Published:Updated:

சரியான விலை... சிறப்பான லாபம்..! வீடு, மனை வாங்க உதவும் வேல்யூ கால்குலேஷன் ஃபார்முலா!

வீடு, மனை
பிரீமியம் ஸ்டோரி
வீடு, மனை

கவர் ஸ்டோரி

சரியான விலை... சிறப்பான லாபம்..! வீடு, மனை வாங்க உதவும் வேல்யூ கால்குலேஷன் ஃபார்முலா!

கவர் ஸ்டோரி

Published:Updated:
வீடு, மனை
பிரீமியம் ஸ்டோரி
வீடு, மனை

நம் நாட்டைப் பொறுத்தவரையில் ரியல் எஸ்டேட் விலை என்பது மிகவும் மாறுபட்டதாக இருக்கிறது. ஒரு தெருவில் பக்கத்து பக்கத்து வீடு என்றாலும்கூட விலை வேறு வேறாகச் சொல்லப்படுகிறது. இதே நிலைதான் மனை விலையிலும் காணப் படுகிறது. ஒரு சொத்துக்கான சரியான விலையை நிர்ணயம் செய்வது என்பதுதான் சொத்து வாங்க திட்டமிடும் எல்லோருக்குமே மிகவும் கஷ்டமான விஷயமாக இருக்கிறது.

சௌ.சிவகுமார் 
நிறுவனர், 
www.bestservicerealty.in
சௌ.சிவகுமார் நிறுவனர், www.bestservicerealty.in

சொத்தின் விலை சரியானது என்பதை எப்படி உறுதி செய்வது?

ஒருவர் இருந்த இடத்திலிருந்துகொண்டு ஒரு சொத்தின் விலையை அதுவும் சரியான விலையைக் கண்டறிவது என்பது கஷ்டமான விஷயமாகும். முதலில் சொத்தின் உரிமையாளர் அல்லது அதை விற்பதற்கு ஏற்பாடு செய்யும் தரகர் சொல்லும் விலையைக் குறித்து வைத்துக் கொள்ள வேண்டும். அதன் பிறகு, நீங்களே அந்த மனை அல்லது வீடு எங்கே அமைந்திருக் கிறதோ அங்கு நேரில் செல்ல வேண்டும்.

அக்கம்பக்கத்தில் இருப்பவர்களிடம் விலை குறித்து விசாரிக்க வேண்டும். விசாரிக்கும்போது சிலரிடம் உங்கள் சொந்தக்காரர்களுக்கு இந்தப் பகுதியில் மனை இருப்பதாகவும் அவர்கள் விற்க விரும்புவதாகவும் சொல்ல வேண்டும். சிலரிடம் சொத்து வாங்க வந்திருப்பதுபோல் சொல்ல வேண்டும். இவர்கள் இருவரும் சொல்லும் விலையில் சராசரி விலையை சொத்தின் சரியான விலையாக எடுத்துக் கொள்ளலாம்.

சரியான விலை... சிறப்பான லாபம்..! வீடு, மனை வாங்க உதவும்
வேல்யூ கால்குலேஷன் ஃபார்முலா!

சொத்தின் சரியான விலையைக் கண்டறிய பொதுவான விதிமுறை எதுவும் இருக்கிறதா?

பொதுவாக, ஒரு வீடு வாங்குகிறோம் என்றால் அதன் மூலம் ஆண்டுக்கு எவ்வளவு வாடகை வருமானம் கிடைக்கும் என்பதை பார்க்க வேண்டும். அந்த வருமானம் வங்கி வட்டியை விட அல்லது வங்கி வட்டி அளவுக்கு இருந்தால் அந்தச் சொத்தை நாம் வாங்கலாம்.

இதற்கான பார்முலா...

