Published:Updated:

எகிறிய கைடுலைன் வேல்யூ... என்ன ஆகும் ரியல் எஸ்டேட்?

எகிறிய கைடுலைன் வேல்யூ... என்ன ஆகும் ரியல் எஸ்டேட்?

பிரீமியம் ஸ்டோரி
எகிறிய கைடுலைன் வேல்யூ... என்ன ஆகும் ரியல் எஸ்டேட்?

இதோ, அதோ என கடந்த சில மாதங்களாக பரபரப்பாகப் பேசப்பட்டு வந்த புதிய கைடுலைன் வேல்யூ ஏப்ரல் 1-ம் தேதி முதல் நிஜமாகவே அமலுக்கு வந்துவிட்டது. ஏப்ரல் 1-க்கு மேல் இரண்டு மடங்கு பத்திரப்பதிவுக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டுமே என்று நினைத்து பயந்த பலர், கடந்த வாரம் முழுக்க விடிய விடிய பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில் கதியாய் கிடந்து பத்திரங்களைப் பதிவு செய்தனர்.

##~##
ப்போது வந்திருக்கும் புதிய கைடுலைன் மதிப்பு, ஏற்கெனவே இருந்த கைடுலைன் மதிப்பைவிட குடியிருப்பு மனைகளுக்கு 170%, வர்த்தக மனைகளுக்கு சுமார் 150%, விவசாய நிலத்திற்கு 270% அதிகரிக்கப்பட்டிருக்கிறது என்பது முக்கியமான விஷயம். இந்த புதிய கைடுலைன் வேல்யூ பற்றி பத்திரப்பதிவுத் துறையைச் சேர்ந்த ஒரு உயரதிகாரியுடன் பேசினோம்.

''கடந்த ஐந்தாண்டுகளில் தமிழகத்தின் பெரும்பாலான இடங்களில் ரியல் எஸ்டேட் நல்ல வளர்ச்சி கண்டிருக்கிறது. சந்தை மதிப்பும் கணிசமாக உயர்ந்துள்ளது. ஆனால், கைடுலைன் வேல்யூ ஐந்தாண்டு களுக்கு முன்பு நிர்ணயம் செய்யப்பட்டதாகவே உள்ளது. அதனால் தற்போதைய சந்தை மதிப்பில் சுமார் 60 முதல் 70 சதவிகிதம் அரசு வழிகாட்டி மதிப்பாக நிர்ணயிக்கப்பட்டு இருக்கிறது. ஒரு மனையின் மார்க்கெட் விலை 10 லட்ச ரூபாய் எனில் கைடுலைன் வேல்யூ 6 லட்சம் முதல் 7 லட்ச ரூபாயாக நிர்ணயம் செய்யப்பட்டு இருக்கிறது.  

எகிறிய கைடுலைன் வேல்யூ... என்ன ஆகும் ரியல் எஸ்டேட்?

ஒரு மனை அல்லது இடத்தின் மதிப்பு என்பது அதை வாங்க கொடுக்கும் விலை, அதற்கான தரகுக் கட்டணம், அரசு முத்திரைத்தாள் மற்றும் பத்திரப் பதிவு கட்டணம் எல்லாம் சேர்ந்ததாக இருக்கிறது. திடீரென எதிர்பாராத விதமாகச் சொத்தின் விலை கணிசமாக குறைந்தாலும், அதன் மதிப்பு, கைடுலைன் மதிப்புக்கு கீழே செல்லாத வகையில் நிர்ணயம் செய்யப்பட்டு இருக்கிறது'' என்றார் அந்த உயரதிகாரி.

கைடுலைன் வேல்யூவை அரசாங்கம் உயர்த்தினாலும், முத்திரைக் கட்டணத்தை (ஸ்டாம் டியூட்டி) 8சதவிகிதத் திலிருந்து 7சதவிகிதமாக குறைத்திருக்கிறது. 1 சதவிகிதமாக இருக்கும் பதிவுக் கட்டணத்தில் எந்த மாற்றத்தையும் செய்யவில்லை.

