Published:Updated:

தமிழக ரியல் எஸ்டேட்... ஏற்றமா, இறக்கமா? ரியல் நிலவரம்... கணிக்கும் நிபுணர்கள்!

ரியல் எஸ்டேட்
பிரீமியம் ஸ்டோரி
ரியல் எஸ்டேட்

கவர் ஸ்டோரி

தமிழக ரியல் எஸ்டேட்... ஏற்றமா, இறக்கமா? ரியல் நிலவரம்... கணிக்கும் நிபுணர்கள்!

கவர் ஸ்டோரி

Published:Updated:
ரியல் எஸ்டேட்
பிரீமியம் ஸ்டோரி
ரியல் எஸ்டேட்

சீனா... உலகின் இரண்டாவது பெரிய பொருளாதார நாடு. பொருளாதார வளர்ச்சியில் இன்னும் சில ஆண்டுகளில் அமெரிக்காவையே விஞ்சி விடும் எனப் பொருளாதார நிபுணர்கள் சொல்ல, அமெரிக்காவே சீனாவைப் பார்த்து அச்சப்படத் தொடங்கியது.

ஆனால், சீனப் பொருளாதாரம் இப்போது பெரிய சிக்கலில் மாட்டிக்கொண்டுள்ளது. காரணம், ரியல் எஸ்டேட். கணக்கிலடங்காத வகையில் கட்டப்பட்ட வீடுகளை வாங்குவதற்கு ஆளில்லாமல், பாழடைந்து பேய் பங்களாக் களாக மாறியிருக்கின்றன. பேய் பங்களாக்கள் நிறைந்த ஊர்களை பேய் நகரங்கள் என்று அழைக்க ஆரம்பித்துவிட்டார்கள்.

சீனாவில் எவர்கிராண்ட் ரியல் எஸ்டேட் என்ற நிறுவனம் ஏராளமான கட்டடங்களைக் கட்டி அவை விற்க முடியாமல் போனதால், சீனப் பொருளாதாரத்தில் பெரிய நெருக்கடியை உண்டாக்கியிருக்கிறது.

சீனாவின் ஒட்டுமொத்த ஜி.டி.பி-யில் 30 சதவிகிதத்தை ரியல் எஸ்டேட் துறை வழங்கு கிறது. ஆனால், கடந்த ஓராண்டுக் காலத்தில் சீன ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை 72% வீழ்ச்சி கண்டுள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங் களுக்கும், வீடு வாங்கவும் சீன வங்கிகள் கொடுத்த கடன்கள் திரும்ப வராத நிலை ஏற்பட்டுள்ளதால், 170-க்கும் மேலான சீன உள்நாட்டு வங்கிகள், 40-க்கும் மேலான வெளிநாட்டு வங்கிகள் கடும் நிதி நெருக்கடியைச் சந்தித்து வருகின்றன. வங்கிகளில் டெபாசிட் தாரர்கள் கணக்கைப் பணம் எடுக்க முடியாத படி முடக்கத் தொடங்கியுள்ளன.

சீன ரியல் எஸ்டேட்டின் அதிர்ச்சி சரிவு, அனைத்து நாடுகளுக்கும் எச்சரிக்கை மணியாக மாறியிருக்கிறது. இந்தச் சூழலில், நம் நாட்டில் அதிலும் குறிப்பாக, நமது மாநிலத்தில் ரியல் எஸ்டேட் நிலவரம் எப்படி இருக்கிறது, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நிலவிவந்த சுணக்கம் முடிவுக்கு வந்துவிட்டதா, ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு இப்போது பாசிட்டிவ்வாக இருக்கும் அம்சங்கள் என்னென்ன என்பது பற்றி சற்று விரிவாகவே பார்ப்போம்.

தமிழக ரியல் எஸ்டேட்... ஏற்றமா, இறக்கமா? ரியல் நிலவரம்... கணிக்கும் நிபுணர்கள்!

ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சி இந்திய சராசரியைவிட அதிகம்...

