Published:Updated:

தேக்கத்தில் ரியல் எஸ்டேட்... விலை ஏறாததற்கு என்ன காரணம்?

ரியல் எஸ்டேட்

பிரீமியம் ஸ்டோரி

டந்த சில ஆண்டுகளாகவே ரியல் எஸ்டேட் துறை சுறுசுறுப்பாக இல்லை. வீடு மற்றும் மனைகளின் விலை அபாரமாக உயரும் என்கிற நோக்கில் முதலீடு செய்தவர்கள், விலை உயராமல் தேக்க நிலையில் இருப்பதைக் கண்டு குழம்பிப் போயிருக்கிறார்கள். இரண்டு ஆண்டுகளுக்குமுன்பு வந்த பணமதிப்பு நீக்கம் ரியல் எஸ்டேட் துறையின் வளர்ச்சி வேகத்தைப் பெருமளவில் குறைத்துவிட்டது என்றாலும், அதுதவிர பிற காரணங்களும் இருக்கவே செய்கின்றன. ரியல் எஸ்டேட் துறையில் தேக்கநிலை இருப்பது ஏன், வீடு மற்றும் மனைகளின் விலை ஏறாமல் இருப்பதற்கு என்னென்ன காரணங்கள் என்று பார்ப்போம்.

1. வாங்கும் சக்தி குறைவு

கடந்த நான்கு ஆண்டுகளில் நம் நாட்டில் வீடு வாங்கும் சக்தி மிகவும் குறைந்துள்ளதாக அண்மையில் வெளியான ஆர்.பி.ஐ அறிக்கையில் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது. உதாரணமாக, கடந்த 2015-ம் ஆண்டு மார்ச் மாதத்தில் சென்னையில் ஒருவர் வீடு வாங்க வேண்டும் எனில், அவரின் ஆண்டு வருமானத்தைப்போல் 2.90 மடங்கு பணம் தேவைப்பட்டது. இது 2019 மார்ச் மாதத்தில் 3.30 மடங்காக அதிகரித்துள்ளது. அதாவது, அவர்களின் கடன் சுமை சுமார் 13% அதிகரித்துள்ளது. இதனால் வீடு வாங்கும் சக்தி குறைந்து, சொத்து வாங்குவதும் குறைந்துள்ளது. இந்த நிலையில், கடந்த இரண்டு வருடங்களில் வீட்டுமனை மதிப்பு சுமார் 2 – 3% குறைந்திருக்கிறது.

தேக்கத்தில் ரியல் எஸ்டேட்... விலை ஏறாததற்கு என்ன காரணம்?

2. வட்டி விகிதம் இன்னும் குறையும் என்கிற எதிர்பார்ப்பு

வீட்டுக்கடனுக்கான வட்டி தற்போதைய நிலையில் சுமார் 8.6% என்கிற நிலையில் உள்ளது. ஆர்.பி.ஐ ரெப்போ வட்டி விகிதத்தை, தொடர்ந்து குறைத்துவரும் நிலையில் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி இன்னும் குறையும் என்கிற எதிர்பார்ப்பு பரவலாகக் காணப்படுகிறது. நம் நாட்டில் இதற்குமுன் 7.5% அளவுக்கு வீட்டுக்கடன் வட்டி குறைந்தது. அதுபோல, இப்போதும் வட்டி குறையலாம். அப்போது வீடு வாங்குவதைப் பற்றி யோசிக்கலாம் எனப் பலரும் நினைக்கின்றனர். இதனால்தான், மனை மற்றும் வீடுகளின் விலை ஏற்றம் காணாமல் இருக்கிறது.

பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் மனைகளை சி.எம்.டி.ஏ மற்றும் டி.டி.சி.பி மனைகளாக மாற்றும் முறை, பெரும் நடைமுறைச் சிக்கல்களைக் கொண்டிருப்பதால், ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை தொடர்ந்து மந்தநிலையிலேயே இருந்து வருகிறது.

