Published:Updated:

ரியல் எஸ்டேட் ரெகுலேட்டர்...

முதலீட்டாளர்களுக்கு பாதுகாப்பு; மோசடிகளுக்கு கிடுக்கிப்பிடி! சி.சரவணன்.

##~##

இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (ரெகுலேட்டர்) அமைப்பதற்கான சட்ட மசோதாவுக்கு மத்திய அமைச்சரவை சமீபத்தில் ஒப்புதல் அளித்துள்ளது. இதன்மூலம் நாட்டில் ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான மோசடிகள், ஏமாற்று வேலைகள் கணிசமாக குறையும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

இந்த ரியல் எஸ்டேட் மசோதாவுக்கு 22 மாநிலங்கள் ஆதரவு தெரிவித்துள்ளன. சில மாநிலங்கள் இந்த மசோதாவில் சில அம்சங்களை மாற்றவேண்டும் என சொல்லி இருப்பதாக தகவல். மசோதாவில் சொல்லப்பட்டுள்ள முக்கிய அம்சங்களைப் பார்ப்போம்.  

விகடன் Daily

Quiz

சேலஞ்ச்!

ஈஸியா பதில் சொல்லுங்க...

ரூ.1000 பரிசு வெல்லுங்க...

Exclusive on APP only
Start Quiz

சரியான நேரத்தில் வீடு ஒப்படைப்பு..!

தற்போது பல பில்டர்கள் ஆண்டுக்கணக்கில் காலதாமதமாக வீட்டை ஒப்படைப்பது சர்வசாதாரணமாக உள்ளது. இதனால் வீடு வாங்குபவர்கள் பலவகையில் நஷ்டமடைகிறார்கள். இதை தவிர்க்கும் விதமாக காலதாமதமாக வீட்டை ஒப்படைக்கும்பட்சத்தில் பில்டர், அதற்கு வட்டி அளிக்கவேண்டும் என்று இந்த மசோதாவில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.

இணையதளத்தில் புராஜெக்ட் விவரங்கள்!

புராஜெக்ட் தொடர்பான லேஅவுட் ப்ளான், கார்ப்பெட் ஏரியா, மொத்த வீடுகளின் எண்ணிக்கை உள்ளிட்ட அனைத்து விவரங்களையும் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள், அவற்றின் இணையதளத்தில் வெளியிடுவது கட்டாயமாக்கப்பட்டுள்ளது. மேலும், நான்கு சுவர்களுக்கு இடைப்பட்ட அளவான கார்ப்பெட் ஏரியாவின் அடிப்படையில்தான் அடுக்குமாடி விற்பனையை மேற்கொள்ள வேண்டும்.  

ரியல் எஸ்டேட் ரெகுலேட்டர்...

தற்போது சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா என்பதன் அடிப்படையில்தான் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் விற்பனை செய்யப்பட்டு வருகின்றன. இந்த சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா என்பது சுற்றுச்சுவர், நடைபாதை உள்ளிட்ட பொது பயன்பாட்டு இடங்களை எல்லாம் உள்ளடக்கியதாக இருக்கும். இதற்கும் கார்ப்பெட் ஏரியாவுக்கும் உள்ள விகிதம், ஒவ்வொரு பில்டருக்கும் வேறு வேறாக இருக்கிறது. இதனால், வீடு வாங்குபவர்களுக்கு தங்களுக்கு உண்மையில் எவ்வளவு சதுர அடி வீடுதான் கிடைக்கும் என்பதில் பெரும் குழப்பம் இருக்கிறது. பல நேரங்களில் வீடு வாங்குபவர்கள் ஏமாற்றப்படுவதும் நடக்கிறது. கார்ப்பெட் ஏரியாவின் அடிப்படையில் விற்பனை என்கிறபோது எந்தக் குழப்பமும் இருக்காது என்பது மத்திய அரசின் எண்ணம்.

அடுத்து, அனைத்து அனுமதிகளையும் பெற்றபிறகுதான் புரமோட்டர்கள் தங்களின் புராஜெக்ட் குறித்த விவரங்களை விளம்பரம் செய்யவோ, மார்க்கெட் செய்யவோவேண்டும். இதுகுறித்து சோழா ஃபவுண்டேஷன்ஸ் நிர்வாக இயக்குநர் எம்.கே.சுந்தரமிடம் பேசினோம்.

