குறையும் வட்டி விகிதம்... வீட்டுக் கடன் வாங்க இது சரியான தருணமா?

பா ரத ரிசர்வ் வங்கி (ஆர்.பி.ஐ) கவர்னராக சக்திகாந்த தாஸ் பதவி ஏற்றபிறகு, தொடர்ந்து மூன்று முறையாக ரெப்போ விகிதத்தை ஆர்.பி.ஐ தலா 0.25% குறைத்துள்ளது. அதாவது, மொத்தம் 0.75% குறைக்கப்பட்டிருக்கிறது.

. ஆர்.பி.ஐ. இருமுறை 0.5% அளவுக்கு வட்டி குறைத்தபோதிலும், வங்கிகள் 0.21% என்கிற அளவுக்கு மட்டுமே கடன்களுக்கான வட்டியைக் குறைத்துள்ளன. இனியும் வங்கிகள் அந்த அளவுக்கு வட்டியைக் குறைக்குமா என்பது பெரிய கேள்வி யாகவே இருக்கிறது. ஆனாலும், ஆர்.பி.ஐ இதுவரை குறைத்த 0.75 சதவிகிதத்துக்கு மொத்தமாக 0.25% முதல் 0.30% வரை வட்டி குறைக்கப்படலாம் என்பது பலரின் கணிப்பாக இருக்கிறது. காரணம், ஆர்.பி.ஐ வட்டியைக் குறைத்ததால் கிடைத்த பலனை கடன் வாங்குபவர்களுக்கு அளிக்க வேண்டும் என ரிசர்வ் வங்கி சொல்லியிருப்பது கவனிக்கத்தக்கது.

.

இந்த நிலையில், இனிவரும் காலத்தில் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதத்தைக் குறைக்கும் வாய்ப்பு ஆர்.பி.ஐ-க்கு இல்லை என்பதே நிதித் துறை நிபுணர்களின் கருத்து. அந்த வகையில், கடன்களுக்கான வட்டி இன்னும் பெரிய அளவில் குறையும் என்று எதிர்பார்க்க முடியாது. வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதம் தற்போது 8.6% என்கிற குறைந்த நிலையில் இருக்கிறது. இது இன்னும் சற்றுக் குறையும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. அப்படியே குறைந்தாலும், 8.5% என்கிற நிலையில், சில காலத்துக்கு வீட்டுக் கடன் வட்டி நிலைபெறும் எனலாம். இது நடைமுறைக்கு வர, குறைந்தது 15 - 30 நாள்களாகும் என்கிறார்கள் வீட்டுக் கடன் துறை சார்ந்தவர்கள்.

. இந்த நிலையில், வீட்டுக் கடன் வாங்க இது சரியான தருணமா என்கிற கேள்வியானது புதிதாக வீடு வாங்க விரும்பும் பலரது மனதில் எழுந்திருக்கிறது. பலரும் கேட்கும் இந்தக் கேள்வியை பஞ்சாப் நேஷனல் வங்கியின் உதவிப் பொதுமேலாளர் (ஓய்வு) ஆர்.கணேசனிடம் கேட்டோம். அவர் விளக்கமான பதிலைத் தந்தார்.

“கடந்த பத்தாண்டுகளாக மனை மற்றும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பின் விலை குறிப்பிடத்தகுந்த அளவில் உயராமலே இருந்தது. வட்டி விகிதம் அதிகம் என்பது இதற்கொரு காரணம். தவிர, புதிதாக வீடு வாங்கவேண்டிய தேவை பலருக்கும் இல்லாமலே இருந்தது. ஆனால், பத்தாண்டு களுக்குப்பின் வீடு வாங்குகிற அளவுக்குத் தேவையும் பொருளாதார வசதியும் பெருகியிருக்கிறது. எனவே, தற்போது மீண்டும் வீடு வாங்குகிற ஆர்வத்தில் பலரும் இருக்கிறார்கள். வீட்டுக் கடன் வாங்க இது சரியான நேரமா என்று யோசிக்க ஆரம்பித்திருக்கிறார்கள்.

