Published:Updated:

வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!

வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!
பிரீமியம் ஸ்டோரி
News
வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!

ஜூ.வி ஸ்பெஷல் ஸ்டோரி

வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!

‘குருவிக்கூடா இருந்தாலும் அது சொந்த வீடா இருக்கணும்’ எனும் நடுத்தர, ஏழை மக்களின் கனவுகளில் குழப்பம் விளைவித்துள்ளது தமிழ்நாடு அரசின் அறிவிப்பு. வழிகாட்டி மதிப்பைக் குறைத்து, பத்திரப்பதிவுக் கட்டணத்தை உயர்த்தி, வீட்டுமனையோ, வீடோ வாங்குவதைக் குதிரைக்கொம்பு ஆக்கியுள்ளது இந்த அறிவிப்பு. 

‘2016-ம் ஆண்டு சட்டமன்றத் தேர்தலின்போதே ‘வழிகாட்டி மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் முறை சீரமைக்கப்படும்’ என அப்போதைய முதல்வர் ஜெயலலிதா தெரிவித்திருந்தார். இதையொட்டி ‘நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பை 33 சதவிகிதம் குறைத்துள்ளோம். இதனால் ஏற்படும் வருவாய் இழப்பை ஈடு கட்டும் வகையில் விற்பனை (கன்வேயன்ஸ்), பரிமாற்றம் (எக்ஸ்சேஞ்ச்), தானம் (கிஃப்ட்) மற்றும் குடும்ப உறுப்பினர்கள் அல்லாத நபர்களுக்காக எழுதிக்கொடுக்கப்படும் ஏற்பாடு (செட்டில்மென்ட்) போன்ற ஆவணங்களுக்கான பதிவுக் கட்டணத்தை ஒரு சதவிகிதத்திலிருந்து நான்கு சதவிகிதமாக உயர்த்துகிறோம்’ என்பதே அரசின் அறிவிப்பு.

‘குறைப்பது போலக் குறைத்துக் கூட்டியிருக்கிறார்கள்’ என்பதே தமிழக மக்களின் கொந்தளிப்பு.

‘‘ஆயுசு முழுக்க வாடகை வீட்டுல இருந்து, என்னைக் கஷ்டப்பட்டுப் படிக்க வெச்ச அம்மா, அப்பாவைச் சொந்த வீட்டுல உக்கார வைக்கணும்ங்கிறது என் கனவு. கிடைக்குற வருமானத்துல கொஞ்சம் கொஞ்சமாகக் குருவி சேர்க்கிற மாதிரி சேர்த்தாலும் நிலத்தோட விலை அதிகமாகவே இருக்கும். இப்போது கவர்ன்மென்ட் வேல்யூவை குறைச்சுருக்காங்கன்னு பாக்கும்போது கொஞ்சம் சந்தோஷமா இருந்துச்சு. ஆனா ரெஜிஸ்ட்ரேஷன் ஃபீஸ் நான்கு சதவிகிதமா ஏத்திட்டாங்கன்னு பாக்கும்போது, இனி எப்பவுமே நிலம் வாங்கமுடியாதோன்னு தோணுது’’ எனக் குமுறினார் ஐ.டி துறையில் பணியாற்றும் சுரேஷ்.

‘‘இந்த அறிவிப்பால் எங்களுக்கும் பிரச்னைங்க’’ என்ற சிவில் இன்ஜினீயர் எஸ்.ரகுகுமார், ‘‘மனை வாங்குதல், விற்பனைத் தொழிலைச் சுற்றி பில்டர்ஸ், எலெக்ட்ரிக்கல் கான்டராக்டர்ஸ், பெயின்டிங் கான்ட்ராக்டர்கள், மணல் வியாபாரம், செங்கல் வியாபாரம்ன்னு சுமார் 74 பெருந்தொழில்கள் சங்கிலித் தொடரா இருக்கு. நில, மனை விற்பனை அமோகமா இருந்தாதான் எங்கத் தொழிலும் அமோகமா இருக்கும். இதை நம்பி இருக்கற லட்சக்கணக்கான தொழிலாளர்கள் வாழ்வு நிம்மதியா இருக்கும். அரசின் இந்த அறிவிப்பால் நிலம் வாங்குவது குறைஞ்சா, எங்க பாடு திண்டாட்டம்தான்’’ என்றார் வேதனையோடு.

வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!

விகடன் Daily

Quiz

சேலஞ்ச்!

ஈஸியா பதில் சொல்லுங்க...

ரூ.1000 பரிசு வெல்லுங்க...

Exclusive on APP only
Start Quiz

டாஸ்மாக் இழப்பை ஈடு செய்யவா?

தமிழ்நாட்டில் வழிகாட்டு மதிப்பு முறை, 1977-ம் ஆண்டு உருவாக்கப்பட்டது. இது ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு ஒருமுறையும், சில நேரங்களில் ஆண்டுக்கு ஒருமுறையும் மாற்றி அமைக்கப்படும். ஓர் இடத்தின் வரலாறு, அமைப்பு, அதன் தன்மை, அங்கு நிலங்கள் மற்றும் மனைகளின் விற்பனை எப்படி இருக்கிறது எனப் பல்வேறு காரணிகளையொட்டி ஆய்வுசெய்து, வழிகாட்டி மதிப்பு நிர்ணயிக்கப்படும். ஆனால், சந்தை மதிப்பு என்பது பல காரணங்களால் மாறும். திடீரென ஒரு பெரிய குடியிருப்பு வளாகம் அமைந்தால், அரசுத் திட்டம் ஏதாவது வந்தால், நிலத்தின் விலை தாறுமாறாக ஏறும். ரியல் எஸ்டேட் தரகர்கள் தொடங்கி பலரால் இது தீர்மானிக்கப்படும். இந்த நிலையில் எந்தளவுக்கு நில விற்பனை நடக்கிறதோ அந்த அளவுக்குப் பத்திரப் பதிவுக் கட்டணம் மூலம் அரசு கஜானாவுக்குப் பணம் வரும்.

ஆனால், கடந்த சில ஆண்டுகளாக ரியல் எஸ்டேட் தொழில் மந்தமடைந்தது. மக்களிடம் பணப்புழக்கம் குறைந்தது, மத்திய அரசு கொண்டுவந்த சில  கட்டுப்பாடுகள், வழிகாட்டு மதிப்புக்கும் சந்தை மதிப்புக்கும் ஏற்படும் இடைவெளி, குளறுபடிகள் போன்ற காரணங்களால் நில விற்பனை குறைந்தது. இது பத்திரப்பதிவிலும் பாதிப்பை உண்டாக்கி, அரசுக்கு வருமான இழப்பை ஏற்படுத்தியது.

