சொந்த வீடு - வாழ்நாள் கனவு!

வீடு வாங்க வேண்டும் என்ற எண்ணம் மக்கள் மனதில் திடீரென உருவாக என்ன காரணம்?

தனி வீடோ, அடுக்குமாடிக் குடியிருப்போ... சொந்த வீடு என்பது ஒவ்வொரு மனிதனின் வாழ்நாள் கனவு. இந்தக் கனவை நிஜமாக்க வேண்டும் என்ற எண்ணம் கொரோனாவுக்குப் பிறகு, மத்திய தர வர்க்கத்து மனிதர்களிடம் ஆழமாக வேர்விட்டிருக்கிறது. கொரோனா காலத்தில் வாடகை வீட்டில் இருந்தவர்கள் பட்ட கஷ்டங்கள், ‘நமக்கென்று ஒரு வீடு இருந்தால், நாம் அதில் நிம்மதியாக இருக்கலாமே’ என்ற எண்ணத்தை உருவாக்கியிருக்கிறது. தற்போது தரும் வாடகையுடன் கூடுதலாக ஒரு பங்கைப் போட்டு விட்டுக் கடனை செலுத்தினால், பத்து இருபது ஆண்டுகளில் சொந்த வீடு கிடைத்துவிடுமே என்பது மிடில் கிளாஸ் மக்களின் எண்ணம்.

தவிர, வீடு வாங்குவதற்கு இது சரியான நேரம் என்பது இந்த முதலீட்டில் அனுபவசாலிகளின் கருத்து. காரணம், கடந்த சில ஆண்டுகளாக எந்த வளர்ச்சியும் இல்லாமல் இருந்த ரியல் எஸ்டேட் துறை, தற்போது கொரோனா காரணமாக இன்னும் தொய்வடைந்துள்ளது. இன்றைக்கு வீடு வாங்க நினைப்பவர்கள் தாராளமாக விலையைக் குறைத்துக் கேட்க முடியும். அந்த விலை விற்பவருக்கு நஷ்டம் தராதபோது, அவரும் வீட்டை விற்கவே விரும்புவார்.

மேலும், வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி என்கிறபோது, சுமார் 15 ஆண்டுகளுக்கு முன்பிருந்த வட்டி விகிதம் தற்போது இருப்பதால், வீட்டுக் கடன் மூலம் பலரும் வீடு வாங்கும் நிலை ஏற்பட்டுள்ளது.

இதெல்லாம் ஒருபக்கமிருக்க, வீட்டுக் கடன் பெற நினைப்பவர்கள் கஷ்டப் படாமல் அதைப் பெற சில வழிகாட்டு நெறிமுறைகளை இந்திய ரிசர்வ் வங்கி வெளியிட்டுள்ளது. இந்த வழிகாட்டு நெறிகளின்படி ஒருவர் நடப்பாரே யானால் பணவிரயம், கால விரயம், மன உளைச்சலைத் தவிர்த்து சுலபமாக வீட்டுக் கடனைப் பெற முடியும். அந்த வழிகாட்டு நெறிமுறைகள் என்னென்ன என்று பார்ப்போம்.

1. ஆவணங்கள்

வீடு கட்டுதல், தனி வீடு மற்றும் அடுக்கு மாடி (FLAT) வீடு வாங்க, குடியிருக்கும் வீட்டை விஸ்தரிக்க, புதுப்பிக்க, பழுதுபார்க்க போன்ற வற்றுக்கு வீட்டுக் கடன் பெறலாம்.

இதற்கு நிலத்தின் சொத்துப் பத்திரம், பட்டா, சிட்டா முதலான சட்டபூர்வமான ஆவணங்களுடன், வில்லங்கச் சான்று, இருப்பிடச் சான்று, கடந்த ஆறு மாத வங்கிக் கணக்கு விவரம், சென்ற மூன்று வருடங்களின் வருமான வரிக் கணக்கு தாக்கல் ( ITR) படிவம், படிவம் 16, மார்பளவு ஒளிப்படம் ஆகியவற்றுடன் பூர்த்தி செய்யப்பட்ட விண்ணப்பத்துடன் விண்ணப்பிக்க வேண்டும். இத்துடன் வீட்டின் மதிப்பீட்டு அறிக்கை, சட்டக் கருத்துரு (லீகல் ஒப்பினியன்) போன்றவற்றுடன் வங்கியில் கோரப்படும் கூடுதல் ஆவணங்களையும் சேர்க்க வேண்டும்.