முதலில், இந்திய அளவிலும் தமிழக அளவிலும் ரியல் எஸ்டேட் கள நிலவரம் எப்படி இருக்கிறது என்பது குறித்து ரியல் எஸ்டேட் துறை நிபுணர் வி.நாகராஜனிடம் கேட்டோம். அவர் சொன்னதாவது...

“தமிழக ரியல் எஸ்டேட் மற்ற மாநிலங்களுடன் ஒப்பிடுகையில் மிக நன்றாகவே உள்ளது. ரெரா சட்டம், ஜி.எஸ்.டி போன்றவை வந்த பிறகு, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மை அதிகரித்திருக்கிறது. கட்டுமானத் திட்டங்களில் நடக்கும் விதிமீறல்கள், அதனால் வரும் பிரச்னைகள் டெல்லி போன்ற பிற இடங்களில் காணப்படும் அளவுக்குத் தமிழகத்தில் இல்லை. குறிப்பாக, சென்னையில் இதுபோன்ற பிரச்னைகள் அதிகம் இல்லை என்பது மிகப் பெரிய பாசிட்டிவ் விஷயமாகவே நான் பார்க்கிறேன்.

கொரோனா காரணத்தால் ரியல் எஸ்டேட்டில் கடந்த இரண்டு வருடங்களாக புதிய கட்டுமான புராஜெக்ட்டுகள் தொடங்கப்படவில்லை. அது மட்டுமல்லாமல், 40-50% ரியல் எஸ்டேட் பில்டர்கள் ரியல் எஸ்டேட் தொழிலையே விட்டுச் சென்றுவிட்டார்கள்.

இந்த நிலையில், தற்போது ரியல் எஸ்டேட் டிமாண்ட் மீண்டும் அதிகரித்திருக்கிறது. முன்பெல்லாம் சிறிய வீடுகளை வாங்க விரும்பியவர்கள், இப்போது பெரிய வீடுகளை வாங்க விரும்புகிறார்கள். மீண்டும் வீடு விற்பனை அதிகரித்திருக்கிறது.

தமிழகத்தில் முக்கியமான நகரங்கள் அனைத்திலும் ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை நன்றாக இருக்கிறது. தென் சென்னையில் பெரும்பாலும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளில்தான் அதிகம் முதலீடு செய்யப்படுகிறது. ஆனால், சென்னையின் புற நகரங்களிலும், பிற நகரங்களிலும், மனை, தனி வீடு, வில்லா, அப்பார்ட்மென்ட் அனைத்தும் கலந்த கலவையாக முதலீடு செய்யப்பட்டு வருகிறது.

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை சராசரி வளர்ச்சி 7% சதவிகிதமாக இருக்கும் நிலையில், தமிழகத்தில் ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை வளர்ச்சி 22 சதவிகிதமாக இருப்பது ஆச்சர்யமான வளர்ச்சி ஆகும். இந்தியாவில் மற்ற மெட்ரோ நகரங்களுடன் ஒப்பிடுகையில், சென்னையில் விற்காமல் உள்ள வீடுகள் எண்ணிக்கையும் மிகவும் குறைவாகவே இருக்கிறது.

அதே சமயம், அரசு செய்ய வேண்டிய சில விஷயங் களும் உள்ளன. ஜி.டி.பி-யில் 9 சதவிகிதத்துக்குமேல் பங்கு வகிக்கும் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு தொழில்துறை அங்கீகாரம் இன்னமும் வழங்கப்பட வில்லை. சினிமாத் துறைக்கு தொழில்துறை அங்கீகாரம் வழங்கப்படுகிறது. ஆனால், ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு தொழில் துறை அங்கீகாரம் வழங்கப் படாததால் பில்டர்கள் வங்கிகளில் கடன் பெறுவது கடினமானதாக உள்ளது. வங்கிக்கு வெளியே அதிக வட்டிக்கு வாங்க வேண்டிய நிலை உள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட்டை ஒட்டி இரும்பு, சிமென்ட், மணல் என 250 இன்னபிற துறைகள் பலன் பெற்றுவருகின்றன. எனவே, அரசு ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு துறை அந்தஸ்து வழங்குவது மிகவும் அவசியம்.

