Published:Updated:

கவர்ச்சிகரமான முதலீடாக மாறியிருக்கும் ரெய்ட்..! முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்கலாமா..?

ரியல் எஸ்டேட்
பிரீமியம் ஸ்டோரி
ரியல் எஸ்டேட்

R E A L E S T A T E

கவர்ச்சிகரமான முதலீடாக மாறியிருக்கும் ரெய்ட்..! முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்கலாமா..?

R E A L E S T A T E

Published:Updated:
ரியல் எஸ்டேட்
பிரீமியம் ஸ்டோரி
ரியல் எஸ்டேட்

மைக்கேல் ஹாலண்ட், சி.இ.ஓ, எம்பஸி ரெய்ட்

ரெய்ட் எனச் சுருக்கமாக அழைக்கப்படும் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட் மென்ட் டிரஸ்ட் (Real Estate Investment Trust - REIT) என்ற திட்டத்தில் முக்கியமான சில மாற்றங்களைக் கொண்டுவந்திருக்கிறது மத்திய அரசாங்கம். இந்த முதலீட்டுத் திட்டத்தில் செய்யப்படும் குறைந்தபட்ச முதலீடு ரூ.10,000 - ரூ.15,000-ஆகக் குறைத்துள்ளது. இந்த மாற்றம் சிறு முதலீட்டாளர்களுக்கு எந்த வகையில் லாபமாக இருக்கும் என்பதைத் தெரிந்துகொள்ளும்முன், இந்தத் திட்டத்தின் பின்னணி குறித்தும் முக்கியமான அம்சங்கள் குறித்தும் தெரிந்துகொள்வோம்.

மைக்கேல் 
ஹாலண்ட்
சி.இ.ஓ, 
எம்பஸி ரெய்ட்
மைக்கேல் ஹாலண்ட் சி.இ.ஓ, எம்பஸி ரெய்ட்

ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு...

ரெய்ட் என்பது நம் நாட்டின் புதிய ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டுத் திட்டம் ஆகும். இந்தத் திட்டம் உலக அளவில் நீண்டகாலமாக நல்ல லாபம் அளித்து வரும் திட்டம்.

வணிக வளாகங்கள், அலுவலக வளாகங்கள், கிட்டங்கிகள் போன்ற வாடகை வருமானம் ஈட்டித் தரும் சொத்துகளை நிர்வகிக்கும் நிறுவனங்கள் இந்த வகைச் சொத்துகளை ஒரு டிரஸ்ட் அமைத்து நடத்துகின்றன. இந்த பிசினஸை யூனிட்டுகளாகப் பிரித்து, முதலீட் டாளர்களிடம் விற்று, பணம் திரட்டப்படுகிறது. இந்த யூனிட்டுகள், பங்குகள் போல் பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடுகின்றன.

10,000 ரூபாய்தான் முதலீடு...

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் கிடைக்கும் பலன்கள் இந்த ரெய்ட் திட்டத்தின் மூலம் கிடைக்கும்; பங்குச் சந்தையில் இருக்கும் வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் நெகிழ்வுத்தன்மை இந்த ரெய்ட் திட்டத்திலும் உண்டு. நம் நாட்டில் இந்த முதலீட்டுத் திட்டத்தில் செய்யப்படும் குறைந்தபட்ச முதலீடு ஆரம்பத்தில் ரூ.2 லட்சமாக இருந்தது. இது 2019 மார்ச் மாதத்தில் 50,000 ரூபாயாகக் குறைக்கப்பட்டது. இதில் அதிக சிறு முதலீட்டாளர்கள் முதலீடு செய்து லாபம் அடைய வசதியாக செபி குறைந்தபட்ச முதலீட்டை ரூ.10,000 - ரூ.15,000-ஆக குறைக்கப்படும் என அறிவித்துள்ளது. தவிர, இதற்குமுன் ஒரு லாட் என்பது 200 பங்குகளாக இருந்தது. இப்போது ஒரு லாட் என்பது ஒரு யூனிட்டாக குறைக்கப்பட வாய்ப்புள்ளது. அது நடைமுறைக்கு வந்தால், குறைந்தபட்ச முதலீட்டுத் தொகை இன்னும் குறைந்துவிடும்.

