சொத்து வாங்கப் போகிறீர்களா... இவற்றையெல்லாம் கவனிக்கத் தவறாதீர்கள்! - வழிகாட்டும் ஆலோசனைகள்..!
REAL ESTATE
கொரோனா காலத்திலும் சுறுசுறுப்பாகச் செயல்பட்டு வருகிறது அரசுத் துறையான பத்திரப் பதிவுத்துறை. கடந்த சில மாதங்களில் சென்னை மட்டுமல்லாமல் தமிழகம் முழுவதும் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனை அதிகமாக நடந்துள்ளன.
சொத்து வாங்குவது எவ்வளவு முக்கியமோ, அதே அளவுக்கு முக்கியம் அந்தச் சொத்தில் எந்தப் பிரச்னையும் இருக்கக் கூடாது என்பதும். அப்படி எந்தப் பிரச்னையும் இல்லாமல் சொத்து வாங்க வேண்டுமெனில், என்னென்ன விஷயங்களைக் கவனிக்க வேண்டும் என்று பார்ப்போம்.
பல துறைகளின் விசாரணை..!
சொத்து வாங்கும்போது, வருவாய்த்துறை, பதிவுத்துறை, நகர்புறக் கட்டமைப்புத்துறை மற்றும் ரெரா (Real Estate Regulatory Authority) ஆகிய துறைகளில் நாம் விசாரிக்க வேண்டியிருக்கும். வருவாய்த்துறையில் பட்டா விவரங்கள் இருக்கும். நகர்ப்புறக் கட்டமைப்புத் துறையில் எந்தப் பயன்பாட்டுக்காக அந்த இடம் ஒதுக்கப்பட்டிருக்கும் என்பதையும் அதற்கான அனுமதியும் வழங்கப்படும். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் ரெரா அமைப்பின்கீழ் வரும். இப்படிப் பல துறைகளில் ஆவணங்கள் இருப்பதால், தீர விசாரித்து சொத்தை வாங்க வேண்டியது அவசியம்.
பட்டா மிக முக்கியம்..!
தமிழக அரசு வழங்கும் ஆவணமான பட்டாவில்தான் அந்த சொத்தின் உரிமையாளர், எந்த இடம், எந்த மாவட்டம் என்பதில் தொடங்கி எந்த வகையிலான பட்டா, நஞ்சை நிலமா, புஞ்சை நிலமா, கிராம நத்தமா என்பது வரையிலான அனைத்துத் தகவல்களும் அடங்கியிருக்கும்.
பட்டாவில், நாம் வாங்கும் சொத்து விவரங்கள் சரியாக இருந்தால் மட்டுமே அந்தச் சொத்தை நாம் விற்க முடியும். அதேபோல, சில இடங்களுக்கு அனுபவப் பட்டா மட்டுமே இருக்கும். அதாவது, ஒரு சொத்தைக் குறிப்பிட்ட நபர் அனுபவித்துக் கொள்வதற்கு மட்டுமே பட்டா வழங்கப்பட்டிருக்கும். அதனால் நாம் வாங்கும் சொத்தில் அதுபோன்ற விஷயங்கள் ஏதேனும் இருக்கிறதா என்பதைச் சரிபார்த்துக் கொள்வது அவசியம்.
வில்லங்கச் சான்றிதழ் சரிபார்ப்பு!
சொத்தை வாங்குபவரும் விற்பவரும் ஆவணத்தில் (பத்திரத்தில்) கையெழுத்திட்டால் மட்டும் போதும் என நினைக்கிறார்கள். அந்த ஆவணத்தைப் பதிவுத்துறையில் பதிவு செய்வது அவசியம். அதற்கு முன்பாக, நாம் வாங்கும் சொத்தின் வில்லங்கச் சான்றிதழைச் சரிபார்ப்பது அவசியம்.