இதுபோன்ற மாற்றங்கள் நிகழ்ந்தால் ரியல் எஸ்டேட் துறை மேலும் வளர்ச்சி அடையும். ஜி.டி.பி-யில் ரியல் எஸ்டேட் 15% வரை பங்கு வகிக்கும் துறையாக வளர்ச்சி அடைய வாய்ப்புகள் அதிகம்’’ என்றார்.

தமிழக ரியல் எஸ்டேட்... ஏற்றமா, இறக்கமா? ரியல் நிலவரம்... கணிக்கும் நிபுணர்கள்!

ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய இது சரியான நேரமா?

சென்னை போன்ற பெரு நகரங்களில் சொந்த வீடு வாங்கும் கனவு எல்லோ ருக்குமே உண்டு. அவர்கள் எல்லோருமே காத்திருப்பது, விருப்பமான இடத்தில், வாங்கக்கூடிய விலையில் அழகான ஒரு வீடு கிடைக் குமா என்பதற்காகத்தான். அதற்கான சாத்தியங்கள் இப்போது எப்படி இருக்கிறது, ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது இப்போது சரியான முடிவா, தமிழக ரியல் எஸ்டேட் ஏற்றத்தில் இருக் கிறதா என்பதைக் கள நிலவரம் குறித்து நம்மிடம் பேசினார் நவீன்ஸ் ஹவுஸிங் நிறுவனத்தின் மேலாண் இயக்குநர் ஆர்.குமார்.

“சீன ரியல் எஸ்டேட் சரியாகத் திட்டமிடப்படாத காரணத்தால் நெருக்கடியைச் சந்தித்திருக்கிறது. டிமாண்ட்-சப்ளை அடிப்படையைப் புரிந்துகொண்டு திட்டங் களை முன்னெடுக்க வேண்டும்.

இந்தியாவில் பெரும் பாலான ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் நிதானமாகச் செயல்படும் போக்கையே கொண்டிருக்கின்றன. இஷ்டத்துக்கு கட்டடங் களைக் கட்டிக்கொண்டே போகிறவர்கள் ஒரு சிலர் இருக்கலாம்; ஆனால், பரவலாகத் தேவைக்கேற்ற சப்ளையைக் கொடுப்பவர் களாகவே இருக்கிறார்கள்.

சீனா, ஒரு விசித்திரமான பொருளாதாரம். அங்கு கடன் வழங்குவது மிகவும் அதிகம். எந்தக் கட்டுப் பாடும் இல்லாமல் ஃபைனான்ஸ் வழங்கப்பட்டுக் கொண்டே இருக்கிறது. அரசும் அதை அதிகமாக ஊக்குவிக்கிறது. உலகின் முக்கியமான பொருளாதார நாடாக சீனா உருவாக வேண்டும் என்ற வெறி அங்கு இருக்கிறது. அதனால் நிதானமில்லாமல் செயல்பட்டு நெருக்கடியில் சிக்கியிருக்கிறது.

ஆனால், இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் ஃபைனான்ஸ் அவ்வளவு எளிதாகக் கிடைத்துவிடாது. சீன ரியல் எஸ்டேட் பெரும் சிக்கலில் மாட்டி இருப் பதைப் பார்த்து, நம் நாட்டிலும் அப்படி ஆகிவிடுமோ என்று நாம் நிச்சயம் கவலைபடத் தேவை இல்லை.

சீனாவில் எல்லாமே ரகசியம்தான். சீனா பற்றி என்ன தகவல் வெளியே தெரிய வேண்டும் என்று முடிவு செய்யப்படுகிறதோ, அதுதான் வெளியே தெரியும். அதைத் தாண்டி எதுவும் தெரியாது.

ஆனால், இந்தியாவில் வெளிப்படைத்தன்மை அதிகம். எனவே, சீனாவில் ஏற்பட்ட மாதிரியான நெருக்கடி இந்திய ரியல் எஸ்டேட்டில் உருவா வதற்கான வாய்ப்பு மிக மிகக் குறைவு.