2. கடன் அளவு

ஒருவர் பெறத்தக்க வீட்டுக் கடன் தொகை என்பது, கடன் பெறுபவர் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் தகுதியைப் பொறுத்தது. திருப்பிச் செலுத்தும் தகுதி என்பது மொத்த வருமானத்தின் பேரிலும் தீர்மானிக்கப் படலாம். அல்லது நிகர வருமானத்தில் செலவு போக மிஞ்சக்கூடிய தொகையின் அடிப்படையிலும் தீர்மானிக்கப்படலாம்.

இத்துடன் மனைவி / கணவரின் வருமானம், சொத்து, கடன் பொறுப்பு மற்றும் வருமானத்தின் நிரந்தரத்தன்மை ஆகியவையும் தகுதியான கடன் தொகையைத் தீர்மானிக்கும் காரணிகள். திருப்பிச் செலுத்தும் காலம் மற்றும் வட்டி விகிதம் முதலானவையும் கடன் தொகையைக் கணக்கிட அடிப்படையானவை.

3. பிணை மற்றும் இணை பிணை

கோரப்படும் கடனுக்கு முதன்மைப் பிணை (ஜாமீன்) என்பது சொத்துப் பத்திரம்தான். இத்துடன்கூட இணை பிணையும் தேவைப்படலாம். கடன் தொகைக்கு ஈடான ஆயுள் காப்பீடு எண்டோவ்மென்ட் பாலிசியாகவோ, கடனைத் தீர்க்கக்கூடிய ஜாமீன்தார ராகவோ, கிஷான் விகாஸ் பத்திரம் மற்றும் தேசியச் சேமிப்புப் பத்திரமாகவோ இருக்கலாம். இவற்றுள் எது என்பது அந்தந்த வங்கியின் தேவையைப் பொறுத்தது.

4. வட்டி விகிதம் எவ்வளவு?

வீட்டுக்கான ‘கடன் தொகை’ என்பது நிச்சயிக்கப் பட்ட ஒன்று. ஆனால், கடனுக்கான வட்டி நிச்சய மானதோ, நிலையானதோ அல்ல. மாற்றத்துக்கு உட்படக் கூடியது. எனவே, இயன்ற மட்டும் வட்டி குறித்த சந்தேகங்களைத் திரும்பத் திரும்ப கடன் தரும் வங்கியிடம் கேட்டுத் தெளிவு பெறுவது அவசியமாகிறது. கடன் தொகையையும் கடனுக்கான வட்டியையும் கட்டிமுடிக்க 20 ஆண்டுகள் அல்லது அதற்கு அதிகமாகவும் ஆகலாம் என்பதால், ஒரே ஒரு சதவிகித வட்டி மாற்றம் கூட லட்சக்கணக்கான ரூபாயைக் கூடுதலாகச் செலுத்த வைத்துவிடும்.

5. இரண்டு வகை வட்டி விகிதம்

* மாறுபடும் (Floating) வட்டி விகிதம்.

* நிலையான (Fixed) வட்டி விகிதம் என இரண்டு வகை உள்ளன.

இதில் மாறுபடும் வட்டி என்பது ஒவ்வொரு காலாண்டுக்கும் மாறுபடக் கூடியது. அதாவது, பொருளாதார நிலைக்கேற்ப இந்திய ரிசர்வ் வங்கி நிர்ணயிக்கும் அடிப்படை வட்டி (Base Rate) விகிதத்தின்படி கணக்கிடப்படுவது.

நிலையான வட்டி விகிதம் என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட காலம் வரையிலோ, ஒட்டுமொத்த கடன் முடியும் வரையிலோ மாறுதல் இன்றி ஒரே அளவாகத் தொடர்வது. இது தொடர்பாகத்தான் கடன் வாங்குபவர் தூண்டித் துருவி வங்கியாளரைக் கேள்வி கேட்டு விவரம் பெற வேண்டும். ஏனென்றால், ஒரு குறிப்பிட்ட கால வரையறைக்குத்தான் நிலையான வட்டி எனில், காலவரையறை எத்தனை ஆண்டு வரை, அதன்பிறகு வட்டி மறு நிர்ணயம் (Reset) செய்யும் விதிமுறை என்ன என்ற விவரங்களைக் கேட்டுத் தெரிந்து கொள்வது அவசியம்.

6. மாதத் தவணை

வீட்டுக் கடன், மாதாந்தர சம தவணையாகத் (Equated Monthly Instalment) திரும்பச் செலுத்தப்படுகிறது. வட்டியும் அசலும் சேர்ந்ததே மாதத் தவணை. மாதாந்தர சம தவணை என்றாலும், தேர்வுசெய்யும் வட்டி விகித முறையைப் பொறுத்து மாதத் தவணை தொகையும் மாறுபடலாம். தவணையின் எண்ணிக்கையும் வேறுபடலாம்.

