நடப்பு
பங்குச் சந்தை
தொடர்கள்
Published:Updated:

பத்திரப்பதிவு: கோடிக் கணக்கில் சொத்துகள்... லட்சக் கணக்கில் மிச்சம்...

பத்திரப்பதிவு...
பிரீமியம் ஸ்டோரி
News
பத்திரப்பதிவு...

செலவைக் குறைக்கும் சூப்பர் வழிமுறைகள்!

சொத்து உரிமை மாற்றம் செய்யும்போது கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள் நிறையவே உள்ளன. இந்த உரிமை மாற்றத்தில் ஈடுபடும்போது, அதற்கான சட்டரீதியிலான வழிமுறைகள் தெரியாததால், பலரும் தவறாக அதைக் கையாள்வதுடன், சில பல லட்சம் ரூபாயைத் தேவை இல்லாமல் செலவு செய்து வீணடிக்கின்றனர். அல்லது சரியான நடைமுறைகள் தெரியாததன் காரணமாக, வெற்றுத் தாள்களில் எழுதியும், தங்களுக்குள் பேசி வைத்துக்கொண்டும் நிலைமையை சமாளிக்கின்றனர். விளைவு, குறிப்பிட்ட காலத்துக்குப் பிறகு, அது சட்ட ரீதியிலான சிக்கலாக மாறி, நீதிமன்றத்தின் படிகளில் ஏறி, உறவைக் கெடுத்துக்கொள்ள வேண்டிய நிலை ஏற்பட்டுவிடுவதைப் பார்க்க முடிகிறது.

உள்ளபடி பார்த்தால், நம் நாட்டில் ஒரு சொத்து (Property) இன்னொருவருக்கு பல்வேறு வழிகளில் உரிமை மாற்றம் செய்ய முடியும். ஒவ்வொருவரது சூழ்நிலைக்கேற்ப இந்த உரிமை மாற்றத்தை மேற்கொள்ளும்போது வருமான வரி மற்றும் பத்திரப் பதிவு செலவைக் கணிசமாக மிச்சப்படுத்த முடியும். இதை எப்படி செய்யலாம் என்பதை சற்று விரிவாகவே பார்ப்போம்.

டாக்டர் அபிஷேக் முரளி
டாக்டர் அபிஷேக் முரளி

விற்பனைப் பத்திரம்...

நம் நாட்டில் பொதுவாக, கிரயம் என்கிற விற்பனைப் பத்திரம் (Sale Deed) மூலம்தான் அதிக எண்ணிக்கையில் சொத்துப் பத்திரங்கள் பதிவு செய்யப்படுகின்றன. ஒருவர் தனக்கு சொந்தமான வீட்டு மனை, நிலம், வீடு, அடுக்கு மாடிக் குடியிருப்பு ஆகியவற்றை மற்றவருக்குப் பணம் வாங்கிக்கொண்டு விற்கும்போது கிரயப் பத்திரம் செய்ய வேண்டும். இதை முத்திரைத் தீர்வை மற்றும் பத்திரப் பதிவுக் கட்டணம் செலுத்தி சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்ய வேண்டும்.

தமிழ்நாட்டைப் பொறுத்தவரை, சொத்தின் மதிப்பில் 7% முத்திரைத் தீர்வையாகவும், 4% பத்திரப் பதிவுக் கட்டணமாகவும் உள்ளது. அதாவது, மொத்தமாக சொத்தின் மதிப்பில் 11% பத்திரப் பதிவுக்காகச் செலுத்த வேண்டும்.

இந்த முறையில் சொத்து உரிமை மாற்றம் செய்யும்போது, பத்திரப் பதிவு செலவுகள், தரகர் கட்டணம், இதர செலவுகள் எல்லாம் சேர்த்து சொத்தின் மதிப்பில் சுமார் 15% அளவுக்கு அதிகரித்துவிடுகிறது. இந்த விற்பனையின் மூலம் சொத்து விற்ற உரிமையாளருக்கு ஏதாவது மூலதன ஆதாயம் கிடைத்தால், அதற்கு அவர் வருமான வரி செலுத்த வேண்டும்.

ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளை வாங்கி இரண்டு ஆண்டுக்குள் விற்பனை செய்யும்போது கிடைக்கும் குறுகிய கால மூலதன ஆதாயத்துக்கு ஒருவர் எந்த வருமான வரி வரம்பில் (பழைய வரி முறையில் 5%, 20% மற்றும் 30%) வருகிறாரோ, அதற்கேற்ப வருமான வரியைக் கட்ட வேண்டும். இதுவே சொத்தை இரண்டு ஆண்டுகள் வைத்திருந்து விற்பனை செய்யும்போது கிடைக்கும் நீண்ட கால மூல ஆதாயத்துக்கு பணவீக்க விகித சரிக்கட்டலுக்குப் பிறகு, 20% வரி கட்ட வேண்டும். இந்த நிலையில், அரசாங்கமானது சட்டப்படி அனுமதித்து உள்ள வழிமுறைகளைப் பயன்படுத்தி, பத்திரப் பதிவுக்கான செலவைக் குறைப்பது எப்படி எனப் பார்ப்போம்.

பத்திரப்பதிவு: கோடிக் கணக்கில் சொத்துகள்... லட்சக் கணக்கில் மிச்சம்...

அன்பளிப்புப் பத்திரம்...

ஒரு சொத்தை ஒருவர், யாருக்கு வேண்டுமானாலும் அன்பளிப்பாக (Gift) கொடுக் கலாம். ஒரு சொத்து விருப்பத் தின் அடிப்படையில் அன்பளிப்பாகக் கொடுப்பது மூலம் அதன் உரிமையை மற்றொருவருக்கு மாற்றிக் கொடுக்க முடியும். இதை அன்பளிப்புப் பத்திரம் (Gift Deed) என்பார்கள்.

1882-ம் ஆண்டின் சொத்துப் பரிமாற்ற சட்டம் (Transfer of Property Act, 1882), பிரிவு 122–ன் கீழ் இதை மேற்கொள்ள முடியும். இப்படிச் செய்யும் போது சொத்து கைமாறு வதற்காகப் பணம் எதுவும் பெற்றிருக்கக் கூடாது. ஆனால், சொத்தை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்து கொடுக்க வேண்டும். அப்போது தான் சொத்தை அன்பளிப்பாகக் கொடுத்தது செல்லுபடி ஆகும்.

ரத்த உறவினர்களுக்கு அன்பும் பாசத்துடனும் சொத்தை அன்பளிப்பாகக் கொடுப்பதன் மூலம் உரிமை மாற்றம் செய்யும்போது இந்திய வருமான வரிச் சட்டம் 1961-ன் படி சொத்தைப் பெற்றவர் வருமான வரி எதுவும் கட்ட வேண்டியிருக்காது. ஆனால், அன்பளிப்பாகக் கிடைத்த சொத்து மூலம் எதிர்காலத்தில் வரப் போகும் வருமானத்துக்கு வரியைக் கட்ட வேண்டும்.

தமிழ்நாட்டைப் பொறுத்த வரை, ரத்த உறவுக்குள் சொத்தை அன்பளிப்பாகக் கொடுத்தால், பத்திரம் பதிவு செய்ய சொத்தின் மதிப்பில் 1% முத்திரைத் தீர்வை (அதிக பட்சம் ரூ.25,000) மற்றும் 1% பதிவுக் கட்டணம் (அதிக பட்சம் ரூ.4,000) கட்ட வேண்டி வரும்.

உறவினர் அல்லாதவர் களுக்கு 50,000 ரூபாய்க்குமேல் மதிப்புள்ள சொத்துகளை அன்பளிப்பாகக் கொடுக்கும் போது சொத்தை அன்பளிப் பாகப் பெறுபவர் வருமான வரியைக் கட்ட வேண்டி வரும். ரத்த உறவுகள் அல்லாதவர்கள் அன்பளிப் பாகப் பெறும் சொத்தின் மதிப்பில் 7% முத்திரைத் தீர்வையாகவும் 4% பத்திரப் பதிவுக் கட்டணமாகவும் செலுத்த வேண்டும். அப்போது பத்திரம் எழுதும் செலவு, இதர செலவுகள் எல்லாம் சேர்ந்து சொத்தின் மதிப்பில் சுமார் 15% செலவாகும்.

பத்திரப்பதிவு: கோடிக் கணக்கில் சொத்துகள்... லட்சக் கணக்கில் மிச்சம்...

பாகப் பிரிவினை...

இந்திய முத்திரைச் சட்டத்தின்கீழ் முத்திரைத் தீர்வை செலுத்துவதில் சலுகைகள் பெற ‘குடும்பம்’ என்பதற்கான வரையறை இருக்கிறது. அதாவது, தந்தை, தாய், கணவன், மனைவி, மகன், மகள், பேரக் குழந்தை, சகோதரர், சகோதரி ஆகியோர் இந்திய முத்திரைச் சட்டத்தின்கீழ் குடும்ப உறுப்பினர்கள் ஆவர்.