கொரோனா சமயத்தில் எல்லோருமே நெருக்கடி யைச் சந்தித்தோம். உலக வல்லரசு நாடுகள் முதல் எல்லா நாடுகளுமே பொருளாதார மந்தநிலையைச் சந்தித்தன. வேலை இழப்பு, வருமான இழப்பு எல்லாமே இருந்தன. இதனால் ரியல் எஸ்டேட்டும் மந்த நிலையில் தான் இருந்தது.

ஆனால், இப்போது ரியல் எஸ்டேட் மறுமலர்ச்சி கண்டிருக் கிறது என்று நிச்சய மாகச் சொல்ல முடியும். இத்தனை நாள்கள் வீடு வாங்காமல் தள்ளிப் போட்டவர்கள், தயக்கம் காட்டியவர்கள்கூட இப்போது வீடு வாங்கு வதில் ஆர்வமாக இருக்கிறார்கள். அதற் கேற்ப வட்டி விகிதமும் குறைவாகத்தான் இருக்கிறது. பில்டர்களும் சந்தையின் தேவையைப் பூர்த்தி செய்வதில் தீவிரமாக இருந்தார்கள். இதனால் தமிழக ரியல் எஸ்டேட் மந்த நிலையிலிருந்து சிறப்பான வளர்ச்சியை அடைந்து வருகிறது.

வீடுகளின் விலையைப் பொறுத்தவரை, முக்கியமாக நிலத்தின் விலை, கட்டுமானப் பொருள்கள் விலை, லேபர் செலவு, மார்க்கெட்டிங், ஃபைனான்ஸ் காஸ்ட் அப்ரூவல் காஸ்ட், கனெக்‌ஷன்ஸ்கான செலவுகள் போன்ற செலவுகள் எல்லாம் சேர்த்துதான் கணக்கிடப்படும்.

இவை அனைத்துமே ஒவ்வொரு நாளும் விலை உயர்ந்து கொண்டேதான் இருக்கின்றன. தூங்குகிற நேரத்தில் பொருள் களின் விலை அதிகமாகிக்கொண்டே இருக்கிறது. அதுவும் சமீப காலங்களில் மட்டுமே 70% வரைக்கும் விலை உயர்ந்திருக் கின்றன.

இதனால் வீடுகளின் விலையும் இனி கணிசமாக உயரவே செய்யும். நிலத்தின் விலை குறைந்தால் மட்டுமே வீடுகளின் விலை குறைய வாய்ப்புள்ளது. ஆனால், நிலத்தின் விலை வீழ்ச்சி அடைய வாய்ப்பே இல்லை. நிலத்தின் சொந்தக்காரர்கள் குறைந்த விலைக்கு விற்கத் தயாராக இல்லை. நிலம் விற்காமல் போனாலும் பரவாயில்லை. குறைந்த விலைக்கு விற்க மாட்டோம் என்றுதான் சொல்கிறார்கள். இதனால் வீடுகளின் விலை குறைவதற்கான வாய்ப்பு என்பது ஏறக்குறைய இல்லாமலே போய்விட்டது.

அதே சமயம், புதிதாக உருவாகும் நகரங்களில், விரிவாக்கம் செய்யப்படும் பகுதிகளில் மக்களை ஈர்ப்பதற்காக விலையைச் சற்றுக் குறைக்க நிறுவனங்கள் திட்டமிடுவதற்கான வாய்ப்புகள் உள்ளதை மறுப்பதற்கில்லை.

அதிகமான வீடுகள் கட்டப்பட்டு, சப்ளை அதிகமானால், வீடுகளில் விலை குறைய வாய்ப்புள்ளது. ஆனால், நகரங்களின் மையத்தில் முக்கியமான இடங்களில் மனைகள் கிடைப்பது சாதாரண விஷயமில்லை. புறநகரங்களில் வீடுகளைவிட மனைகளை வாங்கி வீடு கட்டவே மக்கள் விரும்புகிறார்கள். ஆனால், நகரங்களின் பிரதான பகுதிகளில் மனைகள் சப்ளை இல்லாததால், விலை அதிகமாகவே இருக்கிறது.

