இனி விலை குறையுமா?

ரியல் எஸ்டேட் . ‘ஸ்ரீ பெரும்புதூர் ரெஜிஸ்ட்ரார் ஆபீஸில் கூட்டமே இல்லையாமே..? படப்பை, ஒரகடம் ஏரியாவில் இடம் வாங்கறதுக்கு ஆளே இல்லையாமே..? கிழக்கு கடற்கரைச் சாலையில் இடம் வேணுமானு கேட்கிற அளவுக்கு ஆகிடுச்சாமே..?’ -இப்படியெல்லாம் அடுத்தடுத்து செய்திகள் பரவி, ஜிவ்வென்று ஏறிக்கொண்டிருந்த சென்னை ரியல் எஸ்டேட்டைக் கொஞ்சம் நிலைகுலைய வைத்திருக்கிறது.

நிஜம்தானா என்ற கேள்வியுடன் சென்னை ரியல் எஸ்டேட் துறையைச் சேர்ந்த பலரிடம் விசாரிக்கத் தொடங்கினோம்.

எடுத்த எடுப்பிலேயே இதை மறுத்தார் நாராயணமூர்த்தி. இவர் ‘பிரீமியர் ஹவுஸிங் அண்ட் இண்டஸ்ட்ரியல் என்டர்பிரைசஸ்’ நிறுவனத்தின் இயக்குநர்.

. ‘‘நான்கு பேர் அப்படி இப்படி பேசிக்கொள்வதால் அது செய்தியாகப் பரவி, அதுபோல் நடந்தால் லாபம்தானே என்ற எண்ணம் உருவாகியிருக்கிறது. உண்மை என்னவென்றால் பங்குச் சந்தை, மியூச்சுவல் ஃபண்ட் போன்ற இதர முதலீடுகளில் இருந்து பணத்தை எடுத்து ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதுதான் அதிகரித்து வருகிறது.

ஏனென்றால் பங்குச் சந்தை போல் விரைவாகவோ, தினம் தினமோ ரியல் எஸ்டேட் விலை யில் மாற்றங்கள் ஏற்பட வாய்ப்பு இல்லை. அதிக வருமானத்தைக் கொடுக்கும் ஒரே பாதுகாப்பான முதலீடு என்று பலரும் ரியல் எஸ்டேட்டை எண்ணுவதால் அது பொன்முட்டை இடும் வாத்தாக இருக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் விலை தமிழகம் முழுவதும் இன்னும் அதிகரிக்கத்தான் செய்யுமே தவிர, குறைய வாய்ப்பு இல்லை’’ என்றார்.

‘ஸ்ரீராம் பிராப்பர்டீஸ்’ நிறுவனத்தின் நிர்வாக இயக்குநர் எம்.முரளி, ‘‘முதலீடுகளில் ரியல் எஸ்டேட் என்பது நீண்ட காலத்துக்கானதுதான். அதில் இன்றைக்கு விலை என்னவாக இருக்கிறது என்பதைப் பற்றிக்

. கவலைப்படத் தேவையில்லை. பத்து வருடங்களுக்கு முன் சென்னை புறநகர்களில் சில ஆயிரங்களுக்கு மனை வாங்கியவர் கள், இன்று லட்சாதிபதியாகி இருக்கிறார்கள். நகரமயமாக்கல் மிக வேக வளர்ச்சி அடைந்து வருகிறது. நகரங்களுக்கு குடி பெயர்பவர்களின் எண்ணிக்கை ஒவ்வொரு ஆண்டும் 10-15% அதிகரித்து வருகிறது. கடந்த 5 வருடங்களாக சென்னையில் வீடுகளுக்கான தேவை மிகவும் அதிகரித்திருக்கிறது. அதனால், ரியல் எஸ்டேட் வீழும் என்பதெல்லாம் வெறும் வதந்திதான்’’ என்றார்.

அதோடு முரளி இன்னொரு காரணமும் கூறுகிறார். ‘‘அதிகமான சம்பளத்தின் காரணமாக சென்னை மக்களின் செலவிடும் தொகையும் வெகுவாக அதிகரித்திருக்கிறது. அதோடு அவர்கள்

. சொத்துக்களில் முதலீடு செய்வதும் அதிகரித்துள்ளது. ரியல் எஸ்டேட்டின் இப்போதைய வளர்ச்சி இன்னும் 20 ஆண்டுகளுக்குத் தொடரும். அதில் சந்தேகமே வேண்டாம்’’ என்றார்.

எலக்ட்ரோ கன்ஸ்ட்ரக்ஷன் நிறுவனத்தின் தலைமை செயல் அதிகாரி பிரிஜ் கந்தல்வால், முற்றிலும் புதிய கோணத்தில் இந்த பிரச்னையைச் சொன்னார்.

‘‘சென்னையில் இனி ரியல் எஸ்டேட் விலை குறைய வாய்ப்பில்லை. ஆனால், அந்த வளர்ச்சி வேகம் என்பது நிச்சயமாக முன்பிருந்த அளவுக்கு இருக்காது. கடந்த இரண்டு வருடங்களாக மனை மற்றும் அபார்ட்மென்ட்களின் விலை சில இடங்களில் 100% வரை அதிகரித்தது. இனி வரும் காலங்களில் அதிகபட்சம் 30\40% தான் இந்த உயர்வு இருக்கும்’’ என்றார் அவர். அரசு கட்டிக்

. கொடுக்கும் குறைந்த விலை வீடுகள் ஒருபக்கம் இருக்க, தனியார் நிறுவனங்களே பட்ஜெட் வீடுகளை உருவாக்கலாம் என்பது இவருடைய கருத்து.

