Published:Updated:

அடுக்குமாடி வீடு வாங்கப் போகிறீர்களா..? அவசியம் கவனிக்க வேண்டிய அம்சங்கள்!

அடுக்குமாடி வீடு
பிரீமியம் ஸ்டோரி
அடுக்குமாடி வீடு

ரியல் எஸ்டேட்

அடுக்குமாடி வீடு வாங்கப் போகிறீர்களா..? அவசியம் கவனிக்க வேண்டிய அம்சங்கள்!

ரியல் எஸ்டேட்

Published:Updated:
அடுக்குமாடி வீடு
பிரீமியம் ஸ்டோரி
அடுக்குமாடி வீடு

இன்றைக்கு மனை விலை மிகவும் உயர்ந் திருப்பதால், நகருக்குள் இடம் வாங்கி வீடு கட்டுவது அரிதாகிவிட்டது. பலரும் அலுவலகத்தின் அருகே இருக்கிறது; பிள்ளை களின் பள்ளிக்கூடங்களின் அருகில் இருக்கிறது என்பதற்காக அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை (Flats) வாங்க ஆரம்பித்திருக்கிறார்கள். அப்படி வாங்கும்போது அவசியம் கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள் என்னென்ன?

த.ராஜன் 
இணை நிறுவனர், 
https://www.holisticinvestment.in/
த.ராஜன் இணை நிறுவனர், https://www.holisticinvestment.in/

உடைமைப் பத்திரம்

அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீடு வாங்கு வதை உறுதி செய்வதவற்கு முன், முதலில் சரி பார்க்க வேண்டிய முக்கிய ஆவணம் உடைமைப் பத்திரம் (Title Deed) ஆகும். இது, நிலப்பதிவு (Land Record) ஆவணம் என்றும் அழைக்கப்படும். சொத்தின் மீது வேறு யாருக்காவது உரிமை, பொறுப்பு இருக்கிறதா என்பதைப் பார்க்க வேண்டும். அடுத்து சொத்து அடமானம் வைக்கப்பட்டிருக்கிறதா என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும்.

உடமைப் பத்திரத்தின் நகலை பில்டர் அல்லது புரொமோட்டரிடமிருந்து பெற்று, நிலப் பதிவேடு அலுவலகமான சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் சரிபார்க்க வேண்டும். கூடவே மனை குறித்த சுமார் 30 ஆண்டுகளுக்கான வில்லங்கச் சான்றிதழ் (Encumbrance Certificate -EC) பெற்று பார்ப்பது அவசியமாகும். இதைச் சொத்தின் உரிமைச் சான்றிதழ் என்றுகூட சொல்லலாம். சொத்தின் மீது ஏதாவது உரிமைச் சிக்கல் அல்லது சொத்து வங்கியில் அடமானம் வைக்கப்பட்டு கடன் வாங்கி இருந்தால், அந்த விவரம் இந்த வில்லங்கச் சான்றிதழ் மூலம் தெரியவரும். தற்போது தமிழக அரசின் பதிவுத் துறையின் இணையத் தளத்தின் மூலம் இலவசமாக மனை மற்றும் சொத்தின் வில்லங்க சான்றிதழைப் பார்க்க முடியும். அதற்கான இணையதள முகவரி https://tnreginet.gov.in/portal/ ஆகும்.

அடுக்குமாடி வீடு வாங்கப்  போகிறீர்களா..? அவசியம் கவனிக்க வேண்டிய அம்சங்கள்!

லே அவுட் மற்றும் கட்டட அனுமதி

அந்தக் குறிப்பிட்ட இடத்தில் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு கட்டுவதற்கான லே அவுட் மற்றும் கட்டட அனுமதி (Layout & Building Approval) பெறப்பட்டிருக்கிறதா என்பதை உறுதிப் படுத்திக்கொள்ள வேண்டும். அவற்றின் நகலைப் பெற்றுக்கொண்டு அந்த இடம் சென்னை பெருநகரத்துக்குள் வருகிறதா அல்லது சென்னைக்கு வெளியே வருகிறதா என்பதற்கேற்ப சி.எம்.டி.ஏ அல்லது டி.டி.சி.பி அலுவலகத்தில் நேரில் விசாரிப்பது நல்லது.