“2012-ல் வழிகாட்டு மதிப்பை உயர்த்தினார்கள். 2011-12-ல் 35 லட்சமாக இருந்த பத்திரப் பதிவுகளின் எண்ணிக்கை 2012-13-ல் 26 லட்சமாகக் குறைந்தது. கடந்த ஆண்டு மட்டுமே பதிவுத்துறையில் ரூ.1,500 கோடி நஷ்டம் ஏற்பட்டது. இவற்றையெல்லாம் வைத்தே 33 சதவிகிதம் குறைக்கும் முடிவு எடுக்கப்பட்டது. முன்பு முத்திரைத் தீர்வை 7 சதவிகிதம், பதிவுக் கட்டணம் 1 சதவிகிதம் என்று இருந்தது. பத்திரப்பதிவு மூலம் அரசுக்கு, ஆண்டுக்கு ரூ.8 ஆயிரம் கோடி வருவாய் கிடைக்கிறது. தற்போது, வழிகாட்டி மதிப்பில் 33 சதவிகிதம் குறைவதன் மூலமாக மட்டுமே சுமார் ரூ.900 கோடி வரை வருவாய் இழப்பு ஏற்படும். இதை ஈடு கட்டவே நான்கு சதவிகிதமாகப் பதிவுக் கட்டணம் உயர்த்தப்பட்டது. அரசு மதுக்கடைகள் மூடப்பட்டு வருவதன் மூலம் ஏற்படும் இழப்பையும் பத்திரப்பதிவில் வரும் வருமானம் மூலம் ஈடு செய்யலாம் என்பதே அரசாங்கத்தின் எதிர்பார்ப்பு’’ என்கிறார் பதிவுத்துறை சார்ந்த முக்கிய அதிகாரி ஒருவர். அரசுத்தரப்பு நியாயம் இப்படி இருந்தாலும், ‘‘ஒரு பாக்கெட்டில் பைசாவைப் போட்டுவிட்டு, இன்னொரு பாக்கெட்டில் உள்ள பைசாவை எடுத்துக்கொள்வது போல்தான் இந்தக் குறைப்பும், பதிவுக் கட்டண உயர்வும்’’ எனக் குற்றம்சாட்டுகிறார் தி.மு.க செயல் தலைவர் மு.க.ஸ்டாலின்.

வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!

தொடரும் பாதிப்பு... தடுமாறும் ரியல் எஸ்டேட் தொழில்!

இந்திய தேசிய ரியல் எஸ்டேட் பில்டர்ஸ் சங்க தலைவர்  வி.என்.கண்ணன், ‘‘கடந்த சில ஆண்டுகளாகத் தாறுமாறாக வழிகாட்டி மதிப்பை அரசு ஏற்றியது. பல இடங்களில் சந்தை மதிப்பைவிட வழிகாட்டி மதிப்பு அதிகமாக இருந்தது. முக்கிய சாலையில் ஒரு மனை இருந்தால், அதன் மதிப்பு உயர்ந்து இருக்கும். அதுவே உள்ளடங்கிய முட்டுச்சந்தில் இருந்தால், அதன் சந்தை மதிப்பு குறைவாக இருக்கும். பெரும்பாலும் வாங்க முன் வரமாட்டார்கள். ஆனால், இரண்டுக்குமே ஒரே வழிகாட்டி மதிப்பை அரசாங்கம் நிர்ணயித்திருக்கும். இப்படி பல சிரமங்களால் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் படுத்துக்கொண்டது.

வழிகாட்டி மதிப்பைக் குறைத்த அரசின் அறிவிப்பு ஓரளவுக்கு நல்ல விஷயம் என்றாலும், இதனால் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் வளர்ந்துவிடும் என்று சொல்லிவிட முடியாது. ஏனென்றால் பதிவுக் கட்டணத்தை உயர்த்தியிருக்கிறார்கள். இதனால் மக்கள் நிலம் வாங்குவது குறையும். மேலும் மக்கள் தங்களுடைய நிலத்தை அடிப்படையாக வைத்தே லோன் வாங்குவார்கள். வங்கியில் வழிகாட்டி மதிப்பை வைத்தே வீட்டுக்கடன் கொடுப்பதால் அந்த வகையில் மக்கள் பாதிக்கப்படுகிறார்கள். கோர்ட்டில் உள்ள வழக்கால் பத்திரப்பதிவு, கடந்த சில மாதங்களாக நடைபெறவில்லை. இதனாலும் மக்கள் சிரமப்பட்டு, எங்கள் தொழிலின் மந்தநிலையும் தொடர்கிறது’’ என்கிறார்.

கடுகளவு லாபம், மலையளவு நஷ்டம்!

