அங்கீகாரம் இல்லாத மனை... நிரந்தரத் தீர்வு எப்போது?

அங்கீகாரம் பெறாத வீட்டுமனைகள் விற்பனை, ரியல் எஸ்டேட் உலகத்தின் கற்பக விருட்சமாகவும், காமதேனுவாகவும் திகழ்ந்தது. பல்லாயிரக்கணக்கான கோடீஸ்வரர்கள் தோன்றவும் காரணமாக இருந்தது. இந்தக் கோடீஸ்வரர்களில் பலர் நேரடி அரசியல்வாதிகள் என்பதையும், பலர் அவர்களின் பினாமிகள் என்பதையும் மறைப்பதற்கில்லை.   

இதனால் லட்சக்கணக்கான ஏக்கர் விவசாய நிலங்களில் திடீர் வீடுகளும் தெருக்களும் முளைத்து விளைச்சல் அடிவாங்கியது. இதன் பின்விளைவாக அரிசி, காய்கனி விலை விண்ணைத் தொட்டன. பூனைக்கு மணிகட்ட யார் வருவார்கள் என்ற பசுமைவாதிகளின் ஏக்கத்துக்குச் சென்னை உயர்நீதிமன்றம் அபயக் கரம் நீட்டியது. அங்கீகாரம் பெறாத வீட்டுமனைகளை விற்பனை செய்ய நீதிமன்றம் விதித்த தடை ஏற்படுத்திய அதிர்ச்சியிலிருந்து ரியல் எஸ்டேட் கறுப்புச் சந்தை இன்னும் மீளவே இல்லை.

நீதிமன்றத்தின் இந்தத் தடையினால்   ‘உண்மை’ யாகப் பாதிக்கப்பட்டவர்களும், ‘தொழில்’ ரீதியாகப் பாதிக்கப்பட்டவர்களும் நீதிமன்றத்தை நோக்கிப் படையெடுத்தனர். இவர்களின் வாதத்தைக் கேட்ட நீதிமன்றம் ஏற்கெனவே வீட்டு மனையாக மாற்றப்பட்ட ‘அங்கீகரிக்கப்பட்ட மனைகள் அல்லது மனைப்பிரிவுகளை’ வரன்முறை செய்ய அனுமதி வழங்கியது. இதைத் தொடர்ந்து  தமிழக அரசு 4.5.2017 அன்று அரசாணை (ஜி.ஓ 78) பிறப்பித்து, ஒரு சில சலுகைகளை வழங்கியது.

ஜி.ஓ.78-லிருந்த பெரும் குறைபாடுகள் என்னவென்றால்,

1) மனைகளை வரைமுறைப்படுத்த, முன்னோக்கிய காலவரம்பு (கட் ஆஃப் டேட்) இல்லை. அதாவது, இந்தத் தேதியிலிருந்து நடைமுறைப்படுத்தப்படும்  என்கிற தேதி இல்லை. இதன்படி பார்த்தால், சுதந்திரத்துக்குமுன் பிரிட்டிஷ்காரர் காலத்தில் போட்ட லே அவுட்டுக்கெல்லாம் வரன்முறைக் கட்டணம் விதிக்கப்படும்போல.  

2. இரண்டாவதாக, மனைப்பிரிவு என்றால் என்ன என்று தெளிவான வழிகாட்டுதல் இல்லை. அரசு விதிமுறைப்படி, எட்டு மனைகளுக்குமேல் இருந்தால்தான் அது லே அவுட். ஆனால், ஓர் உரிமையாளர் தன்னிடமிருக்கும் ஒரே ஒரு கிரவுண்ட் நிலத்தை நான்காகப் பிரித்து விற்றால் அதற்கும் வரன்முறை தேவை என்று சார்பதிவாளர்கள், பத்திரம் பதிவு செய்ய மறுத்து வருகிறார்கள்.

3. மூன்றாவதாக, வரன்முறைக் கட்டணம். இப்போது விதிக்கப்படும் கட்டணம் நடுத்தர வர்க்கத்தினர் சமாளிக்க முடியாத அளவுக்கு அதிகமாக உள்ளது. 30 ஆண்டுகளுக்குமுன்  சென்னைப் புறநகர் பகுதிகளில் ஓரிரு லட்சம் ரூபாய்க்கு ஒரு கிரவுண்ட் மனை வாங்க முடியும். அதே கிரவுண்ட் விலை இன்று ஒரு கோடி, இரண்டு கோடி என்று உயர்ந்துவிட்டது. இந்த நிலையில் மனை வாங்கப்பட்ட போது இருந்த விலை நிலவரத்தை சற்றும் யோசிக்காது இன்றைய மதிப்பின்படி கட்டணம் செலுத்தக்கோருவது இந்தத் திட்டத்தின் மிகப் பெரிய சுமை.