கண்ணெதிரில் ரியல் எஸ்டேட் ஏறிக் கொண்டிருக்கிறது. இந்த விலையேற்றத்தைப் பயன்படுத்தி, தன்னால் முதலீட்டைப் பெருக்கிக் கொள்ள முடியவில்லையே என்ற ஆதங்கத்தில் இருப்பவர்களுக்கு வாய்ப்பாக வந்திருக்கிறது ‘ரியாலிட்டி ஃபண்ட்’. இந்தத் தொகை ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களில் முதலீடு செய்யப் படுகிறது!

இதுபற்றிப் பேசிய ‘சுந்தரம் பி.என்.பி பரிபாஸ் அசெட் மேனேஜ்மென்ட்’ நிறுவனத்தின் நிர்வாக இயக்குநர் டி.பி.ராமன், ‘‘தற்போதுதான் ‘ரியாலிட்டி ஃபண்ட்’ இந்தியாவில் பிரபலமாகி வருகிறது. இதில் குறைந்தபட்ச முதலீடு 50 லட்சம் ரூபாய், கோடி ரூபாய் என இருக்கிறது. இது சிறு முதலீட்டாளர்கள் மத்தியில் தயக்கத்தை உண்டாக்கும். அப்படியில்லாமல் பெருவாரியான பொதுமக்கள் பங்கெடுக்கும் வகையில் இந்த ஃபண்ட் வரும்போது பெருத்த வரவேற்பைப் பெறும் என்பதில் சந்தேகமில்லை’’ என்றார்.

இப்போதே ரியாலிட்டி ஃபண்ட்கள் ( Realty Funds ) முதலீட்டில் இந்திய அளவில் பெரு நகரங்கள் பிரிவில், சென்னை முதலிடத்தில் இருப்பதாக சொத்து ஆலோசனை நிறுவனமான ‘ட்ராம்மெல் க்ரோ மெக்ராஜ்’ ( Trammel Crow Meghraj ) நடத்திய கருத்துக் கணிப்பில் தெரியவந்துள்ளது. அந்த நிறுவனத்தின் பிராந்திய இயக்குநர் அனந்தநாராயணன், ‘‘டெல்லி, மும்பை, கொல்கத்தா போன்ற நகரங்களைப் போல், சென்னையில் பெரும் பணவசதி படைத்த ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் சென்னையில் இல்லை. ரியாலிட்டி ஃபண்ட் முதலீட்டைப்

. பொறுத்தவரை இது சென்னைக்கு சாதகமான அம்சம். இதனால், தங்களின் திட்டங்களை நிறைவேற்ற இங்குள்ள பிரமோட்டர்கள், டெவலப்பர்கள் பிறரின் நிதி உதவியை எதிர்பார்க்கிறார்கள். இந்நிலையில் ரியாலிட்டி ஃபண்ட்களின் தேவை அதிகமாகிறது’’ என்றார்.

சொத்து ஆலோசனை நிறுவனமான ‘ஜோன்ஸ் லாங் லாசால் இந்தியா’-வின் ( Jones Lang Lasalle India ) தென்னிந்திய தலைவர் (சந்தைப்படுத்துதல்) ரமேஷ் நாயர், ‘‘கடந்த 3, 4 ஆண்டு களாக சென்னை நகரில் வசிப்பவர்கள் புறநகர் களுக்கு அதிக எண்ணிக்கை யில் இடம் பெயர்ந்து இருக்கிறார்கள். இது ஆரோக்கியமான விஷயம். இன்னும் 10 ஆண்டுகளுக்கு சென்னை ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சி முகத்தில்தான் இருக்கும்’’ என்றார்.

மார்க்கெட்டில் இருக்கும் எல்லோருமே இப்படி பாசிட்டிவான குரலில் பேசினாலும் வீட்டுக் கடன் வழங்கும் வங்கிகள் வட்டாரத்தில் விசாரித்தால், புதிதாகக் கடன் வாங்கு வோரின் எண்ணிக்கை சுமார் 10 முதல் 20%வரை குறைந்திருப்பதாகச் சொல்கிறார்கள். இன்னொருபக்கம், ரியல் எஸ்டேட் புரோக்கர்கள் மத்தியில் பேசியபோது, ‘‘பிஸினஸ் கொஞ்சம் டல் அடிக்கிறது’’ என்றுதான் சொல்கிறார்கள்.

வங்கியின் வீட்டுக் கடன் வட்டிவிகிதம் போன்ற தடைகள் சரியாகுமா... மீண்டும் முதலீட்டாளர்கள் மத்தியில் பழைய உற்சாகம் திரும்பி ரியல் எஸ்டேட் துறை சரியான பாதைக்குத் திரும்புமா... என்பதை அறியக் கொஞ்சகாலம் பிடிக்கும் என்றே தோன்றுகிறது.

இனி விலை குறையுமா?

Vikatan Correspondent