“50 கிலோ இரும்பு மூட்டையைத் தூக்கியவரிடம், உன் வெயிட்டைக் குறைக்கிறேன் என்று 100 கிலோ பஞ்சு மூட்டையைத் திணிப்பது போன்றுதான் அரசாங்கத்தின் இந்த முடிவு’’ என்கிறார் பதிவுத்துறை முன்னாள் கூடுதல் ஐ.ஜி ஆறுமுக நயினார். சில கணக்குகள் மூலம் மேற்கொண்டு விளக்கினார்.

‘‘ஒரு லட்சம் ரூபாய்க்கு நீங்கள் சொத்து வாங்குகிறீர்கள் என்றால் பழைய முறைப்படி, முத்திரைத் தீர்வை 7 சதவிகிதத்துடன் பதிவுக் கட்டணம் 1 சதவிகிதம் சேர்த்து ரூ.8,000 கட்டணம். தற்போது குறைக்கப்பட்ட வழிகாட்டி மதிப்பு 33 சதவிகிதம் எனும்போது, சொத்து ரூ.67,000 என்ற மதிப்புக்கு வரும். (ஆனால், சந்தை மதிப்பின்படி நிலத்தின் விலை ஒரு லட்ச ரூபாயாகவே இருக்கும். அதாவது மீதி 33 ஆயிரத்தை கறுப்புப்பணமாகத் தரவேண்டியிருக்கும்.) புதிய முறைப்படி, முத்திரைத் தீர்வை 7 சதவிகிதத்துடன் பதிவுக் கட்டணம் 4 சதவிகிதம் சேர்த்து, கட்டணம் ரூ.7,370 வருகிறது. ஆக, பழைய முறையில் நீங்கள் செலுத்தும் கட்டணத்துக்கும் புதிய முறைக்குமான இடைவெளி என்பது வெறும் 680 ரூபாய் மட்டுமே. இதுதான் மக்களுக்குக் கிடைக்கிற லாபம். நடுத்தர, ஏழை மக்கள் ஏக்கர் கணக்கில் நிலம் வாங்கப்போவதில்லை. அதேநேரம் பெரியளவில் நிலம் வாங்கும் பெரும் தொழிலதிபர்களுக்கு இதனால் லாபம் உண்டு.

இந்த வழிகாட்டி மதிப்பு, கட்டடமாக வாங்குவதற்குப் பொருந்தாது. இதையும் ஒரு கணக்கின் வழி புரிந்துகொள்வோம். கட்டடத்துடன் கூடிய மனை ஒன்றை இரண்டு லட்ச ரூபாய்க்கு வாங்குகிறீர்கள் என்றால், மனையின் மதிப்பான 1 லட்சம் ரூபாய்க்கு ஆகும் பத்திரப்பதிவு செலவு ரூ.7,370 ஆகும்.

வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!

கட்டடத்தின் பத்திரப்பதிவுக்காக முத்திரைத் தீர்வைக்கு 7,000 ரூபாய், பதிவுக்கட்டணம் 4,000 ரூபாய் என மொத்தம் 11 ஆயிரம் ரூபாய் ஆகிறது. அதாவது 11 சதவிகிதம். இதன்படி பார்த்தால் 18,370 ரூபாய் வருகிறது. பழைய கணக்குப்படி பார்த்தால் அந்த இரண்டு லட்சத்துக்கு முத்திரைத்தாள் மற்றும் பதிவுக்கட்டணம் (7% + 1%= 8%) மொத்தமாக 16,000 ரூபாய்தான் ஆகிறது. கட்டடத்தோடு நிலம் வாங்குபவருக்கு 2,370 ரூபாய் நட்டம் ஆகிறது. இது எப்படி நடுத்தர, ஏழை மக்களுக்கு நன்மை கொடுக்கும் அறிவிப்பாக இருக்கும்? மேலும் சந்தை மதிப்புக்கு விலை பேசி, 33 சதவிகித வரி கட்டிவிட்டு மீதிப் பணத்தைக் கறுப்புப் பணமாக வாங்கும் பழைய முறையே தொடர வாய்ப்புண்டு. எனவே, முத்திரைக் கட்டணத்தைக் குறைக்க வேண்டும். மேலும் பழைய முறைப்படி ஒரு சதவிகித பதிவுக் கட்டணத்தைக் கொண்டு வரவேண்டும். இதுவே, மக்களுக்கு நிலம் வாங்கும் சூழலை ஓரளவேனும் உண்டாக்கும்’’ என்றார் ஒரு கணக்கு வாத்தியார் போலவே.

வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!

சொந்த நாட்டிலேயே அகதி!

“குருவி சேக்குற மாதிரி சேர்த்துதான் ஒருவன் வீடு வாங்க நினைக்கிறான். ஆனால், பெரும் பணக்கார வர்க்கமும், ஒரு சில ரியல் எஸ்டேட் புள்ளிகளும் விதிமுறைகளை மீறிப் பல நிலங்கள் வாங்கி, விற்றுள்ளனர். மிகப் பெரிய கட்டடங்களும் கட்டியுள்ளனர். அப்ரூவல் இல்லாமல் கட்டிய ஃபிளாட்டுகளைப் பதிவுசெய்யக் கூடாது என உயர் நீதிமன்றம் உத்தரவு போட்டது. அதன்பின்னும் விதிமீறி கட்டியக் கட்டடங்களைப் பதிவு செய்தனர். முறைகேடுகளைச் சரி செய்தாலே ஏற்ற இறக்கம் சீரடையும்; அரசுக்கும் வரி வருவாய் கிடைக்கும். அதைவிட்டுவிட்டு, இப்படிப் பதிவுக் கட்டணத்தை ஏற்றிக்கொண்டு போவது மக்களின் கனவுகளைச் சிதைப்பதோடு மட்டுமல்லாமல் சொந்த நாட்டிலேயே ஒரு அகதியைப் போல சுற்றவைக்கும். அரசு சிந்தித்து மறுபரிசீலனை செய்ய வேண்டும்’’ என்கிறார் சமூக ஆர்வலர் நெய்வேலி பாலு.

வீடு பெறுவது வீடுபேறு பெறுவதைவிட கடினம் ஆகிவிட்டது என்பதுதான் நிஜம்!

- சே.த.இளங்கோவன்
படங்கள்: தி.குமரகுருபரன்

பாதிப்புகள் என்னென்ன?

வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!

வழிகாட்டி மதிப்பு குறைவதால், சந்தை மதிப்பு குறையப் போவதில்லை. எனவே, வாங்குபவர்களுக்கு லாபம் இல்லை. பத்திரத்தில் மதிப்பைக் குறைத்துக் காட்டிப் பதிவு செய்வதால், விற்பனை செய்பவர்களிடம் கறுப்புப் பணம் குவியும்.

வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!

வழிகாட்டி மதிப்பைப் பொறுத்தே வீட்டுக்கடன் வாங்க முடியும். இதனால், வாங்கும் கடனின் அளவு குறையும். மிச்சப் பணத்தைப் புரட்டுவதற்குள் மிடில் கிளாஸ் திணறிப் போகும்.

வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!

வழிகாட்டி மதிப்புக் குறைவு மனைகளுக்கு மட்டுமே பொருந்தும்; கட்டடங்களின் மதிப்புக் குறையாது. ஆனால், பதிவுக்கட்டண உயர்வு இரண்டுக்குமே பொருந்தும். எனவே, வீடாக வாங்குபவர்களுக்க்ச் சுமை அதிகம்.

வழிமறிக்கும் வழிகாட்டி மதிப்பு... கலையும் சொந்த வீடு கனவு!

அரசு திட்டங்களுக்காக நிலம் கையகப்படுத்தும்போது, பாதிக்கப்படுகிறவர்களுக்குக் குறைந்த நிவாரணமே கிடைக்கும்.