விலை அதிகமாக இருந்தாலும் வீடு வாங்குவதற்கு இது சரியான நேரம். காரணம், கட்டுமானப் பொருள்களின் விலை கடந்த காலங்களில் இல்லாத அளவுக்கு ஆண்டு தோறும் கணிசமாக அதிகரித்து வருகிறது. வீடு வாங்குவது பணவீக்கத்துக்கு எதிரான மிகச் சிறந்த ஹெட்ஜிங்காக இருக்கிறது. இன்றைக்கு வீடு வாங்காதவர்கள் இனிவரும் காலத்தில் இன்னும் அதிகமான பணத்தைத் தந்துதான் வீடு வாங்க வேண்டியிருக்கும். ஒருவருடைய பொருளாதாரம் சார்ந்து பார்க்கும்போது, சொந்தமாக வீடு இருப்பது என்பது மிகப் பெரிய பாதுகாப்பு அரண்.

எனவே, வீடு வாங்க முடிந்த வர்கள், வாங்கும் சக்தி உள்ள வர்கள் எப்போதும் வாங்கலாம். ஆனால், வீடு வாங்க விரும்பு பவர்களுக்கு இப்போது வாங்க சரியான நேரம். வீடு வாங்குவதைத் தாமதப்படுத்த தாமதப்படுத்த விலை உயர்ந்து கொண்டேதான் இருக்கும்.

தற்போது எந்தக் கடனையும் விட குறைவான வட்டி விகிதம் வீட்டுக் கடன்களுக்குத்தான் வழங்கப்படுகிறது. அதுமட்டு மல்லாமல், வட்டி விகிதத்தை விட பணவீக்க விகிதம் மிக அதிகமாக இருக்கிறது என்பதை யும் நினைவில் வைத்துக் கொள்ள வேண்டும்.

குடும்பப் பொருளாதாரம் வீடு வாங்குவதற்கு சரியாக இருந்தால் தற்போது கட்டாயம் வீடு வாங்கலாம். ரியல் எஸ்டேட் தொழிலில் இருப்ப தால் நான் இப்படிச் சொல்ல வில்லை. பொருளாதாரத்தை நன்கு அறிந்து வைத்திருப்பதால்தான் இதைச் சொல் கிறேன்’’ என்று பேசி முடித்தார் அவர்.

தமிழக ரியல் எஸ்டேட்... ஏற்றமா, இறக்கமா? ரியல் நிலவரம்... கணிக்கும் நிபுணர்கள்!

தேவையும் மனநிலையும்

சரி, இப்போதிருக்கும் பொருளாதாரச் சூழலில் மக்களின் தேவையும் மனநிலையும் எப்படி இருக்கிறது, அவர்கள் ரியல் எஸ்டேட் துறையை எப்படிப் பார்க்கிறார்கள் என்பது குறித்து நிதி நிபுணர் வ.நாகப்பனிடம் கேட்டோம். அவர் கூறியதாவது...

“ கொரோனா பாதிப்புக்குப் பிறகு, பங்குச் சந்தை ஏற்ற இறக்கங்களுக்கு உள்ளான தால், மீண்டும் ரியல் எஸ்டேட் மீது கவனம் திரும்பியிருக் கிறது. சொந்தமாக வீடு ஒன்று இருக்க வேண்டும் என்ற எண்ணம் மீண்டும் உருவாகி உள்ளது. ஏனெனில், வீட்டில் இருந்தபடி வேலை என்ற போக்கு வீட்டின் அவசியத்தை உணர்த்தியிருக்கிறது. இன்னும் சொல்லப்போனால், ஒரு படுக்கை அறை வாங்கிய வர்கள் இரண்டு படுக்கை அறை கொண்ட வீட்டையே வாங்க விரும்புகிறார்கள். எனவே, தற்போது வீடுகளுக் கான டிமாண்ட் அதிகரிக்கத் தொடங்கியிருக்கிறது.