மேலும், கட்டட அனுமதிபடிதான் குடியிருப்புகள் கட்டப்படுகிறதா, விதிமுறையை மீறி கட்டப்படுகிறதா என்பதைக் கவனிப்பது அவசியம். வீட்டைச் சுற்றி விட வேண்டிய காலியிடம் எல்லாம் சரியாக விடப்படுகிறதா என்பதைக் கவனியுங்கள். வீட்டைச் சுற்றி 5 அடி அல்லது 10 அடி விட வேண்டிய இடங் களில் வெறும் 2 அடி மட்டுமே விட்டிருப்பது அல்லது இடம் விடாமல் அந்தப் பகுதியையும் சேர்ந்து பெரிய அறைகளாகக் கட்டி கூடுதல் விலைக்கு பில்டர் விற்க முயன்றால் அது போன்ற ஃபிளாட்டுகளில் வீடு வாங்குவதைத் தவிர்ப்பது நல்லது. இது போன்ற கட்டடங்களில் காற்றோட்டம் மற்றும் சூரிய ஒளி வீட்டுக்குள் வருவது குறைவாக இருக்கும். மேலும், விதிமுறை மீறல் என்பதற்காக கட்டடம் இடிக்கப்படவோ, அபராதம் விதிக்கப்படவோ வாய்ப்பிருக்கிறது. இந்தப் பிரச்னைகளை ஃபிளாட் வாங்குபவர் தலையில்தான் வந்து விடியும். எனவே, முன் கூட்டியே உஷாராக இருப்பது மிக நல்லது.

எத்தனை மாடி கட்ட அனுமதி வாங்கப்பட்டிருக்கிறது, அதன்படிதான் கட்டப்படுகிறதா, எட்டு மாடிக்கு அனுமதி வாங்கிவிட்டு பத்து மாடிகள் கட்டுகிறார்களா என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும். இதுபோன்ற விதிமுறை மீறல் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளில் ஒருவர் எத்தனையாவது மாடியில் வீடு வாங்கினாலும் சிக்கல்தான். பல நேரங்களில் விதிமுறை மீறிக் கூடுதலாக மாடிகள் கட்டப்பட்டால் ஒட்டு மொத்தக் கட்டடமும் இடிக்கப்படும்; சில நேரங்களில் விதிமுறை மீறிய மாடிகள் மட்டும் இடிக்கப்படலாம். ஒரு அடுக்குமாடிக் கட்டடத்தில் சில மாடிகள் இடிக்கப்படும் போது ஒட்டுமொத்தக் கட்டடமும் வலுவிழந்துவிடக் கூடும். எனவே, விதிமுறை மீறிய அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் பக்கம் போகாமல் இருப்பது நல்லதாகும்.

திட்ட வேலை தொடங்கியதற்கான சான்றிதழ்...

அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பின் கட்டுமானம் தொடங்கி விட்டதற்கான சான்றிதழ் (Certificate of the Project’s Commencement) பில்டரிடம் இருக்கிறதா என்பதைக் கவனிப்பது அவசியம். கட்டுமானம் தொடங்கிவிட்டது எனில், உள்ளாட்சி அமைப்பின் (சென்னை பெருநகர வளர்ச்சிக் குழுமம் – சி.எம்.டி.ஏ அல்லது நகர திட்டமிடல் இயக்குநரகம் – டி.டி.சி.பி) திட்டமிடல் மற்றும் பொறியியல் பிரிவிடமிருந்து அனுமதிச் சான்றிதழ் (Clearance Certificate) கிடைத்திருக்கும். அதைக் கேட்டுப் பெற்று உறுதி செய்து கொள்ள வேண்டும். கட்டட அடிப்படை வேலைகள் (Foundation Works) மற்றும் எல்லை ஆய்வு மேற்கொள்ளப்பட்ட நிலையில் இந்தச் சான்றிதழ் வழங்கப்படுகிறது.

