Published:Updated:

ரியல் எஸ்டேட் VS பங்குச் சந்தை... எது பெஸ்ட்?

ரியல் எஸ்டேட் VS பங்குச் சந்தை... எது பெஸ்ட்?
பிரீமியம் ஸ்டோரி
News
ரியல் எஸ்டேட் VS பங்குச் சந்தை... எது பெஸ்ட்?

எஸ்.வெங்கட்ராமன் நிறுவனர் & சிஇஓ, 6 சிக்மா வெல்த் அட்வைஸர்ஸ்

னை, வீடு வாங்க வேண்டும் என்பதில் நம்மவர் களுக்கு இருக்கும் வெறி என்றும் தணியாதது. ‘‘இருபது வருஷத்துக்கு முன்னாடி அஞ்சு சென்ட் நிலத்தை அஞ்சு லட்சம் ரூபாய் தந்து வாங்கினேன். இன்னைக்கு அது 50 லட்சம் ரூபாய் போகுது’’ என்று பெருமையாகச் சொல்லிக் கொள்பவர்கள் பலர். உண்மையில் மனை, வீடு என ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதன்மூலம் கொள்ளை லாபம் கிடைக்குமா, ரியல் எஸ்டேட், பங்குச் சந்தைகள் இந்த இரண்டில் எது பெஸ்ட் என்று பார்ப்போம்..   

ரியல் எஸ்டேட் VS பங்குச் சந்தை... எது பெஸ்ட்?

ஒருவர் ஒரு சொத்தினை வாங்கும்போது, அதற்குத் தரும் விலையை மட்டுமே கணக்கில் வைத்துக்கொள்ளக்கூடாது. முத்திரைத் தாள் கட்டணம், பதிவுக் கட்டணம், புரோக்கர் கமிஷன் மற்றும் இதர துணைச் செலவுகள் எனக் கூடுதலாகச் செலவு செய்ய வேண்டிவரும்.

ஒரு சொத்தினை ரூ.100-க்கு வாங்கினால், அதற்குமேல் முத்திரைத் தாள் கட்டணம் 7%, பதிவுக் கட்டணம் 4%, புரோக்கர் கமிஷன் 1% மற்றும் இதர துணைச் செலவுகள் 0.5-1% வரை ஆகும். அதனால் மொத்த முதலீடு ரூ.100 இல்லை, ரூ.113 என்பதை நாம் புரிந்துகொள்ள வேண்டும். அதாவது, வாங்கப்பட்ட அந்தச் சொத்தின் மதிப்பு இந்த 13 சதவிகிதத்தைத் தாண்டினால் மட்டுமே லாபம் என்பது கிடைக்கும். 

அதேபோல, அந்தச் சொத்தினை விற்கும் போதும், புரோக்கர் கட்டணம் மற்றும் இதரச் செலவுகள் என 2% வரை ஆகும். இவற்றினாலும் கிடைக்கக்கூடிய லாபத்தின் அளவு குறையும். 

விகடன் Daily

Quiz

சேலஞ்ச்!

ஈஸியா பதில் சொல்லுங்க...

ரூ.1000 பரிசு வெல்லுங்க...

Exclusive on APP only
Start Quiz
ரியல் எஸ்டேட் VS பங்குச் சந்தை... எது பெஸ்ட்?

உதாரணமாக, சென்னையில் 2013-ம் ஆண்டு சதுர அடி ரூ.5,000 விலை போன ஃபிளாட்டின் மதிப்பு, இன்று ஆறு ஆண்டுகள் கழித்து சதுர அடி ரூ.10,000-ஆக உயர்ந்துள்ளது. கூட்டு வட்டிக் கணக்கின்படி, இந்த உயர்வு ஆண்டுக்கு 12.2%. ஆனாலும், இந்த உயர்வு முதலீட்டாளரின் வருமானமாக மாறிவிடாது.

ஏனெனில், அவரது உண்மையான முதலீடு ரூ.5,000 + 13% = ரூ.5,650; இந்த முதலீட்டின் மதிப்பு ஆறு ஆண்டுகளுக்குப்பின் ரூ.10,000 - 2% = 9,800-ஆக உயர்ந்துள்ளது. இதனால், கிடைக்கும் உண்மையான லாபம் ஆண்டுக்கு 9.6% மட்டுமே. இது விலை உயர்வைவிட 21% குறைவாகும்.