இவ்வாறு பல குளறுபடிகளுடன் இருந்த அரசாணை 78-ல் சில மாறுதல்களைக் கொண்டு வந்து, கடந்த 13.10.17 அன்று அரசு புதிதாக அரசாணை  172-ஐ பிறப்பித்துள்ளது. இந்த அரசாணையில் பல வரவேற்கத்தக்க அம்சங்கள் உள்ளன.

1. முதலாவதாக, பணம் கட்டி வரன்முறைப்படுத்துவதற்கான காலக்கெடு 2017,  நவம்பர் 3-ம் தேதி முடிவடைவதாக இருந்தது. இப்போது இது, மேலும் ஆறு மாதம் காலம் நீடிக்கப்பட்டுள்ளது. இதனால் பலன் உண்டா என்று பார்த்தால், ஓரளவுக்கு மட்டுமே என்று கூற முடியும். ஏனென்றால், அரசாணை 78-க்குப் பயந்து, பணிந்து பணம் செலுத்தியவர்களின் எண்ணிக்கை சில ஆயிரங்களைக்கூட தாண்டவில்லை. அவர்களது விண்ணப்பங்களும் ஏராளமான பிரச்னைகளால் நிலுவையில்தான் உள்ளன.

எனவே, பல சலுகைகளை அறிவிக்க வேண்டிய கட்டாயத்துக்குத் தமிழக அரசு தள்ளப்பட்டது. தற்போது அறிவிக்கப்பட்ட அரசாணை 172-ஐ ஆராய்ந்தால், அதில் கீழ்க்கண்ட பிரிவுகளில் பொதுமக்களுக்கு என்னென்ன சலுகைகள் அறிவிக்கப்பட்டுள்ளன என்பதைக் காணலாம். அவை:

1. முன்பு மனைகளை வரன்முறைப்படுத்த மனையின் அளவு, சாலையின் அளவு குறிப்பிட்ட அகலம் இருக்கவேண்டும் என்று தெரிவிக்கப்பட்டி ருந்தது. தற்போது மனைகள் உள்ளது உள்ளபடி வரன்முறைப்படுத்தப்படும்; மனைப் பிரிவின் சாலைகள் பக்கத்து மனைப் பிரிவின் சாலைகளுடன் இணைகிறதா என்று மட்டுமே பார்க்கப்படும் என்று தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது. 

உண்மையில் பார்த்தால், இது மிகப் பெரிய சலுகைதான். ஏனென்றால் பெரும்பாலான லே அவுட் சாலைகள் 15 அடி மட்டுமே அகலமுள்ளவை. ஆனால், லே அவுட் சட்டப்படி, சாலையின் இரண்டு பக்கமும் மழை நீர்க் கால்வாயைத் தவிர்த்து, 20 அடி அகலம் இருக்க வேண்டும். இந்த விதிமுறையைக் கறாராக நடைமுறைப்படுத்தினால்  பல்லாயிரக்கணக்கான வீடுகளின் முன்பக்கத்தை இடிக்க வேண்டிய நிலை ஏற்படும்.

2. அடுத்த சலுகை, மனையை  வரன்முறைப்படுத்த,  திறந்தவெளி விடாமைக்கு விதிக்கப்பட்ட ஓ.எஸ்.ஆர் கட்டணம். இது விண்ணப்பத்துடன் செலுத்த வேண்டும் என்ற நிபந்தனை கைவிடப்பட்டுள்ளது. மற்ற இரண்டு கட்டணங்களான மேம்பாட்டுக் கட்டணம், வரன்முறைக் கட்டணம் செலுத்தினால் போதும் என அறிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

3. முன்பு ஒரு லே அவுட்டில் மூன்றில் ஒரு பங்கு மனைகள் விற்பனை ஆகியிருந்தால் மட்டுமே வரன்முறைப்படுத்த முடியும் என்று நிபந்தனை இருந்தது. தற்போது அது நீக்கப்பட்டு, ஒரு லே அவுட்டில் ஒரே ஒரு மனை விற்கப்பட்டு இருந்தாலும்கூட, அதை வரன்முறைப்படுத்தலாம் என்று சலுகை அளிக்கப்பட்டுள்ளது.