கட்டட வரைபடத்துக்குத் தேவையான உரிமங்கள் மற்றும் அனுமதிகளை பில்டர் பெற்றதற்கான ஆதாரம் இதுவாகும். சுவர்கள் அமைப்பதற்காக நிலத்தை தோண்ட தொடங்கும் முன்பே, இதை நீங்கள் உறுதிப்படுத்திக்கொள்வது அவசியம். பல பெரிய கட்டுமானங்களில் எப்படியும் பில்டிங் அப்ரூவல் கிடைத்துவிடும் என்கிற நிலையில் கட்டுமானப் பணிகளை முன்கூட்டியே ஆரம்பிக்கக்கூடும். எனவே, முறையான அனுமதியில் கட்டட வேலைகள் தொடங்கப் படுகிறதா என்பதை உறுதிப்படுத்திக்கொள்ள வேண்டும்.

கட்டட மேம்பாட்டு விதிமுறைகள்...

தமிழ்நாடு ஒருங்கிணைந்த மேம்பாடு மற்றும் கட்டட விதிமுறைகள் (Tamil Nadu Combined Development and Building Rules), இந்திய தேசிய கட்டட விதிமுறை (National Building Code of India) ஆகியவற்றின்படி கட்டுமானம் நடக்கிறதா என்பதைத் தொடர்புடைய உள்ளாட்சி அமைப்பிடம் உறுதி செய்ய வேண்டும். பசுமை வீடுகள் எனில், இந்தியப் பசுமை கட்டடங்கள் குழுவின் (Indian Green Building Council GRIHA) விதி முறைகளின்படிதான் கட்டப் படுகிறதா என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும்.

நிலப் பயன்பாடு சான்றிதழ்...

வணிகம் அல்லது தொழிற் சாலை பகுதியில் குடியிருப்புகள் கட்டுவது சட்ட விரோதமான தாகும். எனவே, நீங்கள் வாங்கும் அடுக்குமாடி வீடு என்பது குடியிருப்பு மண்டலத்தில் (Residential Zone) இருப்பதை உறுதிசெய்ய வேண்டும். விவசாய நிலம் அல்லது தொழிற்சாலை நிலமாக இருந்தால் அதைக் குடியிருப்பு மனையாக அங்கீ கரிக்க நகர்ப்புற மேம்பாட்டு ஆணையத்துக்கு விண்ணப்பித்து அதற்கான நிலப் பயன் பாட்டுச் சான்றிதழ் பெற்றிருக்க வேண்டும். இதை பில்டரிடம் உறுதிப்படுத்திக்கொள்வது நல்லது.

விரிவடைந்து வரும் சென்னை, கோவை, திருச்சி, மதுரை போன்ற நகரங்களில், அரசாங்கத்துக்குக் கட்டணம் செலுத்துவதன் மூலம் விவசாய நிலங்கள், தொழிற்சாலை நிலங்கள் குடியிருப்பு நிலங்களாக நோக்கத்துக்கு மாற்றப்படுவதை நீங்கள் காணலாம். இத்தகைய சூழ்நிலைகளின்போது, மண்டல துணை ஆணையர் அல்லது தாசில்தார் ஒப்புதல் ஆணையை சரிபார்க்க வேண்டும்.

மாஸ்டர் பிளான்...

சென்னை, கோவை போன்ற நகரங்களுக்கு என மாஸ்டர் பிளான் இருக்கும். இதில் எதிர்காலத்தில் வர இருக்கும் மெட்ரோ ரயில்வே பாதைகள், தொழில்பேட்டைகள் ஆகியவை குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். எனவே, மாஸ்டர் பிளானில் நீங்கள் வாங்கப்போகும் அடுக்குமாடிக் குடியிப்புப் பகுதி என்னவாக இருக்கிறது என்பதை உறுதிப் படுத்திக்கொள்வது நல்லது. இது குறித்த விவரங்கள் சி.எம்.டி.ஏ மற்றும் டி.டி.சி.பி அலுவலகங் களில் உள்ள நகரத் திட்டமிடல் துறைகளில் கிடைக்கும். தவிர, மாசுக் கட்டுப்பாட்டு வாரியம், மின்சார வாரியம், குடிநீர் வடிகால் வாரியம் போன்றவற்றிடமிருந்து தடையில்லாச் சான்றிதழ்கள் (No Objection Certificates - NOCs) பில்டர்கள் பெற்றிருப்பது அவசியமாகும்.