தமிழ்நாட்டைப் பொறுத்தவரை, குடும்ப உறுப்பினர்கள் தங்களுக்குள் செய்துகொள்ளும் தானம், விடுதலை, பாகப்பிரிவினை (Settlement, Release, Partition) போன்ற ஆவணங்களுக்கு சொத்தின் மதிப்பில் 1% முத்திரைத் தீர்வை (அதிகபட்சமாக ரூ.25,000) மற்றும் 1% பதிவுக் கட்டணம் (அதிகட்சமாக ரூ.4,000) வசூலிக்கப்படும். பாகப்பிரிவினை மூலம் சொத்தை பெறுபவர் மூலதன ஆதாய வரி எதுவும் கட்ட வேண்டியதில்லை.

குடும்ப உறுப்பினர்கள் இடையே முழுப் பணம் அல்லது பகுதிப் பணம் பெற்றுக்கொண்டு சொத்தைக் கொடுக்கும்போது, வழக்கமான விற்பனை முறையில் சொத்தை பதிவு செய்து தர வேண்டும். தமிழ்நாட்டைப் பொறுத்தவரை, முத்திரைத் தாள் கட்டணம் 7%, பதிவுக் கட்டணம் 4% செலுத்த வேண்டும். மேலும், குடும்ப உறுப்பினர் அல்லாதவர் கள் இடையே, தொழில் பார்ட் னர்கள் இடையே பாகப்பிரிவினை மேற்கொள்ளும்போது, முத்திரைத் தாள் கட்டணம் 7%, பதிவுக் கட்டணம் 1% செலுத்த வேண்டும். பாகப் பிரிவினைப் பத்திரத்தைத் தானப் பத்திரம் (Settlement Deed) என்றும் குறிப்பிடுவார்கள்.

விட்டுக்கொடுப்புப் பத்திரம்...

பூர்வீக சொத்தின் உரிமையை விட்டுக் கொடுப்பு பத்திரம் (Relinquishment deed) மூலம் ஒரு குடும்ப உறுப்பினரிடமிருந்து மற்றொரு குடும்ப உறுப்பினருக்கு மாற்ற முடியும். இதை விடுதலை பத்திரம் (Release Deed) என்றும் குறிப்பிடுவார்கள். அதாவது, பூர்வீகச் சொத்தில் தனக்குள்ள உரிமையை இதர சட்டப்படியான வாரிசுகளான தன் தாய் / தந்தை, மகன், மகள், சகோதரர், சகோதரி போன்றவர்களுக்கு அன்பும் பாசத்துடனும் விட்டுக் கொடுக்க முடியும். இப்படி யார் யாருக்கு வேண்டுமானாலும் விட்டுக் கொடுக்க முடியும். பொதுவாக, ஒரு சொத்தின் உரிமையாளர், உயில் எதுவும் எழுதாமல் இறந்துபோகும் பட்சத்தில்தான் விட்டுக் கொடுப்புப் பத்திரம் எழுதப்படுகிறது. அப்படி விட்டுக் கொடுப்பதை சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் கட்டாயம் பதிவு செய்ய வேண்டும். விட்டுக் கொடுக்கும் சொத்தின் பகுதிக்கு மட்டும்தான் முத்திரைத்தாள் கட்டணம் வரும்; முழுச் சொத்துக்கும் வராது.

விடுதலைப் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்ய சொத்தின் மதிப்பில் 1% முத்திரைத் தீர்வை (அதிகபட்சமாக ரூ.25,000) மற்றும் 1% பதிவுக் கட்டணம் (அதிகட்சமாக ரூ.4,000) வசூலிக்கப்படும். இப்படி விட்டுக் கொடுக்கும்போது பணம் பெற்றுக்கொள்ளவில்லை எனில், மூலதன ஆதாய வரி கட்ட வேண்டியதில்லை. பணம் பெறும்பட்சத்தில் மூலதன ஆதாய வரி கட்ட வேண்டி வரும்.

பத்திரப்பதிவு: கோடிக் கணக்கில் சொத்துகள்... லட்சக் கணக்கில் மிச்சம்...