கவர்ச்சிகரமான முதலீடாக 
மாறியிருக்கும் ரெய்ட்..! முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்கலாமா..?

சிறு முதலீட்டாளர்களும் பங்கேற்கும் வசதி...

ஒருவர் தனது முதலீட்டுக் கலவையில் நீண்டகாலத்தில் டைவர்சிஃபைடு முதலீடாக ரெய்ட்ஸ் யூனிட்டுகளைச் சேர்த்துக் கொள்ளலாம். ரெய்ட்ஸ் மூலம் நிர்வகிக்கப்படும் சொத்து மதிப்பு உலக அள்வில் 2 டிரில்லியன் டாலராக உள்ளது. இதில் நிறுவன முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் சிறு முதலீட்டாளர்கள் பணத்தை முதலீடு செய்திருக்கிறார்கள். ரியல் எஸ்டேட் துறை வளர்ச்சி காணும்போது முதலீட்டாளர்களும் லாபம் அடைந் திருக்கிறார்கள். அமெரிக்காவில் மட்டும் 14.50 கோடி தனிநபர்கள் ரெய்ட்ஸ் திட்டங்களில் தங்களின் ஓய்வுக்கால சேமிப்புகள் மற்றும் இதர பணத்தை முதலீடு செய்திருக்கிறார் கள். ஈக்விட்டி ரெய்ட்ஸ் திட்டமானது 20, 25 மற்றும் 30 ஆண்டுகளில் எஸ் & பி 500 குறியீட்டைவிட அதிக வருமானம் தந்திருக்கிறது.

குடியிருப்புகளைவிட கமர்ஷியல் கட்டடங்களுக்கு அதிக வாடகை வருமானம் கிடைக்கும். ஆனால், வர்த்தக கட்டடங்களின் விலை மிக அதிகம் என்பதால், அதில் சிறு முதலீட்டாளர்களால் முதலீடு செய்ய முடியவில்லை. மேலும், எளிதில் பணமாக்க முடியாத நிலை சிறு முதலீட்டாளர்களை பாதிக்கும் அம்சம். கூடவே, அந்தக் கட்டடங் களை நிர்வகிக்கும் மற்றும் பராமரிக்கும் நடைமுறைகள் மற்றும் செலவுகள் சிறு முதலீட்டாளர்களுக்கு ஏற்றதாக இல்லை. தற்போது சிறு முதலீட்டாளர்கள் ரெய்ட் மூலம் வர்த்தக ரியல் எஸ்டேட்டுகளில் முதலீடு செய்யலாம். எளிதில் பணமாக்கிக் கொள்ளலாம். மேலும், வருமானம் மீது வரிச் சலுகையும் அனுபவிக்கலாம்.

இந்தியாவில் முதல் ரெய்ட்-ஆக எம்பஸி ரெய்ட் 2019 ஏப்ரல் மாதம் பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடப்பட்டது. இதைத் தொடர்ந்து மைண்ட் ஸ்பேஸ் ஆபீஸ் பார்க்ஸ் ரெய்ட் பட்டியலி டப்பட்டது. வெகு சமீபத்தில் புரூக்ஃபீல்ட் ஆபீஸ் பார்க்ஸ் ரெய்ட் பட்டியலிடப் பட்டது.

இந்திய அலுவலக சந்தையின் நீண்டகால செயல்பாடு அடிப்படையில் கான்கிரீட் போல் வலுவாக இருக்கிறது. இந்தியத் தகவல் தொழில்நுட்பத் துறையில் 45 லட்சம் பேருக்கு பணிபுரி கிறார்கள். அவர்களுக்கு அதிக தரமான அலுவலக இடங்கள் இந்தியாவின் முக்கிய மெட்ரோ நகரங்களில் தேவைப் படுகிறது. வணிகம் வளர வளர ஆண்டுதோறும் அலுவலக இடங்களுக்கு தேவை அதிகரிக்கும். ஐ.டி மற்றும் அது சார்ந்த நிறுவனங்கள் தவிர, பன்னாட்டு நிறுவனங்கள் மற்றும் அவற்றின் பல ஆராய்ச்சி மற்றும் மேம்பாட்டு மையங்களை இந்தியாவின் மெட்ரோ நகரங்களில் அமைத்து வருகின்றன. கிட்டத்தட்ட இதுபோன்ற 1,500-க்கும் மேற்பட்ட நிறுவனங்களுக்கு அலுவலக இடங்களுக்கான தேவை எதிர்காலத்தில் அதிகரிக்கவே செய்யும். இந்தத் தேவை வரும் 3 - 5 ஆண்டுகளில் மிகவும் அதிகமாக இருக்கும்.

