நடப்பு
பங்குச் சந்தை
Published:Updated:

சொத்து விற்பனை... மூலதன ஆதாய வரியைக் கணக்கிடுவது எப்படி? ஓர் எளிமையான விளக்கம்...

மூலதன ஆதாய வரி
பிரீமியம் ஸ்டோரி
News
மூலதன ஆதாய வரி

C A P I T A L G A I N T A X

ரவி  என்பவர் அம்பத்தூர் பகுதியில் சிறியதாக 650 சதுர அடியில் அடுக்குமாடி குடியிருப்பை 2005-ம் ஆண்டு ரூ.9 லட்சத்துக்கு வாங்கினார். அவர் பணி நிமித்தமாக சோழிங்க நல்லூர் பகுதிக்கு மாற வேண்டியதாகிவிட்டது. அதனால் அம்பத்தூர் வீட்டை ரூ.30 லட்சத்துக்கு 2021-ம் ஆண்டு விற்றுவிட்டு சோழிங்க நல்லூர் பகுதியில் ரூ.55 லட்சத்துக்குப் புதிய வீட்டை வாங்கினார்.

ஷியாம் ராம்பாபு
ஷியாம் ராம்பாபு

உங்களுக்கும் ரவிக்கு ஏற்பட்ட அனுபவத்தைப்போல ஏற்பட்டிருக் கலாம். இதில் முக்கியமான மூன்று கேள்விகளுக்கு விடை காண்பது முக்கியம்.

1. அம்பத்தூர் வீட்டை விற்றதால் ரவிக்கு எவ்வளவு லாபம் கிடைத்தது? 2. ரவி பெற்ற லாபத்துக்கு வருமான வரி எப்படிக் கணக்கிடுவது? 3. வருமான வரியைக் கட்டுவதிலிருந்து எவ்வாறு விலக்குப் பெறுவது?

ரூ.9 லட்சம் கொடுத்து வாங்கிய வீட்டை ரூ.30 லட்சத்துக்கு ரவி விற்றால், ரூ.21 லட்சம் லாபம் என நாம் கணக்கிடுவோம். ஆனால், இது சரியான கணக்கு கிடையாது. இதில் பணவீக்கத்தையும் நாம் சேர்க்க வேண்டும்.

வருமான வரித்துறை பணவீக்கக் குறியீட்டை (Cost Inflation Index) ஒவ்வோர் ஆண்டுக்கும் நிர்ணயம் செய்துள்ளது. இதை வருமான வரித்துறையின் இணைய தளத்தில் பார்க்க முடியும். 2001-2021-ம் ஆண்டுகளுக்கான பணவீக்கக் குறியீடு அட்டவணையில் தரப்பட்டுள்ளது.

இந்தப் பணவீக்கக் குறியீட்டை அடிப்படையாகக் கொண்டு ரவி வாங்கிய வீட்டின் தற்போதைய விலையை பின்வரும் சூத்திரத்தின்படி, கணக்கிட வேண்டும். அந்தச் சூத்திரம்: விற்ற ஆண்டின் பணவீக்கக் குறியீடு / வாங்கிய ஆண்டின் பணவீக்கக் குறியீடு X வாங்கிய விலை.

ரவி வாங்கிய மற்றும் விற்ற ஆண்டு இரண்டும் வருமானத் துறையின் சமீபத்திய கணக்கீட்டின்படி வருவதால், பணவீக்கக் குறியீட்டை அதிலிருந்து எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும். இந்த சூத்திரத்தின் படி, 9 லட்சம் ரூபாய்க்கு 2005-ம் ஆண்டு ரவி வாங்கிய வீட்டின் தற்போதைய விலை 301/117X9,00,000 = 23,15,384.

மூலதன ஆதாய வரி
மூலதன ஆதாய வரி

ரவி அம்பத்தூர் வீட்டை ரூ.30லட்சத்துக்கு விற்றதால் அவருக்கு உண்மையில் கிடைத்த லாபம் 30,00,000 - 23,15,384 = 6,84,616 ரூபாயாகும். மேலும், ரவி வீட்டை வாங்கியபின் மராமத்துச் செலவுக்காக ரூ.50,000 செலவு செய்திருந்தார். இதுபோன்ற செலவுகளை உண்மையான விலையில் சேர்த்துக்கொள்ளலாம். அதுபோல, வீட்டை விற்பதற்கு ஆகும் செலவுகளையும் விற்ற விலையில் கழித்துக்கொள்ளலாம். உதாரணமாக, வீட்டை விற்பதற்குத் தரகருக்கு 20,000 ரூபாய் செலவு செய்திருந்தால், வீட்டின் விலை யானது ரூ.29,80,000 மட்டுமே எடுத்துக் கொள்ளப்படும். இதன்மூலம் கிடைத்த உண்மையான லாபம் மாறுபடும்; அதனால் கட்ட வேண்டிய வரியும் குறையும்.

2000-ம் ஆண்டுக்கு முன்பு வாங்கி யிருந்தால், 2000-ம் ஆண்டு வரை பழைய அட்டவணைப்படி விலை கணக்கிடப்பட்டு, அதன் பிறகு புதிய அட்டவணையின்படி, விலை கணக்கிடப்படும். உதாரணமாக, ஒருவர் 1985-ம் ஆண்டு  ரூ.5 லட்சம் கொடுத்து வீட்டை வாங்கி 2021-ம் ஆண்டு விற்றிருந்தால், அதன் தற்போதைய விலைக் கணக்கீடு பின்வருமாறு செய்யப்படும்.

