Published:Updated:

வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தம்: கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்..!

வீட்டுக் கடன்
பிரீமியம் ஸ்டோரி
வீட்டுக் கடன்

கைகொடுக்கும் வீட்டுக் கடன்! -16

வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தம்: கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்..!

கைகொடுக்கும் வீட்டுக் கடன்! -16

Published:Updated:
வீட்டுக் கடன்
பிரீமியம் ஸ்டோரி
வீட்டுக் கடன்

வீட்டுக் கடன் வாங்க வங்கி, வீட்டு வசதி நிறுவனம், நிதி நிறுவனத்துடன் கடன் ஒப்பந்தம் (Loan Agreement) போடப்படும். இதில் கையெழுத்து போடும்முன் ஒருமுறைக்கு இருமுறை படியுங்கள். இந்த ஒப்பந்தம் பெரும்பாலும் ஆங்கிலத்தில் தான் இருக்கும். ஒப்பந்தத்தில் எழுதப்பட்டுள்ள விஷயம் ஏதாவது புரியவில்லை எனில், அதிகாரிகளிடம் விளக்கம் கேளுங்கள். கண்ணை மூடிக் கொண்டு பெருக்கல் குறி போட்ட இடத்தில் எல்லாம் கையெழுத்துப் போடாதீர்கள். அப்படிப் போட்டால் பின்னர், நீங்கள்தான் பிரச்னையைச் சந்திக்க வேண்டியிருக்கும்.

எஸ்.கார்த்திகேயன், நிதி ஆலோசகர், 
https://winworthwealth.com/
எஸ்.கார்த்திகேயன், நிதி ஆலோசகர், https://winworthwealth.com/

ரிசர்வ் வங்கி அறிவுரை...

கடன் பெறுபவர், கடன் கொடுக்கும் வங்கி அல்லது வீட்டுக் கடன் வசதி நிறுவனம் இடையிலான ஒப்பந்தமாக வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தம் அமைகிறது. இந்த வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தத்தில் பக்கத் துக்கு பக்கம் கடன் வாங்கு பவரிடம் கையெழுத்து வாங்குவார்கள். இதன் அர்த்தம் வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர் அனைத்துப் பக்கங்களையும் படித்து விட்டுத்தான் கையெழுத்து போட்டிருக்கிறார் என்பதை உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளத் தான்.

வீட்டுக் கடன் குறித்த விதி முறைகள் மற்றும் நிபந்தனை கள் பற்றிய தெளிவு இல்லாமல் ஒப்பந்தத்தில் யாரும் கையெழுத்து போடக் கூடாது என ரிசர்வ் வங்கி வாடிக்கை யாளர்களுக்கு அறிவுரை வழங்கிள்ளது.

இந்த ஒப்பந்தம் பெரும் பாலும் மிகச் சிறிய எழுத்தில் அச்சிடப்பட்டிருக்கும். படிக்க மிகவும் கஷ்டமாக இருக்கும் இந்த ஒப்பந்தம், வீட்டுக் கடன் வழங்கும் வங்கி / நிறுவனத்தின் இணையதளத்தில் பதிவேற் றம் செய்யப்பட்டு இருக்கும். அதைப் பெரிதாக்கி, படித்து புரிந்துகொள்வது நல்லது.

வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தத்தில் இடம்பெற்றிருக்கும் முக்கிய மான விஷயங்கள் குறித்து சற்று விரிவாகப் பார்ப்போம்.

கடன் வட்டி விகிதம்...

வீட்டுக் கடனைத் தேர்வு செய்யும்போது, ஒருவர் மாறுபடும் வட்டி விகிதம் அல்லது நிலையான வட்டி விகிதத்தைத் தேர்வு செய்ய முடியும். கடனுக்கான வட்டியைக் கணக்கிடுவது ஆண்டுக்கு ஒரு முறையா, இல்லை, மாதம் ஒரு முறையா என்பதைக் கவனிக்க வேண் டும். மாதம் ஒரு முறை வட்டி கணக்கிடும் முறை கடன் வாங்குபவருக்கு லாபகர மானது. இதுவே தினசரி குறையும் வட்டி எனில், இடையிடையே கடனைக் கூடுதலாக அடைக்கும் பட்சத்தில் மிகவும் லாபகர மாக இருக்கும்.