முதலீட்டு வருமானம் = (நிகர ஆண்டு வாடகை வருமானம் / சொத்தின் விலை) X 100. அதாவது, நிகர ஆண்டு வாடகை வருமானத்தை சொத்தின் விலையால் வகுத்து 100-ஆல் பெருக்கினால் கிடைப்பது சொத்து மூலமான முதலீட்டு வருமானமாக இருக்கும்.

இங்கே நிகர ஆண்டு வருமானம் என்பது வீட்டுக்கு கட்டும் சொத்து வரி, இதர பராமரிப்பு செலவுகள் ஆகியவற்றைக் கழித்தது போக உள்ள தொகையாகும். அதேபோல் சொத்து வாங்கிய விலை என்று வரும்போது தரகருக்குக் கொடுத்த கமிஷன் தொகை, முத்திரைத்தாள் கட்டணம், பதிவுக் கட்டணம், சொத்தை வாங்குற்காக வேறு ஏதாவது செலவு செய்தீர்கள் என்றால் அதையும் சேர்த்துக்கொள்ள வேண்டும்.

வீட்டில் குடியிருக்கப்போகிறீர்கள் என்றால் வாடகை வருமானம், வீட்டின் விலையில் சுமார் 3 சதவிகித அளவுக்கு வாடகை யீல்டாக இருந்தாலும் வாங்கலாம்.

உதாரணத்துக்கு, ஒரு வீட்டின் விலை ரூ.50 லட்சம் என்று வைத்துக்கொள்வோம். இந்த வீட்டின் மூலம் மாதம் ரூ.25,000 வீட்டு வாடகை வருகிறது. அதாவது, ஆண்டுக்கு ரூ.3 லட்சம் வாடகை வருகிறது.

முதலீட்டு மீதான வருமானம் = (3 லட்சம் / 50 லட்சம்) X 100 = 6%.

தற்போது வங்கி வட்டி விகிதம் 5 - 5.5% ஆக இருக்கும் நிலையில் இந்த 6 சதவிகித வருமானம் என்பது பரவாயில்லை என்றுதான் சொல்ல வேண்டும். இதுவே வீட்டு வாடகை மாதத்துக்கு ரூ.20,000தான் கிடைக்கிறது என்றால் வாடகை யீல்டு 4.8% ஆக இருக்கும்.

வாடகை யீல்டு 7%, 8% என்பதுபோல் இருந்தால் நல்ல சொத்து என்று சொல்லலாம். மியூச்சுவல் ஃபண்ட், பங்குச் சந்தை முதலீடு மூலம் நீண்ட காலத்தில் ஆண்டுக்கு சுமார் 12% வருமானம் கிடைக்கிறது. இந்த நிலையில் வீட்டு வாடகை வருமானம் வங்கி வட்டி அளவுக்கு இருந்தாலும், அந்தச் சொத்தை வாங்கலாம் என சொல்லக் காரணம், நீண்ட காலத்தில் சொத்தின் மதிப்பு அதிகரித்து, ஆண்டுக்கு 12%-க்கு மேல் சொத்தின் மதிப்பு கூடியிருக்கும் என்பதாகும்.

சரியான விலை... சிறப்பான லாபம்..! வீடு, மனை வாங்க உதவும்
வேல்யூ கால்குலேஷன் ஃபார்முலா!

பேரம் பேசுவது மூலம் சரியான விலையை நிர்ணயம் செய்யலாம்

வீட்டின் விலை என்பது பேரம் பேசி குறைக்கக்கூடிய ஒன்றுதான். எப்போதும் பேரம் பேசுவதற்கு தயங்கக்கூடாது. காரணம், அதன் மூலம் கிடைக்கும் பலன் முழுவதும் உங்களுக்கு வரப்போகிறது. அந்த வகையில் நீங்கள் ஏற்கெனவே விசாரித்து வைத்திருக்கும் விலைக்கும் வீட்டின் உரிமையாளர் சொல்லும் விலைக்கும் என்ன வித்தியாசம் இருக்கிறது என்பதைக் கணக்கிட்டு விலையைக் குறைத்துப் பேரம் பேசுங்கள்.