''ரியல் எஸ்டேட் மசோதாவில் பல அம்சங்கள் வரவேற்கத்தக்கவைதான். ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான பிரச்னைகளுக்கு குற்றவியல் நீதிமன்றத்துக்கு போகக் கூடாது என்றும், எந்த ஒரு பிரச்னையும் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் மூலமே பேசி தீர்க்கப்படவேண்டும் என்றும் சொல்லி இருப்பது நல்ல விஷயம்தான்.

மேலும், ஒரு திட்டத்துக்காக வாங்கப்பட்ட பணத்தை, வேறு திட்டம் அல்லது வேறு பயன்பாட்டுக்கு செலவிடுவதைத் தவிர்க்க, ஒவ்வொரு புராஜெக்ட்டுக்கும் தனி வங்கிக் கணக்கை பராமரிக்கவேண்டும் என்று சொல்லப்பட்டு இருப்பது, சொத்து வாங்குபவர்களுக்கு பாதுகாப்பான அம்சமாக இருக்கும். அதே நேரத்தில், புரமோட்டர்களுக்கு அதிக செலவு வைப்பதாகவும் இருக்கும். தற்போது பெரும்பாலான புரமோட்டர்கள், வீடு வாங்குபவர்களிடம் முன்பணம் வாங்கிதான் பல வேலைகளைச் செய்கிறார்கள். இப்படி முன்கூட்டியே பணம் வாங்கக் கூடாது என்றால், பல புரமோட்டர்களுக்கு நிதி திரட்டுவதில் சிக்கல் ஏற்படும்.

ரியல் எஸ்டேட் ரெகுலேட்டர்...

முதலில் 4,000 சதுர மீட்டர்களுக்கு மேற்பட்ட கட்டுமான திட்டங்களுக்கு மட்டும்தான் ரெகுலேட்டரிடம் அனுமதி வாங்கவேண்டும் என்று இருந்தது. அது இப்போது 1,000 ச.அடியாக குறைக்கப்பட்டுள்ளது. இதன்மூலம் ரெகுலேட்டரின் பணிச் சுமை அதிகரிக்குமே தவிர, ரியல் எஸ்டேட் துறையை ஒழுங்கப்படுத்த முடியாது'' என்றார்.  

புரமோட்டர்களுக்கு அபராதம்..!

விதிமுறையைப் பின்பற்றாமல் தொடர்ந்து தவறு செய்யும் புரமோட்டர்களுக்கு திட்ட மதிப்பில் 10% அபராதம் அல்லது மூன்றாண்டு வரை ஜெயில் தண்டனை அல்லது இரண்டும் விதிக்கப்படும் என மசோதாவில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.

நியாயமான காரணங்கள் எதுவும் இல்லாமல் விற்பனை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்ய புரமோட்டர்களுக்கு அனுமதி இல்லை. அப்படியே ரத்து செய்யவேண்டும் என்றால் வீடு வாங்குபவருக்கு நோட்டீஸ் அனுப்பவேண்டும். மேலும், அவரிடமிருந்து பெற்ற தொகைக்கு வட்டிப் போட்டு தரவேண்டும் என்பது மசோதாவின் முக்கிய அம்சங்களில் ஒன்று.

ஓராண்டுக்குள் கட்டுமானக் குறைபாட்டால் வீட்டிற்கு ஏதாவது பாதிப்பு ஏற்பட்டால் அதை புரமோட்டர் அவரது சொந்தச் செலவில் சரிசெய்து தரவேண்டும்.

''பில்டர்கள் அல்லது புரமோட்டர்கள் தவறு செய்யும்போது, அவர்களுக்கு அபராதம் வசூலிக்க சொல்லும் ரெகுலேட்டர், வீடு வாங்குபவர் அட்வான்ஸ் பணம் மட்டும் கொடுத்துவிட்டு மேற்கொண்டு பணம் தரவில்லை அல்லது அட்வான்ஸைத் திரும்ப கேட்கும்போது என்ன நடைமுறை என்பதற்கு விளக்கம் இல்லை' என்றார் எம்.கே.சுந்தரம்.

புரோக்கர்களுக்கு லைசென்ஸ்..!

இந்த ரியல் எஸ்டேட் மசோதாவின்படி, ரியல் எஸ்டேட் புரோக்கர்கள் கட்டாயம், ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் பதிவு செய்யவேண்டும். மேலும், அவர்கள் உரிமம் பெறுவது கட்டாயம்.  

ரியல் எஸ்டேட் ரெகுலேட்டர்...