தற்போது வீட்டுக் கடன் மாறுபடும் வட்டி விகிதம் என்பது ரெப்போ வட்டி விகிதத்துடன் (Repo Rate) இணைக்கப்பட வேண்டும் என வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிறுவனங்களுக்கு ரிசர்வ் வங்கி அறிவுறுத்தியுள்ளது. நீங்கள் வாங்கும் வீட்டுக் கடன் வட்டி விகிதம் ரெப்போ வட்டி விகிதத்துடன் இணைக்கப்பட்டிருக்கும்பட்சத்தில், ரெப்போ வட்டி விகிதம் குறைக்கப்பட்டால் உங்களுக்கான கடன் வட்டியும் உடனடியாகக் குறைக்கப்பட்டுவிடும். இதேபோல, ரெப்போ வட்டி உயர்த்தப்பட்டாலும் உடனடியாக வீட்டுக் கடன் வட்டி அதிகரிக்கப்படும்.

இதற்குமுன் வீட்டுக் கடன் வட்டி விகிதம் குறைக்கப்பட்டால் அதன் பலன் வாடிக்கையாளரை சென்றடைய குறைந்தது மூன்று மாதமாவது ஆகும். ஆர்.பி.ஐ-யின் இந்த ரெப்போ விகிதத்துடன் இணைக் கப்பட்டபின் உடனடியாகப் பலன் கிடைக்கிறது. ஆனால், இதன்படி வட்டி விகிதம் குறைக்கப்பட் டிருக்கிறதா என்பதை உறுதி செய்துகொள்வது வீட்டுக் கடன் வாங்கியவரின் கடமையாகும்.

 வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தம்: கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள்..!

கடன் தவணை...

வங்கி அல்லது வீட்டுவசதி நிறுவனம் கடனுக்கான இ.எம்.ஐ தொகையைக் கூட்டவோ, குறைக்கவோ செய்யலாம்; அல்லது திருப்பிச் செலுத்தும் காலத்தை நீட்டிக்கலாம். இது குறித்த விவரமும் ஒப்பந்தத்தில் இடம்பெற்றிருக்கும். எத்தனை ஆண்டுகளில் கடனைத் திரும்பக் கட்ட வேண்டும் என ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கிறது என்பதைக் கவனிப்பது அவசியமாகும்.

கடனை மாதத் தவணையில் எப்படித் திரும்பக் கட்ட வேண்டும், சரியான தேதியில் தவணைக் கட்ட வில்லை என்றால் என்ன அபராதம் என்கிற விவரம் இடம்பெற்றிருக்கும். மாதத் தவணையைக் குறித்த தேதியில் / காலத்தில் செலுத்தவில்லை எனில், கடனைக் கட்டவில்லை என்றே கருதப்படும். கடன் வாங்கியவர் இறந்தாலும் அல்லது கூட்டுக் கடனில் கணவன், மனைவி விவாகரத்துப் பெற்றாலும் இவ்வாறே கருதப்படும்.

கடனை முன்கூட்டியே அடைத்தல்...

அடுத்து, ஃப்ளோட்டிங் ரேட் விகிதத்தில் வீட்டுக் கடன் வாங்கியிருப்பவர், பகுதிக் கடனை அடைத்தால் அல்லது முழுக்கடனையும் தவணைக் காலத்துக்கு முன்பே அடைக்கும்பட்சத்தில் அபராதம் எதுவும் விதிக்கக் கூடாது என்பது ஆர்.பி.ஐ விதிமுறை. இது வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தத்தில் இடம்பெற்றிருக்கிறதா என்று கவனிப்பது முக்கியம். அதே நேரத்தில், நிலையான வட்டி விகிதத்தில் வீட்டுக் கடன் வாங்கியிருக்கும்பட்சத்தில் பகுதிக் கடன் அல்லது கடனை முழுவதும் முன்கூட்டியே அடைக்கும்பட்சத்தில் அபராதம் இருக்கிறது. இது பாக்கியுள்ள கடன் தொகையில் இத்தனை சதவிகிதம் என இருக்கும். இந்த விகிதம் வங்கி அல்லது வீட்டு வசதி நிறுவனத்தைப் பொறுத்து 0.5% முதல் 3% வரைக்கும் இருக்கும்.

இன்றைய தேதியில், பெரும்பாலான நிலையான வட்டி விகிதம் என்பது 3 அல்லது அதிகபட்சம் 5 ஆண்டுகளுக்குதான். அதன் பிறகு ஃப்ளோட்டிங் விகித வட்டிக்குக் கடன் மாறிவிடும். இப்படி மாறுபடும் வட்டிக்குக் கடன் மாறிய பிறகு பகுதி கடன் அல்லது கடனை முழுமையாக முன்கூட்டியே அடைக்கும்போது அபராதம் விதிக்க வங்கி அல்லது வீட்டு வசதி நிறுவனத்துக்கு உரிமை இல்லை. எந்த மாதிரி சூழ்நிலை களில் அபராதம் விதிக்கப்படும் என்பதைப் படித்துத் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும்.