வீட்டுக் கடன் வாங்குவதற்கு இது சரியான நேரம் என்பதற்கான ஐந்து சாதகமான விஷயங்களை முதலில் சொல்கிறேன். 1. ஜி.எஸ்.டி வரி குறைப்பு

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் சரக்கு மற்றும் சேவை வரி (ஜி.எஸ்.டி) 5 சதவிகிதமாகக் குறைக்கப்பட்டுள்ளது. அதுவும் வாங்கக்கூடிய விலையில் (அபோர்டபிள் ஹவுஸ்) உள்ள பட்ஜெட் வீடுகளுக்கு ஜி.எஸ்.டி 1 சதவிகிதமாகக் குறைக்கப் பட்டிருக்கிறது. இதன்மூலம் வீடுகளின் விலை சற்று குறையும் சூழ்நிலை உருவாகி இருக்கிறது. 2. வீட்டுக் கடன் வட்டி மானியம்

பிரதான் மந்த்ரி ஆவாஸ் யோஜனா திட்டத்தின்கீழ் வீட்டுக் கடன் வட்டி மானியம் வழங்கப்படுகிறது. ஆண்டு வருமானம் ரூ.6 லட்சம் முதல் 18 லட்சம் வரை உள்ளவர்கள், இந்த மானியத்தைப் பெறலாம். வீட்டின் அளவு வருமான அளவுக்கேற்ப 60 சதுர மீட்டார், 160 சதுர மீட்டார், 200 மீட்டர் என இருக்கலாம்.

. வீட்டுக் கடன் வாங்குபவரின் வருமான வரம்புக்கேற்ப 6.5%, 4% மற்றும் 3% வட்டியில் மானியம் அளிக்கப்படு கிறது. அதாவது, ரூ.2.67 லட்சம், ரூ.2.35 லட்சம் மற்றும் ரூ.2.30 லட்சம் மானியம் வழங்கப்படுகிறது. வீடு வாங்கவும், வீடு கட்டவும் கடன் வழங்கப்படுகிறது. 3. ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் அமல்

‘ரெரா’ எனச் சுருக்கமாகச் சொல்லப்படும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் (ரியல் எஸ்டேட் ரெகுலேஷன் அண்டு டெவலப்மென்ட்) மனை, வீடு வாங்குபவர்களின் நலனைக் காக்கவும் கட்டுமானத் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மையை உறுதி செய்யவும் கொண்டுவரப்பட்டு அமல்படுத்தப் பட்டுள்ளது. இதன்மூலம் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நம்பகத்தன்மை மேம்பட்டிருக்கிறது.

4. எஃப்.எஸ்.ஐ அதிகரிப்பு

தமிழ்நாட்டில் வீடு கட்டும் தள பரப்பளவுக் குறியீடு (எஃப்.எஸ்.ஐ) அண்மையில் அதிகரிக்கப் பட்டிருக்கிறது. அதாவது, சாதாரண கட்டடங் களுக்கு 2 மடங்காகவும் உயர் பல்அடுக்கு கட்டடங்களுக்கு (சாலை அகலம் குறைந்தது 18 மீட்டர்) 3.25 மடங்காகவும் அதிகரிக்கப் பட்டுள்ளது. இதனால் குறைந்த மனைப் பரப்பில் கூடுதல் கட்டடப் பரப்பைக் கட்டமுடியும் என்பதால், வீடுகளின் விலை குறையும்.

5. குறையும் வீட்டுக் கடன் வட்டி

தற்போது வீட்டுக் கடனுக்கான மாறுபடும் வட்டி விகிதம் 8.65 சதவிகிதம் முதல் 9 சதவிகிதமாக உள்ளது. இது பல்வேறு வங்கிகளில் பல்வேறு விதமாக உள்ளது. இந்த வட்டிவிகிதம் இன்னும் கொஞ்சம் குறைய வாய்ப்புள்ளது.