3. ஜி.எஸ்.டி தாக்கம்

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் சரக்கு மற்றும் சேவை வரி (ஜி.எஸ்.டி) அறிமுகப்படுத்தப்பட்டபோது, உள்ளீட்டு வரியைத் திரும்பப் பெறும் சலுகை பில்டர்களுக்கு அறிவிக்கப்பட்டது. அதனால் வீடுகளின் விலை குறைந்தது. பின்னர், ஜி.எஸ்.டி வரி விகிதம் குறைக்கப்பட்டதுடன் பில்டர்களுக்கான உள்ளீட்டு வரிச் சலுகையும் நீக்கப்பட்டது. இதனால் வீடுகளின் விலை உயர்ந்து விட்டதோடு ரியல் எஸ்டேட் செயல்பாடுகளின் மந்தநிலையும் தொடர்வதாக இருக்கிறது. இதன் காரணமாக விலை ஏற்றம் இல்லாமல் இருக்கிறது.

தேக்கத்தில் ரியல் எஸ்டேட்... விலை ஏறாததற்கு என்ன காரணம்?

4. வீடுகளின் விலை உயர்வு

தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் 2019 (தமிழ்நாடு ரெரா 2019) நடைமுறைக்கு வந்துள்ளதால், அதில் புராஜெக்ட்டுகளைப் பதிவு செய்ய வேண்டிய கட்டாய நிலைக்கு பில்டர்கள் தள்ளப்பட்டிருக் கிறார்கள். மேலும், பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் இப்போதில்லை. அதற்குப் பதில், சி.எம்.டி.ஏ அல்லது டி.டி.சி.பி அப்ரூவல் மூலம் லே அவுட் மற்றும் வீடுகள் கட்டப்படுவதால் முறையாக, சாலைகள் மற்றும் பூங்காக்களுக்கு இடம் ஒதுக்கப்பட வேண்டும். இதற்கு ஆகும் செலவுகள் எல்லாம் வீட்டின்மீது ஏற்றப்படுவதால், அதன் விலை உயர்ந்து, வாங்க முடியாத நிலை ஏற்படுகிறது. இதனால் புதிதாக வீடு வாங்க பலரும் யோசிக்கின்றனர்.

சங்கர்
சங்கர்

5. தொடரும் பத்திரப்பதிவு சிக்கல்

பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் மனைகளை சி.எம்.டி.ஏ மற்றும் டி.டி.சி.பி மனைகளாக மாற்றும் முறை, பெரும் நடைமுறைச் சிக்கல் களைக் கொண்டிருப்பதால், ரியல் எஸ்டேட் விற்பனையானது தொடர்ந்து மந்தநிலையிலேயே இருந்து வருகிறது. இதைக் குறித்து ஜெனிசன் ரியல் எஸ்டேட் புரமோட்டர்ஸ் நிறுவனத்தின் சங்கர் சொன்ன தகவல் முக்கியமானது. ‘‘பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் மனைகளை சி.எம்.டி.ஏ மற்றும் டி.டி.சி.பி மனைகளாக மாற்ற விண்ணப்பக் கட்டணம் ரூ.500-ஐ இப்போது ஆன்லைனில் கட்ட முடியாத நிலை காணப்படுகிறது. இந்த 500 ரூபாயை வங்கிக்கு நேரில் சென்று, மண்டல டி.டி.சி.பி அலுவலகக் கணக்கில் கட்ட வேண்டும். அந்த செலானில் டி.டி.சி.பி அலுவலக முத்திரை பெற வேண்டும். அடுத்து, வரன்முறைக் கட்டணத்தை கருவூலத்தில் சென்று கட்ட வேண்டும். தவிர, வளர்ச்சிக் கட்டணத்தை சம்பந்தப்பட்ட பஞ்சாயத்து அலுவலகத்துக்குச் சென்று கட்ட வேண்டும். உதாரணமாக, மேல்மருத்துவத்தூரில் ஒருவர் இடம் வாங்கியிருக்கிறார் என்று வைத்துக் கொள்வோம். அவர் பஞ்சாயத்து அப்ரூவல் மனையை டி.டி.சிபி-ஆக மாற்ற வேண்டும் எனில், செங்கல்பட்டில் உள்ள கருவூல அலுவலகத்தில் வரன்முறைக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். தவிர, வளர்ச்சிக் கட்டணத்தையும் கட்டிவிட்டு, சம்பந்தப்பட்ட அலுவலகத்துக்குப் போய் தரவேண்டும்.