கடன் தகுதி...

வீட்டின் மதிப்பில் சுமார் 80% அளவுக்கு வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள் கடன் வழங்குகின்றன. இது ‘மதிப்புக்கான கடன் விகிதம்’ (Loan To Value -LTV) எனக் குறிப்பிடப்படுகிறது. கடனைத் திரும்பக் கட்டிய காலத்தில் வீட்டின் மதிப்பு கடன் தொகையைவிடக் குறைந்தால், மதிப்புக்கான கடன் விகிதத்தை ஈடுகட்டத் தேவையான தொகையைக் கடன் வாங்கியவர் செலுத்தும்படி கட்டாயப்படுத்தப்படலாம். இதற்கான ஷரத்தும் வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தத்தில் இடம் பெற்றிருக்கும்.

வீட்டுக் கடன் மற்றும் சொத்து காப்பீடு...

வீட்டுக் கடன் மீதான காப்பீடு மற்றும் சொத்துக் காப்பீடு ஆகியவற்றை வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர் எடுத்துக் கொள்ள வேண்டும். இதை வங்கி குறிப்பிடும் நிறுவனம் அல்லது வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர் விரும்பும் நிறுவனத்திடம் வாங்கிக் கொள்வது குறித்த விவரமும் வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தத்தில் இடம் பெற்றிருக்கும். இந்த இரு காப்பீடுகளையும் வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர் எடுத்துக் கொள்வது நல்லது.

வீட்டுக் கடன் இன்ஷூ ரன்ஸ் எடுத்திருக்கும் பட்சத் தில் கடன் வாங்குபவருக்கு ஏதாவது அசம்பாவிதம் நடக்கும்பட்சத்தில், பாக்கிக் கடனைக் காப்பீட்டு நிறுவனம் வங்கி அல்லது வீட்டு வசதி நிறுவனத்துக்கு வழங்கிவிடும். எந்தக் கடன் சுமையும் இல்லாமல் வீடானது வாரிசுகளுக்குச் சென்று சேர்ந்துவிடும். அடுத்து, சொத்துக் காப்பீடு எடுத்திருக்கும்பட்சத்தில், வீட்டுக்கு தீ விபத்து, வெள்ளம், புயல், இடி மின்னல், தீவிர வாதம், பூகம்பம், இயற்கை சீற்றம் ஆகியவற்றால் பாதிப்பு ஏற்படும்போது இழப்பீடு கிடைக்கும். இதைக்கொண்டு வீட்டை சரிசெய்துகொள்ள முடியும்.

ஒப்பந்த விதிமுறைகள் யாரை கட்டுப்படுத்தும்?

ஒப்பந்தம் என்பது வங்கி மற்றும் வீட்டுக் கடன் வாங்கி யவர் என இரு தரப்பையும் கட்டுப்படுத்தும். ஒப்பந்தம் கையெழுத்தான பின் அதன் விதிமுறைகளை மீற முடியாது; அவற்றை மாற்றவும் முடியாது. மாற்றம் செய்ய இரு தரப்பின் சம்மதம் தேவை. இது தொடர்பாக ஒருதலைபட்சமான அம்சங்கள் இல்லாததை உறுதி செய்துகொள்ள வேண்டும்.

ஒரு காலத்தில் வீட்டுக் கடன் என்பது வாழ்நாள் கடனாக இருந்தது. மேலும், ஒரு வங்கியில் கடன் வாங்கினால் கடைசி வரைக்கும் அந்த வங்கிக்கே வட்டி வர வேண்டும் என்கிற நிலை காணப்பட்டது. இன்றைக்கு இந்தக் கடனை எப்போது வேண்டு மானாலும் அடைக்க முடியும். மேலும் வட்டி குறைவான வங்கி அல்லது வீட்டு வசதி நிறுவனத்துக்கு கடனை மாற்ற முடியும். வீட்டுக் கடன் வழங்கும் வங்கிகளும் வீட்டு வசதி நிறுவனங்களும் கடுமை யான போட்டியைச் சமாளிக்க வேண்டியிருப்பதால் குறைவான வட்டியை நிர்ணயம் செய்கின்றன. மேலும், நிபந்தனைகள், விதிமுறைகளை நியாயமாக வைத்திருப்பதுடன், நியாய மாகவே நடந்துகொள்கின்றன எனலாம். வீட்டுக் கடன் வாங்கும் நிறுவனம் நல்ல பாரம்பர்யத்தைக் கொண்டிருக்கும் பட்சத்தில் சிக்கல் வர வாய்ப்பில்லை.