வீட்டின் உரிமையாளர் உடனடியாக விலைக் குறைப்புக்கு ஒப்புக்கொள்வார் என்று எதிர்பார்க்க முடியாது. அதனால் நீங்கள் குறைத்துக் கேட்ட விலையை அவர் தரவில்லை என்பதற்காக விலையை உடனடி யாக அதிகரிக்கக் கூடாது. ஓரிரு நாள்கள் காத்திருந்தால், அவரே உங்களுக்கு போன் செய்து ‘பரவாயில்ல சார். நீங்க கேட்கிற விலை ஓகே’ என்று சொல்வதற்கு நிறைய வாய்ப்பிருக்கிறது.

சொத்தைப் பார்க்க எப்போது செல்ல வேண்டும்?

வீடு, மனை பார்க்கச் செல்வ தாக இருந்தால் பெரும்பாலும் மழை நேரத்தில் செல்வது சரியாக இருக்கும். அப்போது தான் அந்த இடத்தில் மழைநீர் தேங்குகிறதா என்கிற விஷயம் உங்களுக்குத் தெரியவரும். நீங்கள் ஓர் இடத்தில் மனை வாங்கப் போகிறோம் என முடிவு செய்தால் அந்த இடத்தைக் கூடியவரையில் முன்கூட்டியே பார்த்து வைத்துக்கொள்ளுங்கள்.

மழை காலத்தில் பார்க்க முடியவில்லை என்றால் அந்த மனை அல்லது வீடு அமைந்திருக்கும் இடத்துக்கு தனியே சென்று மழை நேரங்களில் தண்ணீர் தேங்குமா என்பதை அக்கம்பக்கத்தில் இருப்பவர் களிடம் விசாரித்துத் தெரிந்து கொள்வது மிக முக்கியம்.

எந்த வசதிகள் இருந்தால் கூடுதல் விலை கொடுக்கலாம்?

பொதுவாக, ஒரே பகுதியில் இருக்கும் வீடுகளின் விலை, ஒன்றுக்கு ஒன்று கண்டிப்பாக வித்தியாசப்படத்தான் செய்யும்.

அதேபோல், ஒரே இடத்தில் அமைந்திருக்கும் அடுக்குமாடி திட்டங்களில் விலை நிச்சயமாக வேறுபடும். அடுக்குமாடித் திட்டங்களில் லிஃப்ட், நீச்சல் குளம், தீ விபத்து பாதுகாப்பு, கடற்கரை அல்லது பூங்கா போன்ற வற்றைப் பார்ப்பதுபோல் அமைந்திருக்கும் வீடுகள், விளையாட்டு மைதானம், உள் விளையாட்டு அரங்கம், மின்சாரம் பேக்கப், வீட்டில் போடப்பட் டிருக்கும் தரைகளின் டைல்ஸ் / மார்பிள் மற்றும் கதவு ஜன்னல் களுக்கு பயன்படுத்தப்பட் டிருக்கும் மரங்கள் தேக்கு / படாக் ஆகியவற்றைப் பொருத்தும் வீட்டின் விலை வித்தியாசப்படும்.

அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புக்குள் கிளப் ஹவுஸ், மேற்கூரை உள்ள கார் நிறுத்துமிடம் ஆகியவை இருந்தாலும் கூடுதல் விலை கொடுக்கலாம். அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளைப் பொறுத்த வரையில் மாடிகளின் எண்ணிக்கை அதிகரிக்க அதிகரிக்க அதன் விலை அதிகமாக இருக்கும். காரணம், சுத்தமான காற்று, நல்ல சூரிய வெளிச்சம், குறைவான கொசு தொல்லை அல்லது கொசு தொல்லை இல்லாமல் இருந்தால் அதிக விலை தரலாம்.