தேக்கத்தில் ரியல் எஸ்டேட்... விலை ஏறாததற்கு என்ன காரணம்?

இப்படி, தேடித் தேடிப் போய் பணம் கட்டினாலும் அதிகாரிகள் உடனே அப்ரூவல் தருவதில்லை. குறைந்தது 15-20 நாள்கள் அலைந்தாலும் காரியம் முடிவதில்லை. இதற்குப் பயந்தே பலரும் டி.டி.சி.பி அனுமதிக்கு விண்ணப்பிக்காமல் இருக்கிறார்கள். தமிழகம் முழுக்க கிட்டத்தட்ட சுமார் 25 லட்சம் மனைகள் இப்படி வரன்முறைபடுத்தப்படாமல் கிடக்கின்றன. இதற்கெல்லாம் ஒரே தீர்வு, இதற்கான கட்டணங்களைக் குறைப்பதுடன், அபராதக் கட்டணத்தையும் ரத்து செய்ய வேண்டும். மேலும், ஒரே இடத்தில் அனைத்துக் கட்டணங்களையும் செலுத்தும் வசதி மற்றும் விண்ணப்பிக்கும் வசதியைக் கொண்டுவர வேண்டும்” என்றார். இப்படிச் செய்வதன்மூலம் அரசுக்கு வருமானம் வரும் அதே நேரத்தில், ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சியும் மேம்படும்.

Follow @ Google News: கூகுள் செய்திகள் பக்கத்தில் விகடன் இணையதளத்தை இங்கே கிளிக் செய்து ஃபாலோ செய்யுங்கள்... செய்திகளை உடனுக்குடன் பெறுங்கள்.

6. பட்ஜெட் வரிச் சலுகை நிபந்தனைகள்

வாங்கக்கூடிய விலையிலான (Affordable) வீட்டினை வாங்குபவர்களுக்குத் திரும்பக் கட்டும் வங்கிக்கடன் வட்டியில், நிதி ஆண்டில் கூடுதலாக ரூ.1.5 லட்சம் வரிச் சலுகையாகக் கழித்துக்கொள்ளலாம் என இந்த ஆண்டுக்கான முழு பட்ஜெட்டில் அறிவிக்கப்பட்டிருக்கிறது. ஆனால், இதற்கு விதிக்கப்பட்டிருக்கும் நிபந்தனைகளால் இந்தச் சலுகையைப் பயன்படுத்திக்கொள்ள முடியாத நிலை. அதாவது, 2019 ஏப்ரல் 1-ம் தேதி முதல் அடுத்த ஆண்டு 2020 மார்ச் 31-ம் தேதிக்குள் வீடு வாங்கப்பட்டிருக்க வேண்டும்; வீட்டின் மதிப்பு அதிகபட்சம் ரூ.45 லட்சத்துக்குள் இருக்க வேண்டும். வீடு வாங்குபவருக்கு அது முதல் வீடாக இருக்க வேண்டும்; சொந்த உபயோகத்துக்கு மட்டும் வீட்டைப் பயன்படுத்த வேண்டும் எனப் பல நிபந்தனைகள்.

தேக்கத்தில் ரியல் எஸ்டேட்... விலை ஏறாததற்கு என்ன காரணம்?