சர்வதேச சொத்து ஆலோசனை நிறுவனமான ரீமேக்ஸ்-ன் நிர்வாக இயக்குநர் முரளி, ''தற்போது மியூச்சுவல் ஃபண்ட், இன்ஷூரன்ஸ் போன்றவற்றின் ஏஜென்ட்களுக்கு தேர்வு வைத்து லைசென்ஸ் வழங்கப்படுகிறது. அதேபோல், ரியல் எஸ்டேட் தரகர்களுக்கும் உரிமம் கொண்டு வருவது அவசியம். தற்போது ரியல் எஸ்டேட் பரிமாற்றத்தில் தரகர்கள், ஆட்களை கைகாட்டி விட்டுவிட்டு கமிஷன் வாங்கிக் கொண்டு போய்விடுகிறார்கள். அந்த சொத்தில் ஏதாவது வில்லங்கம் இருந்தால் அதற்கு இந்தத் தரகர்கள் பொறுப்பேற்காத நிலையே காணப்படுகிறது. லைசென்ஸ் வழங்கப்படும் பட்சத்தில் ஏஜென்ட்களின் பணி என்ன?, எவ்வளவு கமிஷன் வாங்கலாம் என்கிற விவரம் எல்லாம் விளக்கி பயிற்சி அளிக்கப்படும்.

உரிமம் பெற்ற புரோக்கர் என்பவர் அப்ரூவல் இல்லாத மனைகளை விற்கக் கூடாது என்று கொண்டுவரப்பட இருக்கிறது. அந்த வகையில், ரியல் எஸ்டேட் பிரச்னைகள் பெருமளவில் குறைய வாய்ப்பு இருக்கிறது.  மேலும், தரகர்களுக்கு உரிமம் வழங்கப்பட்டால், வாங்குபவர்கள், விற்பவர்களுக்கு பில்டர்களுக்கு நல்லது.''

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் கூட்டமைப்பான கிரெடாய்-ன் தமிழ்நாடு பிரிவின் சேர்மனும் நவீன் ஹவுஸிங் அண்ட் ப்ராபர்டீஸ்  நிறுவனத்தின் நிர்வாக இயக்குநருமான ஆர்.குமார், ''தற்போது பல கட்டுமானத் திட்டங்களில் அரசு அமைப்புகளின் அனுமதி கிடைப்பதற்கு ஆண்டுக்கணக்கில் ஆகிவிடுகிறது. இதைத் தவிர்க்க விரைவாக ப்ளான் அப்ரூவல் அளிக்க வேண்டும். அதற்கான காலக்கெடுவை அரசு அமைப்புகளுக்கு மத்திய அரசு நிர்ணயிக்கவேண்டும் என்று நீண்டகாலமாக கேட்டு வருகிறோம். ஆனால், அதற்கான தீர்வு இந்த மசோதாவில் இல்லை.

பெரிய கட்டுமானத் திட்டங்களை நிறைவேற்ற குறைந்தது ஐம்பதுக்கும் மேற்பட்ட அரசு அமைப்புகளிடம் அனுமதி வாங்கவேண்டி உள்ளது. இதற்கே ஆண்டுக்கணக்காகிவிடுகிறது. இதற்கு தீர்வாக சிங்கிள் விண்டோ சிஸ்டம் கொண்டுவர வேண்டும் என கோரிக்கை வைத்திருந்தோம். அதையும் மத்திய அரசு கண்டுகொள்ளாமலே இருக்கிறது. புரமோட்டர்கள் மற்றும் பில்டர்களுக்கு மட்டும் கட்டுப்பாடுகளை விதிக்கும் இந்த ரெகுலேட்டர் மசோதா, திட்டங்களுக்கு அனுமதி அளிக்கும் அரசு அமைப்புகளுக்கு எந்த நிபந்தனைகளையும் விதிக்கவில்லை. குறைந்தபட்சம் இத்தனை நாட்களுக்குள் புராஜெக்ட் அனுமதி அளிக்கவேண்டும் என்று சட்டம் கொண்டுவந்தால் மட்டுமே, காலதாமதம் தவிர்க்கப்படும்'' என்றார்.

ஆறு ஆண்டுகளுக்கு மேலாக இழுத்துக் கொண்டிருக்கும் இந்த ரியல் எஸ்டேட் மசோதா, நாடாளுமன்றத்தில் தாக்கல் செய்யப்பட்டு நிறைவேறினால் மட்டுமே இந்திய ரியல் எஸ்டேட் அடுத்தக்கட்ட வளர்ச்சியைக் காணும். இல்லை என்றால், சொந்த வீட்டுக்காக இன்றுபோல் என்றும் பொதுமக்கள் நீண்ட காலம் காத்திருக்கவேண்டியதுதான்!