உயில்

அடுத்ததாக, சொத்து உரிமை மாற்றத்தில் உயில் (Will) என்பது முக்கியமான பங்கு வகிக்கிறது. ஒருவர் தன்னுடைய சொத்தை யாருக்கெல்லாம் உரிமையாக்க விருப்பப் படுகிறாரோ, அந்த விவரங்களைக் குறிப்பிட்டு உயில் எழுதி வைக்கலாம். ஆனால், உயில் எழுதியவரின் இறப்புக்குப் பிறகுதான் அந்தச் சொத்தை உரிமை மாற்றம் செய்ய முடியும். ஒருவருக்கு உயில் மூலம் சொத்து வரும்பட்சத்தில் அவர் வருமான வரி எதுவும் கட்ட வேண்டி வராது. அதே நேரத்தில், அந்த சொத்தை விற்கும்போது மூலதன ஆதாயத் துக்கு வழக்கமாகக் கட்ட வேண்டிய வரியைக் கட்டாயம் கட்டியாக வேண்டும்.

உயில் எழுதியவர் இறந்த பின் அந்த உயிலை சந்தேகத் துக்கு இடமற்றது என நிரூபிப்பது (Probate) அவசிய மாகும். கார்பரேஷன் எல்லைக்குள் சொத்து இருக்கும் பட்சத்தில் சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் உயில் பதிவு செய்யப் பட்டிருந்தாலும் பதிவு செய்யப்படவில்லை என்றாலும் உயில் எழுதியவர் இறந்த பின் அந்த உயிலை சந்தேகத்துக்கு இடமற்றது என நிரூபித்தல் கட்டாய மாகும். அதற்கு தனியாக நீதி மன்றத்தில் சந்தை மதிப்பில் கட்டணம் கட்ட வேண்டும்.

இதுவே மாநகராட்சி எல்லைக்கு வெளியே சொத்து இருக்கும்பட்சத்தில் சார்பதிவாளர் அலுவல கத்தில் பதிவு செய்யப்பட்ட உயில் என்றால் அப்படியே அமல்படுத்த முடியும்; பதிவு செய்யப்படவில்லை என்றால் தொடர்புடையவர் கள் அதன் உண்மைத் தன்மையை நீதிமன்றத்தின் மூலம் நிரூபித்து அதன் பிறகு நடைமுறைபடுத்துவது நல்லது. இப்படி செய்வது மூலம் பிற்காலத்தில் மற்ற உறவுகள் மூலம் பிரச்னை வருவதைத் தவிர்க்க முடியும். சந்தேகம் ஏற்பட்டால் சார் பதிவாளர், பதிவு செய்யப் படாத உயிலின் நம்பகத் தன்மையை நீதி மன்றத்தின் மூலம் நிரூபிக்க சொல்வது நடைமுறையில் இருக்கிறது.

உயிலின் அடிப்படையில் சொத்தை உரிமை மாற்றம் செய்துகொள்ளலாம். மேலும், உயிலின் அடிப்படையில் மின்சார இணைப்பு, குடிநீர் இணைப்பு, சொத்து வரி, பட்டா ஆகியவற்றில் பெயர் மாற்றம் செய்து கொள்ளலாம். உயில் எழுதியவரின் இறப்புச் சான்றிதழ் மற்றும் வாரிசுச் சான்றிதழ் பெற்று அதைப் பதிவு செய்து (சொத்தின் மதிப்பில் 1% முத்திரைத் தீர்வை (அதிக பட்சம் ரூ.25,000) மற்றும் 1% பதிவுக் கட்டணம் (அதிக பட்சம் ரூ.4,000), சொத்தை மாற்றிக் கொள்ளலாம். இப்படிச் செய்யும்போது 20 ரூபாய் முத்திரைத்தாளில் உயில் விவரங்களை எழுதி, பத்திரப் பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவு செய்து கொள்ளலாம்.

இந்த ஒரிஜினலை குடும்பத்தின் மூத்த உறுப்பினர் வைத்துக் கொண்டு, மற்றவர்கள் பத்திரப் பதிவு அலுவலகத்தில் அதன் பிரதியைக் (Copy) கட்டணம் செலுத்தி பெற்றுக்கொள்ளலாம். அதன் அடிப்படையில் சொத்தை அனுபவித்து வரலாம்; தேவைப்பட்டால் பிறருக்கு விற்பனையும் செய்யலாம்.

சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட்ட உயில் எனில், அதிலுள்ள பெயர்களுக்கு உரிமை மாற்றம் செய்வது எளிது. பதிவு செய்யவில்லை எனில், சட்டப்படியான வாரிசுகள் யார் என்பதற்கான ஆதாரம், இறப்புச் சான்றிதழ் உள்ளிட ஆவணங்களை சார் பதிவாளர் அலுவலகத்துக்கு சமர்ப்பிக்க வேண்டி வரும்.