ஒரு சொத்தின் மீது எத்தனை ஆண்டுகள் பின்னோக்கிப் பார்க்க முடியுமோ, அத்தனை ஆண்டுகள் பார்ப்பது அவசியம். ஆனால், குறைந்தபட்சம் 30, 35 ஆண்டு களுக்காவது வில்லங்கச் சான்றிதழ் பெற்றுப் பார்ப்பது நல்லது. வில்லங்கத்தைப் பார்ப்பதன் மூலம், போலி ஆவணங்கள் மூலம் அந்தச் சொத்து வேறு யாருக்காவது விற்கப்பட்டிருக்கிறதா என்பதைச் சரிபார்த்துக்கொள்ள முடியும். தவிர, அந்தச் சொத்தை வேறு யாருக்காவது விற்பதற்கு ஒப்பந்தம் போட்டிருக்கிறார்களா என்பதையும் நாம் தெரிந்துகொள்ள முடியும். இதைவிட சில சொத்துகள் அடமானத்தில் இருக்கும். அந்தச் சொத்தை அடிப்படையாக வைத்து, கடன் வாங்கியிருப்பார்கள். வில்லங்கச் சான்றிதழைப் பார்க்கும்போது, அந்தச் சொத்து அடமானத்தில் இருக்கிறதா என்பதையும் நாம் தெரிந்துகொள்ள முடியும்.
லே அவுட், கட்டட அனுமதி..!
மனை லே அவுட் மற்றும் வீடு கட்ட சென்னையாக இருந்தால் சி.எம்.டி.ஏ அனுமதி தேவை. வெளிநகரங்களாக இருந்தால், டி.டி.சி.பி (DTCP) அனுமதி தேவை. இந்த அமைப்பின் அனுமதி இல்லாமல் எதுவும் செய்ய முடியாது.
சிறு முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் ஏழை, எளிய நடுத்தர மக்கள் தங்கள் பயன்பாட்டுக்காக மனை மற்றும் வீடு வாங்குவார்கள். அப்படி வாங்கும்போது அவர்களிடம் பட்டா சரியாக இருக்கும். அந்தப் பத்திரப் பதிவும் சரியாகச் செய்யப்பட்டிருக்கும். ஆனால், அந்த இடம் தொழிற் சாலை கட்ட, பொழுதுபோக்கு பூங்கா அமைக்க அல்லது விவசாயம் செய்ய அனுமதிக்கப் பட்ட இடமாக இருக்கும் பட்சத்தில் அங்கு வீடு கட்ட முடியாது. அதேபோல, கடல் மற்றும் ஆறுகளின் அருகே குறிப்பிட்ட தூரத்துக்குக் கட்டடங்கள் கட்ட முடியாது. அதனால் நாம் வாங்கப் போகும் இடம் வீடு கட்டுவதற்கு உரிய அனுமதி பெறப்பட்டிருக்கிறதா என்பதைப் பார்த்து வாங்குவது அவசியம்.
ஒரு சொத்தை வாங்கும்முன் குறைந்தபட்சம் 30, 35 ஆண்டு -களுக்கு வில்லங்கச் சான்றிதழ் வாங்கிப் பார்ப்பது நல்லது. அப்போதுதான் அதில் ஏதும் சிக்கல் இருக்கிறதா என்று நமக்குத் தெரியும்!
இப்போது பல விளம்பரங்களில் டி.டி.சி.பி அனுமதி பெற்ற மனைகள் என்ற வாசகம் இடம் பெறுவதைப் பார்த்திருப்பீர்கள். உதாரணத்துக்கு, 10 ஏக்கரில் வீட்டு மனைகள் பிரிப்பதற்கு ஒப்புதல் வாங்கியிருப்பார்கள். ஆனால், மேலும் சில ஏக்கர் இடத்தையும் இணைத்து மனை பிரித்திருப்பார்கள். அதனால் நீங்கள் வாங்கப்போகும் குறிப்பிட்ட அந்த இடத்துக்கான அனுமதியைப் பார்த்த பிறகு அந்தச் சொத்தை வாங்கலாம். அதேபோல, விமான நிலையம், ரயில் நிலையம், தேசிய நெடுஞ்சாலை அருகே இடம் வாங்குவதாக இருந்தால் சம்பந்தப்பட்ட அமைப்புகளின் தடையில்லாச் சான்று இருக்கிறதா என்பதைப் பார்க்கவும். அது இல்லையெனில் வீடு கட்ட முடியாது.
அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு!
அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வாங்கும்போதும் சில விஷயங் களைக் கவனிக்க வேண்டும். நீங்கள் வாங்கப்போகும் வீட்டுக்கு முறையான அனுமதி இருக்கிறதா என்பதைத் தெரிந்துகொள்வது அவசியம். சில சமயங்களில் மூன்று தளங்களுக்கு அனுமதி வழங்கப்பட்டிருக்கும். ஆனால், நான்கு தளங்கள் கட்டப்பட்டு இருக்கும். அதேபோல, தரைதளம் பார்க்கிங்குக்கு ஒதுக்கப் பட்டிருந்தாலும் வீடுகள் கட்டப் பட்டிருக்கலாம். இந்த விதிமுறை மீறல்கள் வாடிக்கையாளர்களுக்குப் பாதகம் விளைவிக்கும்.