வீட்டுக்கடனில் திரும்பக் கட்டும் வட்டியில் நிதி ஆண்டில் ரூ.2 லட்சம் வரை வரிச் சலுகை அளிக்கப்படுகிறது. இதைத் தவிர, வாங்கக்கூடிய விலை யிலான வீடு வாங்குபவர்களுக்கு வங்கிக்கடனுக்கான வட்டியில், நிதி ஆண்டில் கூடுதலாக ரூ.1.5 லட்சம் கழித்துக்கொள்ளலாம். ஆக, ஒருவர் அதிகபட்சம் ரூ.3.5 லட்சம் வரை வரிச் சலுகை பெறமுடியும் என்றிருந்தாலும், இதை பயன்படுத்திக் கொள்ள முடியாத நிலை பலருக்கும் உள்ளது. இதை ஓர் உதாரணம் மூலம் பார்க்கலாம்.

ஒரு வீட்டின் மதிப்பு ரூ.45 லட்சம் என்கிறபோது, இதில் 80% வீட்டுக் கடன் எனில், ரூ.36 லட்சத்துக்குக் கிடைக்கும். இந்தக் கடனுக்கு ஆண்டுக்கு 8.7% வட்டி எனில், ரூ.35,875 மாதத் தவணையாகக் கட்ட வேண்டும். கடன் வாங்கிய முதல் ஆண்டில் வட்டிக்குச் செல்வது 3,08,410 ரூபாயாக இருக்கும். அந்த வகையில் முழுமையாக வட்டிக்கான ரூ.3.5 லட்சம் வரிச் சலுகையைப் பெற முடியாது. அடுத்து வரும் ஆண்டுகளில் வட்டிக்குச் செல்லும் தொகை குறைந்துகொண்டே வருவதால், அதிகபட்ச வட்டிச் சலுகையைப் பயன்படுத்த முடியாத நிலை ஏற்படும். மேலும், ஒன்பதாவது ஆண்டில் வட்டிக்குக் கிடைக்கும் வரிச் சலுகை ரூ.2 லட்சத்துக்குக் கீழே போய்விடும் என்பதால், பட்ஜெட்டில் அறிவிக்கப்பட்டிருக்கும் இந்தச் சலுகையால் பெரிய பயனில்லை. அடுத்து, நடப்பு நிதி ஆண்டுக்குள் பெறப்படும் கடனுக்குத்தான் இந்தச் சலுகை என்கிறபோது பயன் பெறுபவர்களின் எண்ணிக்கை மிகவும் குறைவாக இருக்கிறது. முதல் வீடு வாங்குபவர் களுக்குத்தான், அதுவும் அதில் குடியிருப்பவர் களுக்குத்தான் இந்தச் சலுகை என்கிறபோது, முதலீட்டு நோக்கில் வீடு வாங்குபவர்கள் இந்தச் சலுகையைப் பயன்படுத்த முடியாமல் போய்விடுகிறது.

மேலும் சென்னை, கோயம்புத்தூர் போன்ற பெரு நகரங்களில் நகர எல்லைக்குள் ரூ.45 லட்சம் விலையில் வீடுகள் கிடைப்பது மிகவும் கடினம். எனவே, வீட்டின் மதிப்பை ரூ.45 லட்சம் என்பதை ரூ. 60 லட்சம் - ரூ. 70 லட்சம் என உயர்த்தினால், ரூ.3.5 லட்சம் வரிச் சலுகை என்கிற அரசின் சலுகையை முழுமையாகப் பயன்படுத்திக்கொள்ள முடியும். இந்த நிபந்தனைகளை மத்திய அரசு தளர்த்தினால் பலரும் வீடு வாங்க முன்வருவார்கள். அப்போது வீடு மற்றும் மனைகளின் விலை உயரத் தொடங்கும்.