7. மாதத் தவணைக்கு முந்தைய வட்டி

வீட்டுக் கடன் முழுமையாகப் பெற்ற மாதத்துக்கு மறுமாதம் முதல் தவணைத் தொகை கட்ட ஆரம்பிக்க வேண்டும்.என்றாலும், கடன் தொகையில் ஒரு பகுதி மட்டுமே வழங்கப்பட்டிருந்தால் அந்தப் பகுதிக் கடனுக்கு உரிய வட்டியைத் தவணைசெலுத்தும் முன்பே செலுத்த வேண்டியிருக்கும்.

8. கிரெடிட் ஸ்கோர்

வட்டி நிர்ணயம் செய்யப்படுவதற்கான காரணிகளில் முக்கியமான ஒன்று நாணய மதிப்பு (Credit score). நமது கிரெடிட் ஸ்கோர் 750-க்கும் அதிகமாக இருந்தால் வட்டி குறைவாக இருக்கும். மதிப்பீடு குறைந்தால் வட்டி விகிதம் அதிகமாக இருக்கும். நாணய மதிப்புமிக்கவர்கள் வட்டியைக் குறைக்க முயலலாம்.

9. கட்டணங்கள்

வீட்டுக் கடன் பெறுவதற்குச் செலுத்த வேண்டிய சில கட்டணங்களும் உண்டு. அதாவது, செய்முறை கட்டணம் (Processing fee), நிர்வாகச் செலவு, ஆவணப்படுத்தும் கட்டணம், தாமதக் கட்டணம், கடன் தவணையை மாற்றி அமைக்கும் கட்டணம், புதிய கடன் திட்டத்துக்கு மாறுவதற்கான கட்டணம், சீரமைப்புக் கட்டணம், நிலையான வட்டியிலிருந்து மிதவை வட்டி திட்டத்துக்கு மாறுவதற்கான கட்டணம், சட்டக் கட்டணம் (Legal fee), தொழில்நுட்ப ஆய்வுக் கட்டணம், வருடாந்தர சேவைக் கட்டணம் எனப் பல்வேறு கட்டணங்கள் தனித்தனியாகவோ, ஒரு குழுமமாகவோ இருக்கலாம். இவை குறைக்கப் படலாம், தள்ளுபடியும் செய்யப்படலாம். எனவே, பேரம் பேசிப் பார்க்கலாம்.

சொத்து மதிப்பில் 80 - 90% மட்டுமே கடன் தரப்படும். மீதித் தொகைக்கு கடன் கோருபவரிடம் பணம் கையிருப்பு அவசியம். இத்துடன் ஒப்பந்தப்படியான காலக்கெடுவுக்கு முன்பே, கடனைக் கட்டி முடித்தாலும் கட்டணம் செலுத்த வேண்டியிருக்கலாம்.

தற்போது கடன் பெற்றுள்ள வங்கியின் வட்டி விகிதத்தைவிட, வேறொரு வங்கியில் வட்டி குறைவு என்றால் இந்தக் கடன் கணக்கை முடித்துக்கொண்டு, வட்டி குறைந்த வங்கிக்கு மாறலாம். இதற்கும் கட்டணம் உண்டு. இதையும் பேச்சுவார்த்தை மூலம் குறைக்கலாம்.

10. பணம் பெறுவது யார்?

மிகவும் முக்கியமான அம்சம் இதுதான். நம்முடைய சொத்தை அடமானம் வைத்து நாம்தான் கடன் பத்திரத்தில் கையொப்பமிட்டு கடன் பெறுகிறோம். அப்படியிருக்க, கடன் பணம் நம்மிடம் தரப்படாமல், வீடு கட்டுபவர் அல்லது வீட்டை விற்பவரிடம் தரப்படும் என்ற நிபந்தனை கடன் பத்திரத்தில் இருக்கிறதா என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும்.

11. வெளிப்படைத்தன்மை

கடன் பெறத் தொடங்கும் ஒருவருக்கு கடன் தரும் வங்கியானது, வட்டி விகிதம், கட்டணங்கள், செலவுகள் மற்றும் வட்டியில் பாதிப்பை ஏற்படுத்தக்கூடிய அனைத்து அம்சங்களையும் கடன் தகவல் படிவத்தில் தர வேண்டும் என்பது கட்டாயம். அதுமட்டுமல்ல, கடன் சம்பந்தமான அதிகாரபூர்வமான ஆவணங்களின் நகல் அனைத்தையும் வங்கியானது கடன் கோருபவருக்குத் தர வேண்டும். இதற்கான செலவு வங்கியைச் சார்ந்தது.

