வழிகாட்டி மதிப்பைவிட குறைந்த விலைக்கு வீட்டை விற்றால்..?

ஜி .எஸ்.டி அறிமுகம், ஆன்லைன் மூலமாகப் பத்திரப்பதிவுகள் எனக் கொண்டுவரப்பட்ட பிறகு, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் மனை மற்றும் வீட்டின் விலை கணிசமாகக் குறைந்துள் ளது. இதன் காரணமாக, முன்னர் அதிக விலைக்கு வாங்கிய மனை அல்லது வீட்டின் மதிப்பு, தற்போது குறைந்துவிட் டது. எனவே, அரசு நிர்ணயித்துள்ள வழிகாட்டி மதிப்பைவிடக் குறைவா கவும் வீடு, மனை விற்கப்படுவது உண்டு.

. இன்னும் சிலர், அவசரத் தேவைக்காகவோ அல்லது வேறு பல நிர்பந்தங்கள் காரணமாகவோ வழிகாட்டி மதிப்பைவிடக் குறைவாக விற்கிறார்கள். அப்படி விற்பதால் வரும் தொகைக்கு வருமான வரிக் கணக்கு காட்டும்போது சிக்கல் எழுகிறது. அரசை ஏமாற்றியதாகவும், முறைகேடான விற்பனையில் ஈடுபட்டதாகவும் குற்றச்சாட்டு களுக்குள்ளாகும் சூழல் உருவாகிறது.

இத்தகைய இக்கட்டான சூழலில் சிக்கியவர்களுக்கு அதிலிருந்து மீள வழியுண்டா, அதற்கான வரிவிதிப்புக் கணக்கீடு எப்படிச் செய்வார்கள் என ஆடிட்டர் கே.ஆர்.சத்யநாராயணனிடம் கேட்டோம். அவர் விளக்கமாக எடுத்துச் சொன்னார்.

``வழிகாட்டி மதிப்பைவிட ஒரு சொத்தின் விற்பனை மதிப்பு குறைவது நடக்கக்கூடியதே. ஆனால், வருமான வரியைச் சிலர் குறைவாகக் கட்டும்நோக்கில், சொத்தினைக் குறைந்த விலைக்கு விற்பனை செய்வதாகக் கணக்கில்காட்ட முயல்வர். இப்படி மோசடி விற்பனையில் ஈடுபடும் நிலையில் விற்பவர், வாங்குபவர் என இரு தரப்பும் வரி கட்டும்படி சட்டத்திருத்தம் கொண்டுவரப்பட்டுள்ளது.

ஒரு சொத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு, 50 லட்சம் ரூபாய் எனக்கொள்வோம். அதை 10 லட்சம் ரூபாய் குறைவாக, 40 லட்சம் ரூபாய்க்குச் சொத்தின் உரிமையாளர் விற்கிறார் எனக் கொள்வோம். இதற்கான பத்திரப் பதிவின்போது 50 லட்சம் ரூபாய் என்று வழிகாட்டி மதிப்பு விலையைத்தான் குறிப்பிடுவார்கள். தற்போது இந்தச் சொத்துக்கான நீண்டகால மூலதன ஆதாய இண்டெக்ஸ் மதிப்பு 20 லட்சம் ரூபாயாகக்கொண்டால், அதைவிடக் கூடுதலாக உள்ள 30 லட்சம் ரூபாய் வருமானம், வருமான வரிச் சட்டம் 50C செக்ஷன்படி நீண்டகால மூலதன ஆதாயமாகக் கணக்கிடப்பட்டு அதற்கு 20% வரி விதிக்கப்படும். எனவே, விற்பனை செய்தவர் 6 லட்சம் ரூபாயை வருமான வரியாகச் செலுத்தியாக வேண்டும்.

. அடுத்ததாக, வருமானவரிச் சட்டம் 56 (2)(x) பிரிவின் படி, விற்கப்படும் சொத்துக்கான வழிகாட்டி மதிப்புக்கும், அந்தச் சொத்தை வாங்கிய விலைக்கும் 50,000 ரூபாய்க்குமேல் வித்தியாசம் இருந்தால், அந்தக் கூடுதல் தொகைக்கு சொத்தினை வாங்கியவர் வரிச் செலுத்தியாக வேண்டும்.

இந்தச் சட்டத் திருத்தத்துக்குப் பலரும் எதிர்ப்பு தெரிவித்தார்கள். `ரூ.50,000 வித்தியாசம் என்பது சிறிய தொகை. இதை உயர்த்த வேண்டும்’ என்றார்கள். எனவே, 2018-ம் ஆண்டில் மீண்டும் ஒரு திருத்தம் கொண்டுவந்து, வித்தியாசத்தை 5% என மாற்றியமைத்தார்கள். எனவே 5% அளவுக்குமேல் வித்தியாசம் வந்தால், அந்த வித்தியாசத் தொகையை இதர வருமானம் எனக் கணக்கில்கொண்டு, சொத்தை வாங்கியவர் வரிச் செலுத்தவேண்டியிருக்கும். அதன்படி மேற்கூறிய சொத்து விற்பனையில் 10 லட்சம் ரூபாய்க்கு வரிச் செலுத்த வேண்டும்.

எனவே, என்னிடம் சொத்து விற்பனை தொடர்பாக ஆலோசனை பெற வருபவர்களிடம், `விலையைக் குறைத்துக்காட்ட முயற்சி செய்தால், பின்னர் வரிச் செலுத்தவேண்டியிருக்கும்’ என அறிவுரை கூறுவேன். அதேவேளையில் உண்மையிலேயே அந்தச் சொத்தின் மதிப்பு, வழிகாட்டி மதிப்பைவிடக் குறைவாக இருந்தால் வருமான வரித் துறை அலுவலகத்தில் அதுகுறித்து தெரிவிக்க வேண்டும். பிறகு, அவர்களே மதிப்பீட்டாளர் மூலம் அந்தச் சொத்து மதிப்பை அளவிடுவார்கள்.

அவர்கள் மதிப்பீடு செய்யும்போது கிடைக்கும் தொகையும், வருமான வரித் தாக்கலில் காட்டிய மதிப்பும் சரியாக இருந்தால் அது ஏற்றுக்கொள்ளப்படும்; சொத்தை விற்றவர் மற்றும் வாங்கியவர் என இரு தரப்பினரும் வரிச் செலுத்த வேண்டிய அவசியம் இருக்காது” என்றார். தெ.சு.கவுதமன்

. சட்டத் திருத்தம் எதற்காக?

ஒ ரு சொத்தை வாங்குபவர், விற்பவர் இருவரும் மோசடியாக, வழிகாட்டி மதிப்பைவிடக் குறைந்த விலைக்கு விற்றதாகக் கணக்குக் காட்டி, வருமானவரித் துறையை ஏமாற்றுவார்கள். கணக்கில் காட்டப் படாத தொகையைத் திருட்டுத் தனமாகக் கைமாற்றிக்கொள்வார்கள். இத்தகைய மோசடியைத் தடுப்பதற்காக 2016-ம் ஆண்டில் வருமானவரிச் சட்டம் 56 (2) (x)-ல் திருத்தம் கொண்டுவரப்பட்டது. இதன்படி, ஒரு சொத்தை விற்கும்போது, அதைக் குறைந்த விலைக்கு வாங்கியவரும் வரிச் செலுத்தியாக வேண்டும். இதனால் அரசுக்கு ஏற்படும் வரி இழப்பு தவிர்க்கப்படும்.