ஒருவர் வங்கி அல்லது வீட்டு வசதி நிறுவனத்திடம் கடன் வாங்கும் அளவுக்கு நல்ல கிரெடிட் ஸ்கோர் இருக்காது. அப்போது அதிக வட்டி விதிக்கும் மற்றும் தரமில்லாத நிறுவனத்திடம் கடன் வாங்க வேண்டிய சூழ்நிலை வரும். அது போன்ற நேரங்களில் வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தத்தை மிகவும் கூர்ந்து கவனிப்பது மிக அவசியம்.

மேலும், சில வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள், நிதி நிறுவனங்களில் வேலை மாறுதல், வீடு மாறுதல் போன்ற வற்றையும் வங்கிக்கு உடனடியாகத் தெரிவிப்பது வீட்டுக் கடன் வாங்கியவரின் கடமை. அப்படி தெரிவிக்கவில்லை எனில், அதற்கும் அபராதம் விதிக்கப்படும் என்கிற ஷரத்தும் இடம்பெற்றிருக்கும். எனவே, வீட்டுக் கடன் ஒப்பந்தத்தைத் தெளிவாகப் படித்து கையெழுத்திடுவது கட்டாயம்.

(சொந்த வீட்டை வாங்குவோம்)

பகுதிக் கடனை அடைத்தும் வட்டி குறையவில்லை ஏன்?

நாணயம் விகடனை தொடர்ச்சியாக வாசித்து வருகிறேன். மாறுபடும் வட்டியில் வீட்டுக் கடன் வாங்கியிருக்கிறேன். வீட்டுக் கடனை விரைந்து அடைக்க கடன் பெற்ற ஆரம்ப ஆண்டுகளில் பகுதித் தொகையை திருப்பிச் செலுத்தினால் பெரிய அளவில் வட்டி குறைவதோடு, வருடமும் குறையும் எனச் சொல்லியிருந்தீர்கள். அந்த அடிப்படையில் கடன் வாங்கி ஓராண்டுக்குள் எனது வீட்டுக் கடன் ரூ.29 லட்சத்தில் ரூ.3 லட்சத்தை செலுத்தினேன். கட்ட வேண்டிய தொகை ரூ.26 லட்சமாகக் குறைந்திருக்கிறது. தவிர, கடனுக்கு மாதம் போடப்பட்டு வரும் வட்டியில் பெரிய மாற்றம் இல்லை. காரணம் என்ன?
- ராஜசேகர், சென்னை.

‘‘அண்மையில் ஆர்.பி.ஐ ரெப்போ வட்டி விகிதத்தை 1.40% உயர்த்தியுள்ளது. அந்த அளவுக்கு உங்களுக்கான வீட்டுக் கடன் வட்டியும் உயர்ந்திருக்கும். உதாரணமாக, உங்களுக்கான வீட்டுக் கடன் வட்டி 7 சதவிகிதமாக இருந்தால், அது இப்போது 8.40 சதவிகிதமாக அதிகரித்திருக்கும். இதனால், பகுதிப் பணம் கட்டியும் உங்களுக்கு வட்டி குறையவில்லை. இதுவே நீங்கள் பகுதித் தொகையைக் கட்டவில்லை எனில், நிலுவைத் தொகைக்கு மாதம்தோறும் கட்ட வேண்டிய வட்டி அதிகரித்திருக்கும். இது நீங்கள் கடனை கட்டிமுடிக்கும் ஆண்டை அதிகரித்துவிடும். அந்த வகையில், நீங்கள் பகுதி பணத்தைக் கட்டியது மூலம் வீட்டுக் கடன் தவணைக் காலம் அதிகரிப்பைக் கட்டுப்படுத்தி இருக்கிறீர்கள் என்றுதான் சொல்ல வேண்டும்.’’

நீங்கள் என்.ஆர்.ஐ வாடிக்கையாளரா..?

வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர் வெளிநாடு வாழ் இந்தியர் (NRI) எனில், ஒப்பந்தத்தில் கூடுதல் விதி முறைகள் இடம்பெறும். அதில் எந்த வகையான வங்கிக் கணக்கு மூலம் கடனைக் கட்ட வேண்டும், இந்தியாவிலிருக்கும் உறவினர்கள் என்.ஆர்.ஐ சார்பில் எப்படிக் கடனைக் கட்ட வேண்டும், என்.ஆர்.ஐ ஆக இருப்பவர் இந்தியாவுக்கு நிரந்தரமாக வந்துவிட்டால் வீட்டுக் கடனை எப்படி அடைக்க வேண்டும் என்பது போன்ற விவரங்கள் இடம் பெற்றிருக்கும்.