7. பொருளாதார மந்தநிலை

பணமதிப்பு நீக்கம் மற்றும் ஜி.எஸ்.டி நடைமுறைக்கு வந்தது, கச்சா எண்ணெய் விலை உயர்வால் ஏற்பட்ட பெட்ரோல் மற்றும் டீசல் விலை உயர்வு, நிறுவனங்களின் வளர்ச்சியானது குறைந்தது போன்ற காரணங்களால் நம் நாட்டில் புதிய வேலைவாய்ப்பு அதிகமாக உருவாகவில்லை. தவிர, பல துறைகளில் வேலை இழப்பு என்பதும் அதிகரித்திருக்கிறது. மேலும், தனியார் துறை ஊழியர்களின் சம்பளமும் முன்புபோல பெரிய அளவில் அதிகரிக்க வில்லை. இதனாலும், பலரும் வீடு வாங்கும் திட்டத்தைத் தள்ளிவைத்திருப்பதாகச் சொல்லப்படுகிறது. இதன் காரணமாகவும் ரியல் எஸ்டேட் துறை தொடர்ந்து தேக்கத்தி லேயே இருக்கிறது.

8. முதலீட்டு நோக்கில் வாங்குவது குறைவு

கைக்காசு அல்லது வீட்டுக்கடன்மூலம் வீடு வாங்கி வாடகைக்கு விடுவதில் இப்போது பெரிதாக லாபம் கிடைப்பதில்லை. சொத்தின் மதிப்பில் இரண்டு சதவிகிதம்தான் வீட்டு வாடகை வருமானமாகக் கிடைக்கிறது. மேலும், இதற்குமுன் வீட்டை வாடகைக்கு விட்டிருக்கும்பட்சத்தில், திரும்பக் கட்டும் வீட்டுக்கடன் வட்டி முழுமைக்கும் வரிச் சலுகை அளிக்கப்பட்டிருந்தது. இப்போது, ஒருவர் அதிகபட்சம் ரூ. 2 லட்சத்துக்குத்தான் (வாங்கக்கூடிய விலையிலான வீடு என்றால் ரூ.3.5 லட்சம்) நிதி ஆண்டில் வட்டியில் வரிச் சலுகை கிடைக்கும் என்பது புதிதாக வீடு வாங்க நினைப்பவர்களுக்கு ஒரு தடைதான்!

ஆக, முதல் முறையாக வீடு வாங்குபவர் களின் எண்ணிக்கை குறைந்துள்ளது. முதலீட்டு நோக்கில் இரண்டாம், மூன்றாம் வீடுகளின் எண்ணிக்கையும் குறைந்துள்ளது. இந்த நிலை மாறினால்தான் ரியல் எஸ்டேட் சுறுசுறுப்படையும். இதற்கு இன்னும் சில ஆண்டுகள் நாம் காத்திருக்க வேண்டியிருக்கும்!

தேக்கத்தில் ரியல் எஸ்டேட்... விலை ஏறாததற்கு என்ன காரணம்?

சொத்து வாங்க சரியான நேரமா?

வாடகைக்கு விடாமல், தாங்களே குடியிருக்க வீடு வாங்க நினைப்பவர்களுக்கு இது சரியான தருணமாகும். சொத்தின் விலை, முன்பைவிடக் குறைந்திருக்கிறது. மேலும் வீட்டுக்கடன் வட்டி 8.6% அதிகம் என்று சொல்ல முடியாது. இந்த வட்டி விகிதமானது இனிவரும் காலத்தில் குறைந்தாலும் மாறுபடும் வட்டியில் (ஃப்ளோட்டிங் ரேட்) கடன் வாங்கி இருக்கும் பட்சத்தில், நாம் கட்டுகிற இ.எம்.ஐ தொகையும் குறையவே செய்யும்.

தெளிவான புரிதல்கள் | விரிவான அலசல்கள் | சுவாரஸ்யமான படைப்புகள்Support Our Journalism
அடுத்த கட்டுரைக்கு