சொத்து விற்பனை... மூலதன ஆதாய வரியைக் கணக்கிடுவது எப்படி? ஓர் எளிமையான விளக்கம்...
சொத்து விற்பனை... மூலதன ஆதாய வரியைக் கணக்கிடுவது எப்படி? ஓர் எளிமையான விளக்கம்...

பழைய அட்டவணையின்படி,

1985-86 பணவீக்கக் குறியீடு = 133

1999-00 பணவீக்கக் குறியீடு = 389

புதிய அட்டவணையின்படி,

2000-01 பணவீக்கக் குறியீடு = 100

2019-20 பணவீக்கக் குறியீடு = 301 (புதிய அட்டவணையின் கீழ்)

2000-ம் ஆண்டில் வீட்டின் விலை = 389/133X5,00,000 = 14,62,406

2019-20-ம் ஆண்டில் வீட்டின் விலை = 14,62,406X301/100 = 44,01,843

இவ்வாறு பணவீக்கத்தைக் கணக்கிட்டு, வீட்டை விற்ற உண்மையான விலையைக் கணக்கிட வேண்டும். அந்த விலை வாங்கிய விலையைவிட அதிகமாக இருந்தால் அந்த வித்தியாசத் தொகைக்கு மட்டும் வரிச் செலுத்த வேண்டும். இவ்வாறாக லாபத்தைக் கணக்கிட்ட பிறகு, இந்த லாபம் நீண்டகால மூலதனமா அல்லது குறுகியகால மூலதனமா என்று பார்க்க வேண்டும்.

ஒரு சொத்தை வாங்கிய இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள் விற்றுவிடும் பட்சத்தில் அது குறுகியகால மூலதனம் வரும்.  இரண்டு  ஆண்டுகளுக்குமேல் வைத்திருந்து பிறகு, விற்றால் அது நீண்டகால மூலதனம் ஆகும்.

ரவி 16 ஆண்டுகள் கழித்து தனது வீட்டை விற்ற காரணத்தால் அது நீண்டகால மூலதனமாகக் கருதப்படும். இதன்மூலம் ரூ.6.84 லட்சம் லாபம் கிடைக்கிறது எனில், 20% என்பது ரூ.1,36,800 நீண்ட கால மூலதன வரியாகச் செலுத்த வேண்டும்.

இதுவே இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள் விற்பனை செய்துவிட்டால் அந்த லாபம் அனைத்துமே விற்றவரின் வருமானமாகக் கருதப்பட்டு அவருடைய வருமான வரி படிநிலைகளின் கீழ் வரி செலுத்த வேண்டிவரும். இதன் வாயிலாக 30% வரை குறுகியகால மூலதன ஆதாய வரியாகச் செலுத்த வேண்டி வரும்.

நீண்டகால மூலதன வரியை மிச்சப்படுத்த பல வழிகளை அரசு நிர்ணயம் செய்துள்ளது. அவை... 1. வீட்டை விற்ற இரண்டு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு அல்லது வீட்டை விற்ற ஓராண்டுக்கு முன்பு லாபமாகப் பெற்ற தொகையை மற்றொரு மனையில் முதலீடு செய்வது.

2. வீட்டை விற்ற மூன்று ஆண்டுகளுக்குள் புதிய வீடு கட்டினால் வரி செலுத்த வேண்டியதில்லை.

3. வீட்டை விற்ற முழுத் தொகையை முதலீடு செய்ய வேண்டும் என்ற அவசியம் கிடையாது. லாபத்தை மட்டும் மறுமுதலீடு செய்தால் போதும்.

4. ஒருவர் இரண்டு வீடுகள் வரை முதலீடு செய்யலாம். 2 கோடி வரை மறுமுதலீடு செய்து வரியை மிச்சம் செய்யலாம்.

5. வங்கிகளில் அரசு நிர்ணயித்த மூலதன ஆதாயக் கணக்கில் முதலீடு செய்யலாம். அவ்வாறு முதலீடு செய்யும் தொகையை ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு எடுக்க முடியாது. இவ்வாறு சேமிக்கப்படும் பணத்துக்கு வழங்கப்படும் வட்டி மற்ற ஃபிக்ஸட் டெபாசிட்டுகளுக்கு வழங்கப்படும் வட்டியைவிட குறைவானதாகவே இருக்கும். இந்த வட்டி வருமானத்துக்கும் வரி கட்ட வேண்டிவரும்.

ரவி உடனடியாக சோழிங்கநல்லூர் பகுதியில் புதிய வீடு வாங்கிவிட்டதால் வரி எதுவும் செலுத்த வேண்டிய அவசியமில்லை. அதனால், முறையாகத் திட்டமிடுவது அதிக வரி கட்டும் இக்கட்டிலிருந்து நம்மைக் காப்பாற்றும்.

பிட்ஸ்

யு.பி.ஐ., ஐ.எம்.பி.எஸ் என அனைத்து விதமான வழிமுறைகள் மூலம் பரிமாற்றம் செய்யப்பட்ட தொகை ரூ.21.3 லட்சம் கோடியில் இருந்து ரூ.41 லட்சம் கோடியாக இந்த ஆண்டு உயர்ந்திருக் கிறது!