இறுதியாக முக்கியமாகக் கவனிக்க வேண்டிய விஷயம், ஒருவர் தன் சகோதரர்/ சகோதரி, மகன்/மகள் போன்ற ரத்த சொந்தங்களுக்கு சொத்தை உரிமை மாற்றம் செய்ய அன்பளிப்புப் பத்திரம் ஏற்றதாகும். இந்த முறையில் கோடிக் கணக்கான ரூபாய் மதிப்புள்ள சொத்தை ஒருவர் பெயரில் பதிவு செய்ய அதிக பட்சம் ரூ.29,000 மட்டுமே செலவாகும்.

மேலும், ஒருவர் தன் வாழ்நாள் முழுக்க தன் சொத்தை முழு உரிமை யுடன் அனுபவிக்க விரும்பினால், உயில் ஒன்றுதான் சிறந்த வழியாகும். அவரின் மறைவுக்குப் பிறகுதான் அந்த சொத்தின் உரிமை குடும்ப உறுப்பினர் களுக்கு போய்ச்சேரும்.

இனி சொத்து உரிமை மாற்றம் மேற்கொள்ளும் போது இந்த விஷயங்களைக் கவனித்துச் செய்தால் பத்திரப் பதிவுச் செலவை மிச்சப்படுத்தலாம்.

சொத்துப் பரிமாற்றம்..!

சொத்துப் பரிமாற்றச் சட்டம் 1882, பிரிவு 118-ன்படி, இரு நபர்கள் பரஸ்பரம் தங்கள் சொத்துகளைப் பரிமாற்றம் (Property Exchange) செய்துகொள்ளலாம். இப்படி செய்யும்போது எந்தச் சொத்தின் மதிப்பு அதிகமோ, அதற்கு இருவரும் வழக்கமான முறையில் முத்திரைத் தீர்வை மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். இந்தக் கட்டணம் மாநிலத்துக்கு மாநிலம் மாறுபடும். தமிழ்நாட்டைப் பொறுத்தவரை, முத்திரைத் தீர்வைக் கட்டணம் சொத்தின் மதிப்பில் 7 சதவிகிதமாகவும், பதிவுக் கட்டணம் 4 சதவிகிதமாகவும் உள்ளது. சொத்து பதிவைத் தனித் தனியாக மேற்கொள்ள வேண்டும். உதாரணமாக, ஒருவரின் சொத்து மதிப்பு ரூ.60 லட்சம்; இன்னொருவரின் சொத்து மதிப்பு ரூ.50 லட்சம் எனில், இருவரும் ரூ.60 லட்சத்துக்கு சொத்தினைப் பதிவு செய்ய வேண்டும். ஒருவர் சென்னையில் இருக்கிறார். இன்னொருவர் பெங்களூருவில் இருக்கிறார் என்றால் எந்தச் சொத்தின் மதிப்பு அதிகமாக இருக்கிறதோ, அந்த மாநிலத்தில் பதிவு செய்ய வேண்டும்.

இப்படி சொத்தை இருவர் பரிமாற்றம் செய்வதால் என்ன லாபம் என்கிறீர்களா? இப்படிப் பரிமாற்றம் செய்யும்போது, இந்திய வருமான வரிச் சட்டம் 1961-ன் பிரிவு 54-ன்படி அதிக மதிப்புள்ள வீட்டைக் குறைந்த மதிப்புள்ள வீட்டுக்கு மாற்றிக்கொள்பவர் மூலதன ஆதாய வரியைக் கட்ட வேண்டியிருக்காது; அவரின் மூலதன ஆதாய வரியானது ஈடுகட்டப்பட்டு விடும் அதேநேரத்தில், குறைந்த மதிப்புள்ள வீட்டை, அதிக மதிப்புள்ள வீட்டுக்கு மாற்றிக்கொள்பவர், பணவீக்க விகித சரிக்கட்டலுக்கு பிறகு மூலதன ஆதாய வரி கட்ட வேண்டி வரலாம். குடியிருப்பு சொத்தைப் பரிமாற்றம் செய்யும்போது நீண்ட கால மூலதன ஆதாய வரிக் கட்ட வேண்டி வந்தால், அதை 54, 54F, 54EC பிரிவுகளின் கீழ் மூலதன ஆதாய பத்திரத்தில் (Capital Gain Bond) முதலீடு செய்வதன் மூலம் வரிக் கட்டுவதைத் தவிர்க்கலாம்.