ஸ்டாம்ப் டூட்டியை தமிழக அரசு குறைத்ததற்கான காரணத்தை விளக்கிச் சொன்னார் வருவாய்த் துறை அதிகாரி ஒருவர்.

எகிறிய கைடுலைன் வேல்யூ... என்ன ஆகும் ரியல் எஸ்டேட்?

''மத்திய அரசின் நிதி உதவி தமிழக அரசுக்கு அதிக அளவில் கிடைக்க வேண்டும் எனில், சொத்துப் பதிவுக்கான முத்திரைத்தாள் கட்டணத்தைக் குறைக்க வேண்டும் என மத்திய அரசு சட்டம் கொண்டு வந்தது. அதை இப்போது தமிழக அரசு நடைமுறைப்படுத்தி இருக்கிறது. இனி மத்திய அரசின் நிதி உதவி தமிழகத்திற்குத் தாராளமாக கிடைக்கும் என்று எதிர்பார்க்கலாம்'' என்றார்.

கைடுலைன் உயர்வு குறித்து பொதுமக்கள் என்ன நினைக்கிறார்கள் என விசாரித்தோம்.

சென்னை ஆலந்தூரை சேர்ந்த ஜாபரிடம் பேசினோம். ''இதற்கு முன் மனையின் மார்க்கெட் விலையில் பாதிதான் கைடுலைன் வேல்யூவாக இருந்தது. அதனால் வங்கியிலிருந்து வீட்டுக் கடன் வாங்கும்போது பாதி அளவு பணமே கிடைத்தது. இப்போது மார்க்கெட் விலைக்கு இணையாக கைடுலைன் மதிப்பு அதிகரிக்கப்பட்டிருப்பதால் வீட்டுக் கடன் நிறையவே கிடைக்கும்'' என்றார் சந்தோஷமாக..!

சென்னை உள்ளகரம் பகுதியைச் சேர்ந்த மோகன் இப்படி சொன்னார்.

''கைடுலைன் வேல்யூவை 100%, 200 சதவிகிதம்னு கூட்டிவிட்டு ஸ்டாம் டியூட்டியை மட்டும் ஒரு சதவிகிதம் குறைத்திருப்பது நடுத்தர மக்களை ஏமாற்றும் வேலை. நடுத்தர மக்கள் சொத்து வாங்குவது இனி கஷ்டம்தான். மகாராஷ்ட்ரா மாநிலத்தில் பத்திரம் பதிவு செய்ய கிராமப் பஞ்சாயத்துகளில் 2%, நகராட்சிகளில் 4%, மாநகராட்சிகளில் 5% என  வைத்திருக்கிறார்கள். அதுபோல இங்கும் கொண்டு வரலாமே!'' என்று ஒரு கோரிக்கை வைத்தார்.  

எகிறிய கைடுலைன் வேல்யூ... என்ன ஆகும் ரியல் எஸ்டேட்?

சர்வதேச சொத்து ஆலோசனை நிறுவனமான ஜோன்ஸ் லங் லாசலே-ன் துணைத் தலைவர் (ரெசிடென்ஷியல் சர்வீஸஸ்) சிவராம கிருஷ்ணனிடம் இதுபற்றி பேசினோம்.

''ஏற்கெனவே வட்டி விகித உயர்வு மற்றும் விலை உயர்வால் மந்தநிலையில் இருக்கும் ரியல் எஸ்டேட் இன்னும் பாதிப்புக்கு உள்ளாகும். அதே நேரத்தில், சந்தை மதிப்புக்கு இணையாக கைடுலைன் மதிப்பு இருப்பதால் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கறுப்பு பணப்புழக்கம் குறையும். இது ரியல் எஸ்டேட் துறையை அடுத்தக்கட்ட வளர்ச்சிக்கு எடுத்துச் செல்லும்'' என்றவர், மற்றொரு முக்கியமான விஷயத்தையும் சுட்டிக் காட்டினார்.