நிபுணர்களைத் தேடிச் செல்லுங்கள்...

மேற்கண்ட விஷயங்கள் குறித்து உங்களால் உறுதிப்படுத்த முடியவில்லை; சரி பார்க்க முடியவில்லை எனில், சொத்து ஆலோசனை நிறுவனம் அல்லது சொத்து ஆலோசகரின் உதவியை நாடுவது முக்கியமாகும்.

வங்கி, வீட்டு வசதி நிறுவனம் அல்லது நிதி நிறுவனம் மூலம் கடன் பெற்று அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பை வாங்குவதாக இருந்தால், அவர்கள் சொல்லும் வழக்கறிஞரிடம் சட்டக் கருத்து (Legal opinion) வாங்கிக் கொடுக்க வேண்டும். அவர்கள் குறிப்பிடும் வழக்கறிஞர் தவிர, வேறு ஒருவரிடம் சட்டக் கருத்து பெறுவது பல நேரங்களில் வீடு வாங்குபவரைப் பாதுகாப்பதாக இருக்கும்.

எனவே, அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பை வாங்கும் முன் மேற்கண்ட சட்டப்படியான ஆவணங்கள் சரியானவை தானா என்பதை உறுதிப்படுத்திக்கொண்டு பில்டருடன் ஒப்பந்தம் போடுவது நல்லது.

கைகொடுக்கும் ரெரா அமைப்பு..!

ரெரா எனச் சுருக்கமாக அழைக்கப்படும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் (Real Estate Regulatory Autiorities - RERA), மனை, வீடு வாங்குபவர்களின் நலனைக் காக்கவும், கட்டுமானத் துறையில் வெளிப்படைத் தன்மையை உறுதிசெய்யவும் கொண்டு வரப்பட்டிருக்கிறது. இந்தச் சட்டம் 2017-ம் ஆண்டு அமலுக்கு வந்தது.

தமிழகத்தில் ரெரா சட்டத்தைச் செயல்படுத்த, ‘தமிழ்நாடு ரெரா’ என்று ஓர் அதிகார அமைப்பு அமைக்கப்பட்டிருக்கிறது. https://www.rera.tn.gov.in/ என்ற இணையதளத்தில் ஆன்லைன் மூலம் நடவடிக்கைகள் எடுக்கப்பட்டு வருகின்றன. புதிய ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள் ரெரா அமைப்பில் கட்டாயம் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். அதில் திட்டத்தின் விவரங்கள், நில மற்றும் கட்டட அனுமதி விவரங்கள் இருக்கும். யார் வேண்டுமானாலும் இதைப் பார்க்கலாம்.

கட்டுமான நிறுவனங்கள் ரெரா சட்டத்தின் விதிமுறைகளைப் பின்பற்றவில்லை எனில், அபராதம் மற்றும் தண்டனை விதிக்கப்படுகின்றன.

ரெரா அமைப்பில் பதிவு செய்யப்பட்டிருக்கும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புத் திட்டங்கள் என்றாலும், அதை வாங்கப்போகிறவர் சட்டப்படியான ஆவணங்கள் அனைத்தையும் சரிபார்த்து, அதன் பிறகு, முன்பணம் கொடுப்பது நல்லது. காரணம், சந்தேகத்தின் பேரில் அல்லது வீட்டை வாங்கப்போகிறவர்களின் புகார்களின் அடிப்படையில் பல திட்டங்களை ரெரா அமைப்பு ரத்து செய்திருக்கிறது.

தெளிவான புரிதல்கள் | விரிவான அலசல்கள் | சுவாரஸ்யமான படைப்புகள்Support Our Journalism