அள்ளித் தந்த ரியல் எஸ்டேட்

ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு அபரிமிதமான லாபம் தந்த காலம் பத்து ஆண்டுகளுக்குமுன் இருந்தது உண்மைதான். இந்தியாவில் சொத்தின் விலைமதிப்புக் கணக்கினை ஆராய்ந்தால்,        2005 முதல் 2008-ம் ஆண்டு வரையிலான காலகட்டத்தில் கணிசமான உயர்வு ஏற்பட்டதை உணரலாம்.

இந்தக் காலகட்டம், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் இந்தியா படிப்படியாக அந்நிய நேரடி முதலீட்டை அனுமதிக்கத் தொடங்கிய காலம். இந்தக் கொள்கை மாற்றம் மற்றும் அப்போது சர்வதேச சந்தையில் நிலவிய தாராள பணப்புழக்கம் காரணமாக இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை கணிசமான முதலீட்டைப் பெற்றது.

ரியல் எஸ்டேட் VS பங்குச் சந்தை... எது பெஸ்ட்?

மேலும், இந்தக் காலகட்டத்தில் இந்தியா அதிகமான பொருளாதார வளர்ச்சியையும் கண்டதால், இந்தியர்களின் எதிர்காலத்தைப் பற்றிய நம்பிக்கை உயர்ந்து ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கணிசமாக முதலீடு செய்ய ஆரம்பித்தனர். இதன் விளைவாக, நாடு முழுவதும் சொத்துகளின் மதிப்பு கணிசமாக உயர்ந்தது.

லேமன் பிரதர்ஸ் நிதி நிறுவனத்தின் திவாலால் சர்வதேச அளவில் ஏற்பட்ட நிதி நெருக்கடி, சொத்து மதிப்பு அதிகரிப்பதில் தடையை ஏற்படுத்தியது. சென்னை போன்ற சில நகரங்களைத் தவிர இந்தியாவின் மற்ற இடங்களில் சொத்தின் விலை தொடர்ந்து உயர்வது தடுத்து நிறுத்தப்பட்டது. இந்த மந்தநிலை மேலும் சில ஆண்டுகளுக்கு நீடித்தது.

கடந்த சில ஆண்டுகளாகப் பெரும்பாலான நகரங்களில் சொத்து மதிப்பு அதிகரிப்பு மிதமான அளவுக்கே இருந்து வருகிறது. வீட்டு விலை களுக்கான குறியீடான என்.ஹெச்.பி ரெசிடெக்ஸில் (NHB Residex) சென்னைக்கான எண் 2013 ஜூன் மாதம் 101-ஆக இருந்தது 2018 மார்ச் மாதம் மாதத்தில் 128-க்கு உயர்ந்துள்ளது. அதாவது. சென்னையில் வீட்டு மதிப்பு உயர்வு ஆண்டுக்கு வெறும் 5.1% மட்டுமே.

எது முதலீடு?

ஒரு வீடோ அல்லது ஃபிளாட்டோ குடியிருப்பதற்காக வாங்கப் பட்டால், அதை ‘முதலீடாக’க் கருத முடியாது. ஏனெனில், முதலீடு என்பது வருவாய் ஈட்டு வதற்காக செய்யப்பட வேண்டுமே தவிர, சொந்த உபயோகத்துக்கு அல்ல. தான் குடியிருக்கும் வீட்டைத் தவிர, ஒருவர் வாடகைக்கு விடுவதற்காக இரண்டாவ தாகவோ அல்லது மூன்றாவதாகவோ ஒரு வீட்டை வாங்கினால், அதை ‘முதலீடாக’க் கொள்ளலாம். 

ரியல் எஸ்டேட் VS பங்குச் சந்தை... எது பெஸ்ட்?

அப்படி முதலீடு செய்யும்போது வீட்டு வாடகையை மட்டும் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளக் கூடாது. எவ்வளவு மாதம் வாடகை வருகிறது, எவ்வளவு மாதம் வீடு காலியாக உள்ளது, செலுத்தப்பட வேண்டிய சொத்து வரி உள்ளிட்ட இதர வரிகள், வாடகைதாரர் வருவதற்கு தரவேண்டிய புரோக்கர் கமிஷன், அவ்வப்போது ஆகும் பராமரிப்புச் செலவுகள் மற்றும் வாடகை வருமானம் மீதான வருமான வரி போன்ற மற்ற  அம்சங்களையும் கணக்கில் கொள்ள வேண்டும்.  

ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு மாற்று பங்குச் சந்தைகள்  


பத்து ஆண்டுகளுக்குமுன் நல்ல லாபம் தந்த ரியல் எஸ்டேட், கடந்த பத்து ஆண்டுகளில் தரவில்லை என்பதை யாரும் மறுக்க முடியாது. அப்படியானால், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டுக்கு மாற்று முதலீடு ஏதாவது இருக்கிறதா என்று கேட்கலாம். அதற்கான பதில், பங்குச் சந்தைதான். பங்குச் சந்தையா, அது நமக்குத் தெரியாதே என்று யாரும் நினைக்கத் தேவையில்லை.

பங்கு முதலீட்டுக்கு பி.எஸ்.இ சென்செக்ஸ், ஒரு நல்ல உதாரணம். 2002, டிசம்பர் 31-ம் தேதி 3377 புள்ளிகளாக இருந்த சென்செக்ஸ், 2018, டிசம்பர் 31-ம் தேதியில் 36068 புள்ளிகளாக (10.7 மடங்கு) அதிகரித்துள்ளது. கூட்டு வட்டிக் கணக்கின்படி, இந்த உயர்வு ஆண்டுக்கு 16% ஆகும். கடந்த காலத்தில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின்மூலம் கிடைத்த லாபத்தைவிட இது அதிகம்.  

  இந்தக் காலக்கட்டத்தில் சென்செக்ஸ் என்கிற இண்டெக்ஸைத் தவிர, பல நிறுவனப் பங்குகள் சிறப்பாகவே செயல்பட்டுள்ளனு. உதாரணமாக, 2003 ஜனவரி 1-ம் தேதி ரிலையன்ஸ் பங்கின் விலை ரூ.74. தற்போது அந்தப் பங்கின் விலை ரூ.1,350. இது கிட்டத்தட்ட 18 மடங்கு உயர்வு. அதே தேதியில் ஹெச்.டி.எஃப்.சி பங்கு விலை ரூ.71. இப்போது அதன் விலை ரூ.1922. இது 27 மடங்குக்குமேல்.

இப்படி சந்தை முழுவதும், பல நிறுவனப் பங்குகளும் அதே காலகட்டத்தில் கணிசமான லாபத்தை அள்ளித் தந்துள்ளன.  

சாதகங்கள் பல...

லாபம் மட்டுமல்ல, பங்குகளில் முதலீடு செய்வதில் பல சாதகங்களும் உள்ளன. 

மிகச் சிறிய தொகை இருந்தால்கூட பங்குகளில் முதலீட்டைத் தொடங்க முடியும். 2,000 ரூபாய்க்கும் குறைவான விலையில் ஹெச்.டி.எஃப்.சி பங்கு ஒன்றை வாங்க முடியும். முதலீட்டைத் தொடங்குவதற்கு மிகப் பெரிய தொகை எதுவும் தேவையில்லை. நம் முதலீட்டைத் தவணை முறையில் சிறு சிறு தொகையாக நாம் சேமிக்கலாம் என்பது முக்கியமான விஷயம்.

வெவ்வேறு தொழில் நிறுவனங்களின் பங்குகளைக் கொண்ட போர்ட்ஃபோலியோவில் முதலீடு செய்து நமது முதலீட்டுக்கான மொத்த ரிஸ்க்கைக் குறைத்துக்கொள்ளலாம். ஆனால், ரியல் எஸ்டேட் சொத்து முதலீட்டில் பெரும் தொகை ஒரே ஒரு அல்லது சில சொத்துகளிலேயே முடங்கிவிடும். அதனால் ரிஸ்க் அதிகம்.

ரியல் எஸ்டேட் VS பங்குச் சந்தை... எது பெஸ்ட்?