12. அவசரம் வேண்டாம்

வங்கி வீட்டுக் கடனில் கவனிக்க வேண்டிய இத்தகைய அம்சங்கள் நிறைய உள்ளதால் அவசரப்பட்டு முடிவெடுக்க வேண்டியதில்லை. ஒன்றுக்கும் மேற்பட்ட வங்கிகளில் மேற்கண்ட கடன் அளவு, வட்டி விகிதம், கட்டணங்கள், செலவுத்தொகை, கடன் பெறுபவர் போட வேண்டிய பணம் முதலானவற்றைக் கேட்டு நன்கு பரிசீலனை செய்தபின் கடன் ஒப்பந்தத்தில் கையொப்பமிடலாம் என்பதே முக்கிய அறிவுரை.

13. குறைகளைக் களைதல்

மேற்கண்ட இனங்களில், அட்டவணையில் அடங்கிய வங்கியில் (Schedule bank) ஏதேனும் குறை இருப்பின், வங்கியின் புகார் புத்தகத்தில் புகாரைப் பதிவு செய்து ரசீதைப் பெற்றுக்கொள்ளலாம். 30 நாள்களுக்குள் நடவடிக்கை இல்லாதபட்சத்தில் வங்கி முறையீடு கேள் (Banking ombudsman) அலுவலரிடம் புகார் செய்யலாம். இதற்குக் கட்டணம் இல்லை.

14. படித்துப் பார்த்து கையொப்பமிடவும்

ஏராளமான பக்கங்கள் கொண்ட கடன் பத்திரத்தில் என்ன எழுதப்பட்டிருக்கிறது என்பதைப் படித்துப் பார்த்துதான் கையொப்ப மிட வேண்டும். ஒப்பந்தப் பத்திரத்தில் பிரச்னைக்குரிய அம்சம் ஏதும் இருந்தால் நமக்குமுன் கடன் பெற்றவர் கையொப்ப மிட்டிருப்பாரா என்ற நினைப்பு தவறானது. கடன் ஆவணத்தின் எழுத்துகள் மிகச்சிறிய வகையாகவும் (Fine print) முற்றுப்பெறாத நீளமான வாக்கியங்கள் கொண்டதாகவும் இருக்கும். எனவே, சிரமம் பாராமல் அதைப் படித்துப் புரிந்துகொண்டு கையொப்பமிடுவது நல்லது.

15. தெளிவு பெற வேண்டிய விஷயங்கள்!

மறுவரையறை பற்றிய ஒப்பந்தத்தின் உட்பிரிவில், நிலையான வட்டி விகிதத்தைக் கூட மாற்றியமைக்க வங்கிக்கு அதிகாரம் வழங்குவதான சரத் இருக்கும். இது தவிர, கீழ்க்கண்ட நிபந்தனைகளும் இருக்கக்கூடும். அதாவது, கடன் ஒப்பந்தப் பத்திரத்தில், ‘தவிர்க்க முடியாத தருணங்களில்’ என்ற வாசகம் இடம் பெற்றிருந்தால் எவையெல்லாம் தவிர்க்க முடியாத தருணங்கள் என்பதற்கான விளக்கத்தை வங்கியிடம் கேட்டுத் தெளிவு பெற வேண்டும்.

தற்போதைய வேலையில் மாற்றம் இருந்தால் முன்னமே தெரிவிக்க வேண்டும் என்ற நிபந்தனை கடன் ஒப்பந்தப் பத்திரத்தில் எழுதப்பட்டிருந்தால் ‘முன்னமேயே’ என்பது எவ்வளவு நாளைக்கு முன் என்பதும் தெளிவு பெற வேண்டிய விஷயம்.

வங்கியானது முன்னதாகவே ஒப்பந்தப் பத்திரத்தைத் தந்துவிடும். அதை முழுமையாகப் படித்துப் பார்த்துவிடுவது கடன்தாரரின் கஷ்ட நஷ்டங்களைத் தவிர்க்க உதவும்.

வீட்டுக் கடன் மூலம் சொந்த வீடு வாங்கும்போது இந்த 15 வழிகாட்டு நடைமுறை களைக் கடைப்பிடித்தால் கடன் தவணை முடியும் வரை மன உளைச்சல் இல்லாமல், சொந்த வீடு தரும் சுகத்தை நிம்மதியாக அனுபவிக்கலாம்.