''பெரும்பாலான மக்கள் புதிய வழிகாட்டி மதிப்பை சரி என்கிறார்கள். ஆனால், அவர்களின் பயம் எல்லாம் சொத்து வாங்கும்போது முழுமதிப்புக்கும் முத்திரைக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும் என்கிறபோது பணம் எங்கே இருந்து வந்தது என்பதற்கான ஆதாரத்தைக் காட்ட வேண்டிவரும்.

அதன் தொடர்ச்சியாக வருமான வரி மற்றும் மூலதன ஆதாய வரிச் சிக்கல் இருக்கிறது. இதனால்தான் அவர்கள் சொத்தின் உண்மையான மதிப்புக்கு பத்திரப்பதிவு செய்ய பயப்படுகிறார்கள். மற்றபடி திருத்தப்பட்ட கைடுலைன் மதிப்பு பற்றி அவர்களுக்குப் பெரிய வருத்தம் எதுவுமில்லை. ஏற்கெனவே பல பெரிய பில்டர்கள் காசோலை மூலம் பணப்பரிவர்த்தனை மேற்கொண்டு வருவதால் அவர்களுக்குப் பிரச்னை இல்லை'' என்றார்.

எகிறிய கைடுலைன் வேல்யூ... என்ன ஆகும் ரியல் எஸ்டேட்?

இந்த புதிய வழிகாட்டி மதிப்பு உயர்வால், ரியல் எஸ்டேட் பணப் பரிமாற்றத்தில் கறுப்புப் பணபுழக்கம் வெகுவாக குறையும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. அந்த வகையில் தமிழக அரசுக்கு ஆண்டுக்கு சுமார் 1,500 கோடி ரூபாய் கூடுதல் வருமானம் கிடைக்கும் என மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது.

சென்னையின் முன்னணி ரியல் எஸ்டேட் தரகு நிறுவனத்தைச் சேர்ந்த ஒருவருடன் பேசினோம்.

''கடந்த ஐந்தாண்டுகளாக கைடுலைன் வேல்யூ மாற்றப்படாமல் இப்போது ஒரேயடியாக பல மடங்கு அதிகரிக்கப்பட்டிருப்பது அனைவரையும் பாதிக்கும். இதனால் இனி சொத்து வாங்க கூடுதல் செலவாகும். கண்டிப்பாக விற்பனையும் குறையும். மேலும், வாங்குபவர்கள் விலையை மிகவும் குறைத்துக் கேட்பார்கள். எப்படி இருந்தாலும் இதன் பாதிப்பு குறைந்தபட்சம் ஆறு மாதத்துக்காவது இருக்கும். அதுவரை தமிழகத்தில் ரியல் எஸ்டேட் டல்லாகவே இருக்கும். அடுத்துவரும் ஆண்டுகளிலாவது தமிழக அரசு ஆண்டுதோறும் சந்தை மதிப்பு உயர்வுக்கு ஏற்ப கைடுலைன் மதிப்பை உயர்த்தி மக்களையும், ரியல் எஸ்டேட் தொழிலையும் பாதிக்காமல் பார்த்துக் கொள்ளவது அவசியம்'' என்றார்.

சாதாரண மற்றும் நடுத்தர மக்களுக்கு சில லட்ச ரூபாய்கள் செலவு கூடும்போது, கூடுதலாக கடன் வாங்கும் நிலை ஏற்படும். அதனால் இப்போதைக்குச் சொத்து வாங்கும் திட்டத்தை சில மாதங்களுக்கு தள்ளிப் போட வேண்டிய கட்டாயமும் ஏற்படும். சுருக்கமாக, ரியல் எஸ்டேட் இன்னும் சில மாதங்களுக்கு சுணக்கமாகவே இருக்கும் என்பதே உண்மை!

- சி.சரவணன்
படங்கள்: சொ.பாலசுப்பிரமணியன்

தெளிவான புரிதல்கள் | விரிவான அலசல்கள் | சுவாரஸ்யமான படைப்புகள்Support Our Journalism
அடுத்த கட்டுரைக்கு