பேரிடம் மோசடியாக முன்பணம் வாங்கிக்கொண்டு தலைமறைவாகி விட்டார்.

இதுகுறித்து பாதிக்கப்பட்ட நபர்கள் ரெராவிடம் புகார் அளித்தும் எந்த நடவடிக்கையும் இல்லை. சட்டப்படி, அந்தச் சொத்தை விற்பனை செய்ய முடியாதபடி முடக்கியிருக்க வேண்டும். ஆனால், அப்படி எதுவும் நடக்கவில்லை. தமிழகத்தில் ரெரா முழுமையாகச் செயல்பட வில்லை. ரெரா அமைப்பு மெத்தனப்போக்கில்தான் செயல்படுகிறது.

ரெரா அமைப்பில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ள நிறுவனங்கள் குறித்த விவரங்கள் ஆன்லைனில் வெளியிட்டிருப்பதாகச் சொல்கிறார்கள். அதனைத் தேடிக் கண்டுபிடித்துப் பார்ப்பது கடினமாக உள்ளது. ஆண்டு அறிக்கையை சி.டி-யில் வெளியிட்டால் நுகர்வோர் அனைவரும் எளிதாகத் தெரிந்துகொள்ள முடியும். பத்திரிகை விளம்பரங்களில் ரெராவில் பதிவு செய்யப்பட்ட விவரங்களுக்கு முக்கியத்துவம் கொடுத்து பெரிய எழுத்துகளில், விளம்பரத்தின் மேல் பகுதியில் குறிப்பிட வேண்டும். மேலும், ரெரா பதிவு எண்ணையும் குறிப்பிட வேண்டும். அப்போதுதான் பிரச்னை என்றால் உடனடியாக அடையாளம் காண முடியும்.

மேலும், ரெராவில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ள நிறுவனங்கள் வெளியிடும் விளம்பரத்தில், ரெரா குறித்த முழு விவரம் இடம்பெறுவதில்லை. இந்தச் சட்டத்தின்படி, ஒரு நிறுவனம் தொடர்ந்து நான்கு முறை தவறு செய்தால், அதை பிளாக் லிஸ்டில் குறிப்பிட வேண்டும். ஆனால், அப்படி எதுவும் செய்யப்படவில்லை. ரெராவில் இத்தனை புகார்கள் வந்தன, அவற்றின் மேல் நடவடிக்கை எடுக்கப்பட்டுள்ளது என்கிற விவரங்கள் எதுவும் வெளியிடப்படவில்லை.

ஒரு நிறுவனம் நுகர்வோரிடம் பணத்தை வாங்கி, திட்டத்தைச் செயல்படுத்தாமல் இருக்கிறது. அந்த நிறுவனத்துக்கு அபராதம் விதிப்பதால் எந்தப் பயனும் இல்லை. அதை ரெரா அமைப்பே எடுத்து, ஏன் பயனாளிகளுக்குக் கொடுக்கக்கூடாது, ரெரா சட்டம், கர்நாடகா, மகாராஷ்டிரா உள்ளிட்ட பிற மாநிலங்களில் சிறப்பாக அமல்படுத்தப் படுகிறது. ஆனால், தமிழ்நாட்டில் ரெரா சட்டம் பெயரளவுக்குத்தான் செயல்படுகிறது’’ என்றார்.

ரெரா சட்டத்தின் வெற்றியில்தான் தமிழக ரியல் எஸ்டேட்டின் வெற்றி இருக்கிறது.

-கே.எஸ்.தியாகராஜன்

. தமிழகத்தில் ரெரா என்ன செய்துள்ளது?

ரெ ரா சட்டம் பற்றி தமிழ்நாடு மனை விற்பனை ஒழுங்குமுறை குழுமத்தின் (TNRERA) செயலாளர் செல்வக்குமாரிடம் கேட்டோம். ‘‘ரெரா அமைப்பில் கடந்த 2017-ம் ஆண்டு 281 புராஜெக்ட்டுகளும், 185 ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களும் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. நடப்பு 2018-ம் ஆண்டில் இதுவரையில் 281 புராஜெக்ட்டுகளும், 107 ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களும் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. இந்த அமைப்பிற்குக் கடந்த ஓராண்டில் 380 புகார்கள் வந்துள்ளன. இதில் 150 புகார்கள், 15 ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள்மீது வந்துள்ளன. இது தொடர்பாக விசாரணை நடந்துவருகிறது. மேலும், 3 பேரின் புகார்கள்மீது தீர்ப்பு வழங்கப்பட்டுள்ளது’’ என்றார்.