மேலும், மனை அல்லது வீடு அமைந்திருக்கும் இடத்தை அடைய பஸ் போக்குவரத்து மற்றும் ரெயில் போக்குவரத்து இரண்டும் இருக்கும்பட்சத்தில் கூடுதல் விலை கொடுக்கலாம். அருகிலேயே பள்ளிக்கூடங்கள், கல்லூரிகள், மருந்துக் கடைகள் ஆகியவை இருக்கும்பட்சத்தில் கட்டாயம் கூடுதல் விலை கொடுக்கலாம்.

மனை மற்றும் வீடு அமைந்திருக்கும் இடம் கார்னர் ஆக இருக்கும்பட்சத்தில் விலை கூடுதல்தான் சொல்வார்கள். அதிக விலை கொடுப்பதில் எந்தத் தவறும் இல்லை. காரணம், அந்தப் பகுதி நல்ல வளர்ச்சி அடையும்போது கடைகள் கட்டி வாடகைக்குவிட்டால் நல்ல லாபம் கிடைக்கக்கூடும்.

கார்பெட் ஏரியா, சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா: எதைக் கவனிக்க வேண்டும்?

அடுத்து வீட்டின் விலையை நிர்ணயம் செய்வதில் கார்பெட் ஏரியா, சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா ஆகியவை மிக முக்கிய பங்காங்காற்றுகின்றன. பொதுவாக, சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியாவில் கார்பெட் ஏரியா என்பது சுமார் 75 லிருந்து 85 சதவிகிதம் இருக்கும்.

உதாரணத்துக்கு ஆயிரம் சதுர அடியில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு என்றால் அதில் 750 முதல் 850 சதுர அடி கார்பெட் ஏரியாவாக இருக்கும். வீட்டின் அளவை பில்டர் அல்லது டெவலப்பர் சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியாவில் சொன்னாலும் நீங்கள், கார்பெட் ஏரியா எவ்வளவு எனக் கேட்டு, அதற்கு சதுர அடி விலை எவ்வளவு வருகிறது எனக் கணக்கிட்டு வாங்கினால்தான் சரியான விலையாக இருக்கும்.

கார்பெட் ஏரியா என்பது அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் நீங்கள் வசிக்கப்போகும் பரப்பின் அளவாகும். சூப்பர் பில்ட்அப் ஏரியாவில் பொது பயன்பாட்டுப் பகுதிகளான லிஃப்ட், நடைபாதை, சுற்றுச்சுவர் போன்றவை அடங்கும்.

பழைய வீடுகளின் சரியான விலையை எப்படிக் கண்டறிவது?

பொதுவாக, ஒரு பழைய அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு கட்டப்பட்டு எத்தனை ஆண்டுகள் ஆகியிருக்கிறது என்பதைப் பொறுத்து அதன் விலை மற்றும் மதிப்பு ஆண்டுக்கு ஆண்டு குறைந்துகொண்டே வரும்.

அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு கட்டப்பட்டு 3 முதல் 5 ஆண்டுகள் ஆகியிருந்தால், தற்போதைய சந்தை விலை யிலிருந்து சுமார் 20% விலை குறைவாக இருக்கும். இதுவே 10 ஆண்டுகள், 15 ஆண்டுகள், 20 ஆண்டுகள், 25 ஆண்டுகள் ஆகியிருந்தால் விலை முறையே 25%, 35%, 40% மற்றும் 45-50% குறைவாக இருக்கும்.

உதாரணத்துக்கு, நீங்கள் வாங்கப்போகும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு அமைந்திருக்கும் பகுதியில் புது அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பின் சதுர அடி விலை ரூ.3,500 என வைத்துக் கொள்வோம். நீங்கள் வாங்கப்போகும் வீடு 10 ஆண்டுகள் பழையது என்றும் வைத்துக்கொள்வோம். இப்போது அந்த வீட்டுக்கு 25% குறைவாக சுமார் ரூ.2,625 விலை கொடுப்பது நியாயமாக இருக்கும். வீட்டின் உரிமையாளர் சதுர அடி ரூ.3,000 சொல்கிறார் என்றால், நீங்கள் ரூ.2,625-க்கு தாராளமாகக் குறைத்துக் கேட்கலாம்.