6. வரிச் சலுகை வரிச் சலுகைக்காக வீட்டுக் கடன்மூலம் வீடு வாங்குவதைப் பலரும் விரும்புகின்றனர். ஒரு நிதி ஆண்டில் திரும்பக் கட்டும் அசலில் நிபந்தனைக்கு உட்பட்டு 80சி பிரிவின்கீழ் ரூ.1.5 லட்சம், வட்டிக்குச் செல்லும் தொகையில் வருமான வரிப் பிரிவு 24-ன் கீழ் ரூ.2 லட்சம் என மொத்தம் ரூ.3.5 லட்சம் வரிச் சலுகை கிடைக்கிறது.

. இந்தச் சாதகமான விஷயங்களையெல்லாம் வைத்துப் பார்க்கும்போது, தற்போது வீடு வாங்க சரியானத் தருணம் என்கிற முடிவுக்கு நாம் வந்தாலும், சில பாதகமான விஷயங்கள் இருப்பதையும் நாம் கவனிக்கத் தவறக்கூடாது. குறிப்பாக, மணல் விலை, சிமென்ட் விலை உள்ளிட்ட கட்டுமானப் பொருள் களின் விலை அதிகமாக இருக்கிறது. தண்ணீர் பற்றாக் குறையால் தற்போது பலரும் வீடு கட்ட முடியாத சூழல் நிலவுகிறது.

சொந்தப் பயன்பாட்டுக்காக இப்போது வீட்டுக் கடன் வாங்க சரியான நேரம்தான். ஆனால், முதலீட்டு நோக்கில் வீட்டுக் கடன் மூலம் வீடு வாங்குவதற்குச் சரியான நேரமல்ல. காரணம், வீட்டு வாடகைமூலம் கிடைக்கும் வருமானம் குறைவாகவே உள்ளது. மேலும், ஏற்கெனவே கட்டிமுடிக்கப் பட்ட வீடுகளே நிறைய காலியாக இருக்கும் போது, புதிதாகக் கட்டப்படும் வீட்டுக்கு யார் வாடகைக்கு வருவார்கள், எப்போது வாடகைக்கு வருவார்கள் என்பது தெரியாது. எனவே, இவற்றையெல்லாம் மனதில்கொண்டு வீட்டுக் கடன் வாங்கும் முடிவினை எடுங்கள்’’ என்றார்.

வீட்டுக் கடன் வழங்குவதில் முன்னணியில் திகழும் ஹெச்.டி.எஃப்.சி நிறுவனத்தின் நிர்வாக மேலாண்மைக் குழு உறுப்பினர் மேத்யூ ஜோசப் வீட்டுக் கடன் குறித்துக் கூறும்போது...

‘‘வீட்டுக் கடன் வாங்க வங்கிகள் அல்லது வீட்டு வசதி நிறுவனங்களை அணுகும்முன், நீங்கள் வாங்கப்போகிற வீடு உங்கள் பட்ஜெட்டுக்குள் வருகிறதா என்பதை முதலில் உறுதிப்படுத்திக்கொள்ளுங்கள். வீட்டு மனை தயார் என்ற நிலையில், தற்போது வீட்டுக் கடன் வாங்குவதற்குச் சரியான நேரம்தான். ஆர்.பி.ஐ தற்போது ரெப்போ விகிதத்தை 0.25 குறைத்திருப்பதைத் தொடர்ந்து, வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதம் சற்றுக் குறைய வாய்ப்புள்ளது.

வட்டி விகித ஏற்ற இறக்கத்தைக் கண்டு பதற்றப்படுகிறவர்களுக்கு ஃபிக்ஸட் வட்டி பொருத்தமானதாக இருக்கும். வட்டி விகித மாற்ற ரிஸ்க்கைச் சமாளிக்கும் திறன் கொண்டவர்களுக்கு ஃப்ளோட்டிங் வட்டி சரியாக இருக்கும். கடனுக்கான வட்டி விகிதம் உயர்ந்துவரும் சூழலில் ஃபிக்ஸட் வட்டியும், கடனுக்கான வட்டி விகிதம் குறைந்துவரும் சூழலில் ஃப்ளோட்டிங் வட்டி யும் சிறந்த தேர்வாக இருக்கும்’’ என்றார்.