ரெய்ட் திட்டங்களின் சந்தை மதிப்பு ரூ.55,267 கோடி...

இந்தத் தொழில்நுட்ப நிறுவனங்கள் இந்திய வர்த்தக ரியல் எஸ்டேட் துறையின் கடந்த 10 ஆண்டு வளர்ச்சியில் பெரிதும் பங்களித்துள்ளன. இந்தியாவில் இதுவரைக்கும் பட்டியலிடப்பட்டுள்ள மூன்று ரெய்ட் திட்டங்களின் சந்தை மதிப்பு ரூ.55,267 கோடியாக உள்ளது. இதிலிருந்தே இந்த ரெய்ட் முதலீட்டாளர்களை எந்த அளவுக்கு கவர்ந்திருக்கிறது என்பதைத் தெரிந்துகொள்ளலாம்.

ரெய்ட் திட்டங்கள் முழுமை அடைந்த மற்றும் வருமானம் அளிக்கும் கட்டடங்களில்தான் முதலீடு செய்யப்படுகிறது. தனிப்பட்ட பங்கு முதலீடு மற்றும் மியூச்சுவல் ஃபண்ட் போல், நீண்டகாலத்தில் 7 - 10 ஆண்டு களில் இந்த ரெய்ட் கட்டடங்கள் மூலம் கணிசமான வருமானம் மற்றும் மதிப்பு உயர்வு கிடைக்கும். ரெய்ட் யூனிட்டுகளை எப்போது வேண்டுமானாலும் விற்றுப் பணமாக்க முடியும். ரெய்ட் கட்டடங்கள் பெரும்பாலும் நீண்டகாலத்துக்கு பன்னாட்டு மற்றும் ஃபார்ச்சூன் 500 நிறுவனங் களுக்கு வாடகைக்கு விடப் பட்டிருப்பதால் ரிஸ்க் என்பது வெகுவாகக் குறைகிறது. மேலும், அதிகரிக்கும் நிலையான வாடகை வருமானம் கிடைக்கிறது.

ரெய்ட் திட்டத்தில் நீண்ட காலத்தில் சிறு முதலீட்டாளர் களுக்கு நல்ல லாபத்தை அளிப்பதாக இருக்கிறது. மூன்று மாதத்துக்கு ஒரு முறை வருமானம் முதலீட்டாளர்களுக்கு பிரித்து அளிக்கப்படுகிறது. டிரஸ்ட் மூலம் வரும் வாடகை வருமானத்தில் சுமார் 90 சதவிகிதத்தை டிவிடெண்டாக முதலீட்டாளர் களுக்குப் பிரித்துக் கொடுக்க வேண்டும் என்பது செபி அமைப்பின் முக்கிய நிபந்தனை ஆகும். ரிஸ்க்கைக் குறைக்க முதலீட்டைப் பரவலாக்கம் செய்ய நினைப்பவர்களுக்கு ரெய்ட் நல்ல வாய்ப்பாகும். ரெய்ட் சொத்துகள் நிபுணர்களால் நிர்வகிக்கப் படுகிறது. குறைந்தபட்சம் 80% பணிகள் நிறைவுபெற்ற கட்டடங்களில்தான் ரெய்ட் முதலீடு செய்யப்படுகிறது.

இந்த முதலீட்டை மனை மதிப்பு அதிரிப்பு, வாடகை வருமானம் உயர்வு என்பது நீண்டகாலத்தில் லாபகரமாக மாற்றியிருக்கிறது. மேலும், இதன் யூனிட்டுகளை எப்போது வேண்டுமானாலும் விற்க முடியும் என்பது போன்ற காரணங்களால் இது இந்திய முதலீட்டாளர்களிடையே கவர்ச்சிகரமான முதலீடாக மாறியிருக்கிறது.

வருமான வரி இல்லை...