ஓர் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் 50 வீடுகளுக்கு அனுமதி வாங்கிவிட்டு, 52 வீடு கட்டுவார்கள். அதனால் நீங்கள் வாங்கப்போகும் வீட்டுக்கு முழுமையான அனுமதி இருக்கிறதா என்பதைச் சரிபார்த்துக்கொள்ளுங்கள். அதேபோல, ஆறு வீடுகளுக்கு மேல் கட்டும்பட்சத்தில் ரெரா அமைப்பிடம் மொத்தத் தகவல்களையும் கட்டுமான நிறுவனம் பதிவு செய்திருக்க வேண்டும்.
ரெராவில் விசாரியுங்கள்..!
உங்களுக்குச் சொல்லப்பட்ட தகவலும் ரெராவில் பதிவு செய்த தகவலும் ஒன்றாக உள்ளதா என்பதைச் சரிபார்க்கவும். உதாரணத்துக்கு, ஒரு புராஜெக்ட்டை 18 மாதங்களில் கட்டி முடிப்போம் என உங்களிடம் சொல்வார்கள். ஆனால், 36 மாதங்கள் ஆகும் என ரெராவில் பதிவு செய்திருப் பார்கள். அதனால், உங்களுக்குச் சொல்லப்பட்டதும் ரெராவில் இருக்கும் தகவல்களையும் சரிபார்ப்பது அவசியம்.
விமான நிலையம், ரயில் நிலையம், தேசிய நெடுஞ்சாலை அருகே இடம் வாங்குவதாக இருந்தால் சம்பந்தப்பட்ட அமைப்புகளின் தடையில்லாச் சான்று உள்ளதா என்று பார்க்கவும். அது இல்லையெனில் வீடு கட்ட முடியாது!
இறுதியாக, நீங்கள் வாங்கப்போகும் இடம் அல்லது மனைக்குத் தேவையான அனைத்து அனுமதிகளும் முறையாகப் பெறப்பட்டிருக்கின்ன்றனவா என்பதை சரிபார்ப்பது முக்கியம். இதற்கு ரியல் எஸ்டேட் துறையில் அனுபவமிக்கவர்கள் அல்லது வழக்கறிஞர்களின் ஆலோசனை யைப் பெறத் தயங்காதீர்கள்.
‘நான் கடன் வாங்கி சொத்து வாங்குகிறேன். என்னுடைய சொத்து குறித்த முழு தகவல்களையும் வங்கி ஆராயும்’ என்ற எண்ணம் வேண்டாம். அதேபோல, மொத்த பணமும் இருந்தால் கூட நாம் வாங்கப்போகும் சொத்துக்கு வங்கிக் கடன் கிடைக்குமா என்பதையும் உறுதி செய்துகொள்ளுங்கள்.
சிக்கல் இல்லாத சொத்துகளை வாங்க வாழ்த்துகள்!
யு.டி.எஸ் எவ்வளவு?
அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பில் யு.டி.எஸ் (undivided share) என்பது அனைத்து வீடுகளுக்கும் சரியாகப் பகிர்ந்தளிக்கப்பட வேண்டும். 900 சதுர அடிக்கு வீடு வாங்குகிறீர்கள் எனில், சரியான விகிதத்தில் உங்களுக்கு இடம் பகிர்ந்தளிக்கப்பட்டிருக்கிறதா என்பதைப் பார்க்கவும். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு கட்டப்படும்போது அங்குள்ள மொத்த இடமும் குடியிருப்பு வாசிகளுக்குப் பகிர்ந்தளிக்கப்பட்டிருக்கிறா என்று பார்க்கவும். அதில் பில்டருகக்கு எந்தப் பங்கும் இருக்கக் கூடாது.
பிட்ஸ்
கோவிட்-19 தொற்று நோய் காரணமாகத் தனியார் பள்ளிகளில் மாணவர் சேர்க்கை குறைந்து அரசுப் பள்ளிகளில் மாணவர் எண்ணிக்கை அதிகரித்து இருப்பதாக ப்ரதாம் என்கிற அமைப்பு செய்த ஆய்வு சொல்கிறது!