ஒரு சொத்தின் விலை 100 ரூபாய் என்றால், அதன் மீதான நமது உண்மையான முதலீடு 113 ரூபாய் எனில்,  13% உயர்வுக்குப்பின்தான் நாம் அதன்முலம் வருவாய் ஈட்ட ஆரம்பிப்போம். ஒரு பங்கின் விலை 100 ரூபாய் என்றால், நமது முதலீட்டுச் செலவு ரூ.0.50 மட்டும்தான். அதேபோன்று ஒரு சொத்தை 100 ரூபாய்க்கு விற்கும்போது, நமக்குக் கிடைப் பது 98 ரூபாய் மட்டுமே. அதுவே ஒரு பங்கை 100 ரூபாய்க்கு விற்கும்போது நமக்கு 99.50 ரூபாய் கிடைக்கும். இவையெல் லாம் நமது உண்மையான வருவாயில் பெரிய வித்தி யாசத்தை ஏற்படுத்தும்.

பங்குகளில் ஒரு பகுதியை விற்பது சாத்தியமானது. ஒருவர் ஹெச்.டி.எஃப்.சி பேங்கின் 1,000 பங்குகளை வைத்திருக்கிறார் எனில், அவருக்குத் திடீரென ரூ.1 லட்சம் தேவைப்படுகிறது எனில், அவர் தன்னிடமுள்ள 50 பங்குகளை விற்று உரிய பணத்தைத் திரட்டிக் கொள்ளலாம். ஆனால், ஒரு சொத்தில் முதலீடு செய்திருந் தால், அந்த வீட்டில் உள்ள ஓர் அறையை மட்டும் விற்று தேவை யான பணத்தைப் புரட்ட முடியாது.

தனது பங்குகளை விற்பதற்கு, அதை வாங்குபவர்களைத் தேட வேண்டிய அவசியமில்லை.

பங்குகளில் செய்யும் முதலீட்டை எந்த நேரத்திலும் பணமாக்கிக்கொள்ள முடியும். ஆனால், ஒரு சொத்தினை அவ்வளவு சுலபமாக விற்க முடியாது.

சொத்தை விற்க முடிவு செய்தபின் வாங்குபவரைக் கண்டுபிடித்து விற்பனையைப் பதிவு செய்தபின்னரே மொத்தப் பணம் நம் கையில் வந்து சேரும்.

பங்குகளை வாங்குவதற்கும், விற்பதற்குமான நடைமுறைகள் மிகவும் எளிமையானவை. அதை, நீங்கள் உங்கள் வீட்டிலிருந்தபடியே, சில பட்டன்களை க்ளிக் செய்தோ (அல்லது) சில தொலைபேசி அழைப்புகளிலோ செய்துவிட முடியும். ஆனால், சொத்து விற்பனை என்பது மிகவும் சிக்கல் நிறைந்தது.

பங்குகளிலிருந்து கிடைக்கும் டிவிடெண்டுக்கு நிதியாண்டில் ரூ.10 லட்சம் வரை  வருமான வரி கிடையாது. ஆனால், வாடகை மூலம் வரும் வருமானத்துக்கு, சில குறிப்பிட்ட கழிவுகளுக்குப் பிறகு, வழக்கமான வருமானத்தைப் போன்றே வரிச் செலுத்த வேண்டும். பங்கு சார்ந்த மியூச்சுவல் ஃபண்ட் மூலமான டிவிடெண்டுக்கு 10% வரி விதிப்பு (+ சர்சார்ஜ் + செஸ் வரி) உண்டு என்றாலும், அது முதலீட்டாளரின் கையில் வரும்போது வரியற்றதாக இருக்கும்.

பங்குகளிலிருந்து கிடைக்கும் நீண்ட கால வருவாய்க்கு 10% மட்டுமே வரி விதிக்கப்படும். 2018, ஜனவரி 31-ம் தேதிக்கு முன்னர் வாங்கிய பங்குகளுக்கு அந்த நாள் வரை ஈட்டப்பட்ட லாபத்துக்கு முழு வரி விலக்கு அளிக்கப்பட்டுள்ளது. சொத்தின் மூலம் கிடைக்கும் நீண்ட கால மூலதன ஆதாயம், விலை குறியீட்டுடன் ஈடுகட்டப்பட்டாலும் அதற்கு 20% வரி உண்டு. சர்சார்ஜ் மற்றும் செஸ் வரிகள் தனி.

முதலீட்டுக்குப் பங்குச் சந்தை பெஸ்ட்டா அல்லது ரியல் எஸ்டேட் பெஸ்ட்டா என்று இப்போது உங்களுக்கு நன்றாகப் புரிந்திருக்குமே!  

பா.முகிலன்