ரெய்ட் மூலம் கிடைக்கும் வாடகை வருமானம் தனிப்பட்ட முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒரு பிரித்தளிப்பதாக இருக்கிறது. முதலீட்டாளர்களுக்கு கிடைக்கும் டிவிடெண்ட் வருமானத்துக்கு வருமான வரி இல்லை.

இந்த முதலீட்டை அதிக பாதுகாப்பானதாக வடிவமைத்து தந்திருக்கிறது செபி. முதலீட்டாளர்களுக்கு கூடுதல் வருமானம் கிடைப்பதில் அது கூடுதல் கவனம் செலுத்தி யிருக்கிறது. இந்த முதலீட்டை சரியாக நிர்வகிக்க, ஒழுங்குமுறை விதிமுறைகளுக்கு உட்பட்டு செயல்பட, டிவிடெண்ட் உள்ளிட்ட வருமான விவரங் களை வெளிப்படையாக அறிவித்தல் மற்றும் அதிக வெளிப்படைத்தன்மையை செபி ஏற்படுத்தியிருக்கிறது.

மேலும், ரெய்ட் மூலம் முதலீடு செய்யப்பட்டிருக்கும் சொத்துகளிலிருந்து கிடைக்கும் வாடகை வருமானத்தில் குறைந்தபட்சம் 80 சதவிகித்தை முதலீட்டாளர்களுக்குப் பகிர்ந்தளிக்க வேண்டும் என்பது இந்த முதலீட்டை இந்திய முதலீட்டாளர்களுக்கு கவர்ச்சிகரமாக மாற்றியிருக்கிறது.

ரெய்ட் திட்டங்கள் மூலம் செய்யப்படும் முதலீடு ஒரு முதலீட்டாளருக்கு முதலீட்டுப் பரவலாக்கம், வெளிப்படைத் தன்மை, நிலையான பணவரத்து, மூலதன அதிகரிப்பு மற்றும் குறைவான ரிஸ்க்கில் செல்வம் உருவாக்குவதாக இருக்கிறது.

இந்த ரெய்ட் திட்டம் சாதாரண சூழ்நிலைகளில் மட்டுமல்ல, கொரோனா காலகட்டத்தில்கூட நன்றாகச் செயல்பட்டிருக்கிறது. உதாரணத்துக்கு, பட்டியலிடப்பட்ட தேதியிலிருந்து சுமார் 25% வருமானத்தை எம்பஸி ரெய்ட் திட்டம் தந்திருக்கிறது. 2019 ஏப்ரல் முதல் எட்டு காலாண்டுகளில் மொத்தம் ரூ.3,700 கோடி முதலீட்டாளர்களுக்கு அளிக்கப்பட்டிருக்கிறது.

அதிக வட்டி விகித காலம், பங்குச் சந்தையில் அதிக ஏற்ற இறக்கம், அதிக வட்டி விகிதம் மற்றும் குறைவான பாண்ட் டிவிடெண்ட் யீல்டு காலம் போன்ற காலத்தில் ரெய்ட் திட்டங்கள் செயல்பட வாய்ப்புள்ளது. சிறு முதலீட் டாளர்கள் அவர்களின் பங்குச் சந்தை, பாண்ட் முதலீடுகளுடன் அஸெட் அலொகேஷன்படி, இந்த ரெய்ட் முதலீட்டையும் சேர்த்துக்கொள்வது மூலம் முதலீட்டுக் கலவையின் வருமானத்தை அதிகரிக்க முடியும். கூடவே ரிஸ்க்கையும் குறைக்க முடியும்.

மனை, சொத்துகளில் முதலீடு செய்ய வேண்டும் என்று நினைப்பவர்கள், நேரடியாக முதலீடு செய்கிற அளவுக்குக் கையில் பணமும் இல்லை, அதற்கான நேரமும் இல்லை என்கிறவர்கள், இந்த ரெய்ட் திட்டத்தின் மூலம் முதலீடு செய்து நீண்டகாலத்தில் நல்ல பலனை அடைய நிறைய வாய்ப்பு உண்டு. குறிப்பாக, ரியல் எஸ்டேட் துறை சார்ந்த பங்குகளில் முதலீடு செய்பவர்கள், ரெய்ட் திட்டங்களை உடனடியாக பரிசீலிக்கலாம்.

தெளிவான புரிதல்கள் | விரிவான அலசல்கள் | சுவாரஸ்யமான படைப்புகள்Support Our Journalism