இன்னொரு முக்கியமான விஷயம், முன்பெல்லாம் சென்னையில்தான் வீடுகளுக் கான தேவை அதிகமாக இருக்கும். இப்போது கோவை, மதுரை, திருச்சி, சேலம் போன்ற நகரங்களுக்கும் பரவலாகியிருக்கிறது.

வீட்டிலிருந்தபடி வேலை உள்ளிட்ட காரணங்கள் மட்டுமல்லாமல் நிறுவனங் களும் தமிழகத்தின் பிற நகரங்களான கோயம்புத்தூர், மதுரை, திருச்சி உள்ளிட்ட நகரங்களுக்கு தங்களுடைய கிளைகளைக் கொண்டு செல்கின்றன. புதிதாக வரும் ஸ்டார்ட் அப் நிறுவனங்களும் முக்கிய நகரங்களில் செயல்பட ஆர்வமாக உள்ளன. இதனால் சென்னை தவிர, பிற தமிழக நகரங்களிலும் வீடு, மனைகளுக்கான தேவை அதிகமாகியிருக்கிறது. இதனால் மனைகளின் மதிப்பும் நன்றாக உயர்ந்திருக்கிறது.

அதே சமயம், ரியல் எஸ்டேட்டின் இந்த பாசிட்டிவ்வான போக்குக்கு சவால்களும் உள்ளன. கட்டுமானப் பொருள்களின் விலைவாசி உயர்வு, கட்டுமானச் செலவு உயர்வு, பணவீக்க உயர்வு போன்றவற்றால் கணிசமாக ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளின் விலை உயரும். இதனால் வீடு வாங்கு வதற்கு கணிசமானோர் தயக்கம் காட்ட வாய்ப்புள்ளது. ஆனாலும், ரியல் எஸ்டேட் துறை ஏற்றத்தின் போக்கில் இருப்பதற்கான சாத்தியங்களே அதிகமாகத் தெரிகின்றன” என்றார்.

தமிழக ரியல் எஸ்டேட்... ஏற்றமா, இறக்கமா? ரியல் நிலவரம்... கணிக்கும் நிபுணர்கள்!

புரோக்கர்கள் என்ன நினைக்கிறார்கள்?

நிபுணர்களின் கருத்து ஒருபக்கம் இருக்க, தமிழகத்தில் முக்கியமான நகரங்களில் இருக்கும் ரியல் எஸ்டேட் புரோக்கர்களுடன் தொடர்பு கொண்டு பேசினோம். அவர்கள் சொன்னதாவது...

‘‘ரியல் எஸ்டேட் மீண்டும் சூடுபிடிக்கத் தொடங்கி இருப்பது உண்மை. ஆனால், விலையேற்றம் ஒவ்வொரு ஊரிலும் ஒவ்வொரு மாதிரி இருக் கிறது. ஒரே ஊரிலும் ஒவ்வொரு பகுதியிலும் ஒவ்வொரு மாதிரி இருக்கிறது. எந்த ஊரில் நிலம் வாங்கினாலும் வளர்ச்சிக்கு வாய்ப்புள்ள இடங்களைத் தேர்வு செய்வதே புத்திசாலித் தனம். உங்களுக்குத் தேவையான அடிப்படை வசதிகள் உள்ள பகுதிகளில் வீடுகள் அல்லது ஃபிளாட்டுகளைத் தேடுங்கள். அப்போதுதான் உங்களுக்கு நல்ல லாபம் கிடைக்கும்’’ என்றார்கள்.

ரியல் எஸ்டேட் பரபரப்பு மீண்டும் தொடங்கி விட்டது என்பது தெளிவாகிறது. உங்களுக்குத் தோதான இடத்தை நீங்கள் கண்டுபிடித்து, அதில் வீடு வாங்கத் தேவையான நடவடிக்கையில் நீங்கள் இறங்கத் தயாராகிவிட்டீர்களா?