இதுவரை வீடு வாங்காதவர்கள், வீடு வாங்கி அதில் வசிக்க முடிவு செய்திருந்தால், தற்போது வீட்டுக் கடன் வாங்கி வீடு கட்ட முயற்சி செய்வதில் எந்தத் தவறும் இல்லை!

சி.சரவணன்

. அனைவருக்கும் வீட்டுக் கடன்!

ஒ ரு காலத்தில் வீட்டுக் கடன் கிடைப்பது, வாங்குவது கஷ்டமான காரியமாக இருந்தது. இன்றைக்கு அப்படியல்ல. பொதுத்துறை வங்கிகள், தனியார் வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள், தனியார் நிதி நிறுவனங்கள் போட்டி போட்டுக்கொண்டு வீடு வாங்க, வீடு கட்ட கடன் வழங்கிவருகின்றன. கிரெடிட் ஸ்கோர் குறைவாக இருந்தால், அதிக வட்டியில் கடன் கொடுப்பதுகூட நடக்கிறது. சம்பளம் வங்கியில் கிரெடிட் ஆகாதவர்களுக்கு, வருமான வரிக் கணக்குத் தாக்கல் செய்தவர்களுக்கு தனியார் நிதி நிறுவனங்கள் வீட்டுக் கடன் வழங்குகின்றன. இவற்றின்மூலமான வீட்டுக் கடன் வட்டி 15-18% என அதிகமாக இருக்கிறது.

அதிக வட்டிக்கு கடன் வாங்குபவர்கள், கடன் தவணையை அதிகரித்துக் கட்டி அல்லது இடையில் கிடைக்கும் போனஸ் போன்ற தொகையைக் கட்டி விரைந்து முடிப்பது நல்லது.

- சேனா

. கடனுக்கான வட்டி கட்டாயம் குறைக்கப்படுமா?

. ரெ ப்போ விகிதத்தை ரிசர்வ் வங்கி குறைத்தால், வங்கிகளும் கடனுக்கான வட்டி விகிதத்தைக் கட்டா யம் குறைத்தாக வேண்டுமா என கனரா வங்கி உதவிப் பொது மேலாளர் (ஓய்வு) ஆர்.செல்வமணியிடம் கேட்டோம். ‘‘வங்கிகளுக்கு ரிசர்வ் வங்கி வழங்கக்கூடிய கடன்களுக்காக நிர்ணயிக்கப்படும் வட்டிவிகிதம்தான் ரெப்போ விகிதம். நம் நாட்டின் பணவீக்க ஏற்ற இறக்கத்தால் வங்கிகள் பாதிப்படையக் கூடாது என்ற காரணத்துக்காக ரெப்போ விகிதத்தை ரிசர்வ் வங்கி மாற்றியமைத்து வருகிறது. எனவே, இது நேரடியாக வங்கிகளின் நலன் காக்கும் செயல்தான். ஒவ்வொரு வங்கிக்கும் மாதாந்தர நடைமுறைச் செலவுகள், வாராக் கடன்களுக்கான ஒதுக்கீடுகள், வங்கிக் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதங்கள் போன்றவற்றில் மாறுபாடு உள்ளது. எனவே, ரெப்போ விகிதத்தை ரிசர்வ் வங்கி குறைத்த போதும், வாடிக்கையாளர்களுக்கு வழங்கப்படும் வங்கிக் கடன்களுக்கான வட்டி விகிதத்தைக் குறைப்பது குறித்து முடிவு செய்யும் அதிகாரம் ஏ.எல்.எம் எனப்படும் சொத்துப் பொறுப்பு மேலாண்மைக் குழுவுக்குத்தான் (Asset and liability management) உண்டு. எனவே, ரிசர்வ் வங்கி ரெப்போ விகிதத்தைக் குறைக்கும்போது வங்கிகளும் வட்டி விகிதத்தைக் குறைக்கும் என்று உறுதியாகச் சொல்ல முடியாது’’ என்றார்.

- தெ.சு.கவுதமன்