இதேபோல், எத்தனை ஆண்டுகள் பழையது என்பதற்கு ஏற்ப நீங்களே சரியான விலையை நிர்ணயம் செய்து கேட்கலாம். மற்றும் அந்த அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் சமீபத்தில் பழுது நீக்கி வர்ணங்கள் தீட்டப்பட்டிருக்கும் நிலையில் ஒரு நல்ல ஆர்கிடெக்ட் அல்லது பொறியாளர் உதவியுடன் அந்த வீட்டின் கட்டுமானம் எந்த அளவுக்கு வலிமையாக இருக்கிறது என்பதை மதிப்பிட்டு ஒரு சதுர அடி விலையை நிர்ணயிக்க வேண்டும்.

மேலும், பிரிக்கப்படாத மனை (யு.டி.எஸ்) எவ்வளவு இருக்கிறது என்பதை அறிந்துகொள்ள வேண்டும். அந்தப் பகுதியில் சதுர அடி மனை என்ன விலைக்குப் போகிறது என்பதைக் கணக்கிட்டு அதற்கு ஏற்ற விலை நிர்ணயம் செய்ய வேண்டும்.

மேலும், வீட்டில் பொருத்தப்பட்டிருக்கும் மின்சார சாதனங்கள், குழாய் வேலைகள், மரவேலைகள் ஆகியவற்றுக்கு ஒரு மதிப்பீடு செய்ய வேண்டும். இதன் அடிப்படையில் வீட்டின் சரியான விலையை முடிவு செய்யலாம்.

சொத்து விலையை யாரிடம் உறுதிப்படுத்த வேண்டும்?

கூடுமான வரையில் சொத்தின் உரிமையாளருடன் விலை விவரம் குறித்து உறுதிப்படுத்திக் கொள்வது அவசியமாகும். காரணம், சில தரகர்கள் வீட்டின் உரிமையாளரிடம், உங்களுக்கு இவ்வளவு தொகை தருகிறேன். நான் அதைவிட ரூ.3 லட்சம் அல்லது ரூ.5 லட்சம் வைத்து நான் விற்றுக்கொள்கிறேன் எனச் சொல்லியிருக்க வாய்ப்பு இருக்கிறது. அப்படி இருக்கும் பட்சத்தில் விலை குறித்து சொத்தின் உரிமையாளருடன் பேச தரகர் அனுமதிக்க மாட்டார். இந்த விலைக்குக் குறைவாகக் கொடுக்கவில்லை என்று சொல்லிவிட்டார் என சொத்து வாங்குபவரிடம் சொல்லக்கூடும்.

தரகர் சொல்லும் விலைக்கு வாங்கும்பட்சத்தில் ஒருவர் அதிக விலை கொடுத்து சொத்தை வாங்கும் நிலை உருவாகும். வாங்கும்போதே அதிக விலை கொடுக்கும்பட்சத்தில், சொத் தின் விலையானது உண்மையான சந்தை விலையை எட்டவே சில ஆண்டுகளாகிவிடும். எனவே, சொத்தின் விலை குறித்து அதன் உரிமையாளரிடம் பேசி முடிவு செய்வது நல்லது.

மேலே குறிப்பிட்ட அம்சங் களை அலசி ஆராய்ந்து, மிகச் சரியான விலையைக் கணக்கிட்டு வீடு, மனை வாங்கினால் நிச்சயம் உங்களுக்கு லாபமாக இருக்கும்.

தெளிவான புரிதல்கள் | விரிவான அலசல்கள் | சுவாரஸ்யமான படைப்புகள்Support Our Journalism