4. திறந்தவெளி ஒதுக்கீடு ஒரே சீராக, குறிப்பிட்ட அளவுகளில் விடவேண்டும் என்ற நிபந்தனை மாற்றப்பட்டு, திறந்தவெளி ஒதுக்கீடு பல்வேறு விற்பனையாகாத பிளாட்டுகளை அடக்கியதாக இருந்தாலும், சிதறிக் கிடந்தாலும் பரவாயில்லை என்று தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

5. மேம்பாட்டுக் கட்டணம் சதுர மீட்டருக்கு பெருநகராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.600-லிருந்து ரூ500 ஆகவும், சிறப்பு மற்றும் தேர்வுநிலை நகராட்சி களுக்கு ரூ.350-லிருந்து ரூ.250 ஆகவும், முதல்நிலை இரண்டாம் நிலை நகராட்சிகளுக்கு ரூ.250-லிருந்து ரூ.150 ஆகவும், நகரப் பஞ்சாயத்துகளுக்கு          ரூ.150-லிருந்து ரூ.75 ஆகவும், கிராமப் பஞ்சாயத்துக்களுக்கு ரூ.100-லிருந்து ரூ.25 ஆகவும் குறைக்கப்பட்டுள்ளது. இதுவும் வரவேற்கத்தக்கதே.

6. இந்த அரசாணையின் மிகப் பெரிய சலுகை என்னவென்று பார்த்தால், அது வரன்முறைக்கு முன்நோக்கிய காலக்கெடு வைத்ததுதான்.  சென்னைப் பெருநகர எல்லைக்குள் 5.8.1975-க்குமுன் போட்டப்பட்ட லே அவுட்டுகளுக்கும் தனி பிளாட்டுகளுக்கும், சென்னைப் பெருநகரப் பகுதிக்கு வெளியில் உள்ள ஊரகப் பகுதிகளில் 29.11.1972-க்கு முன்பு போடப்பட்ட பல லே அவுட்டுகளுக்கும் தனி பிளாட்டுகளுக்கும், நகர்ப்புறப் பகுதிகளில் 1.1.1980-க்குமுன் போடப்பட்ட லே அவுட்டுகளுக்கும் தனி பிளாட்டுகளுக்கும் வரன்முறை தேவையில்லாமலேயே அவை வரன்முறைப்படுத்தப்பட்டதாகப் கருதப்படும் என்று அறிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

மேலும், வசூலிக்கப்படும் கட்டணங்கள் அந்த ஊராட்சிப் பகுதிகளில் செலவிடப்படும் என்பது மாற்றப்பட்டு, அந்தந்த லே அவுட்டுகளின் மேம்பாட்டுக்குச் செலவிடப்படும் என்றும் அறிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

தற்போது அரசாணை 172 வழங்கியுள்ள சலுகைகளைத் திறனாய்வு செய்வோம். 

1) எந்த மனைப் பிரிவுக்கு வரன்முறை தேவையில்லை என்பது இன்னும் தெளிவாக்கப்பட வில்லை. உதாரணமாக, மேம்படுத்தப்பட்ட, இனி மேம்பாடு தேவையில்லாத பகுதியில் ஒருவர் தனது ஒரு கிரவுண்டை இரண்டாகப் பிரித்தால், அதைக்கூடப் பதிவு செய்ய சார்பு பதிவாளர்கள் இன்னமும் மறுக்கிறார்கள். எனவே, 8 மனை களுக்குக் குறைவாகப் பிரிக்கப்பட்ட மனைப் பிரிவுகளுக்கு வரன்முறை தேவையா, இல்லையா என்பது தெளிவாக்கப்பட வேண்டும்.

2. ஓ.எஸ்.ஆர்  சலுகை வழங்கப்பட்ட பின்பும், கட்டணம் குறைக்கப்பட்ட பின்பும்கூட வளர்ந்து விட்ட பகுதிகளில் மேம்பாட்டுக் கட்டணத்தையும் வரன்முறைக் கட்டணத்தையும் சேர்த்தால், பல லட்சம் ரூபாயைத் தாண்டுகிறது. இதனைச் செலுத்த நடுத்தரப் பிரிவினரால் நிச்சயம் உடனடியாக இயலாது.

இதற்கு நிவாரணமாக, அ) இன்னும் கட்டணக் குறைப்பு அறிவிக்கலாம். ஆ) தவணைகளில் செலுத்த அனுமதிக்கலாம்.  இ) பெருநகரங்களுக்கு ரூ.2 அல்லது ரூ.3 லட்சம் எனவும், கோவை, மதுரை போன்ற நகரங்களுக்கும் மற்ற பகுதிகளைத் தரவாரியாகப் பிரித்தும் மொத்தக் கட்டணத்துக்கு உச்சவரம்பு நிர்ணயிக்கலாம். 

ஈ) ஒருவர் ஒரு மனையை முதலீட்டுக்காக வாங்கிப் போட்டிருக்கலாம். தனது குழந்தை களின் எதிர்காலக் கல்வி, மருத்துவச் செலவு போன்றவற்றுக்காக வாங்கிப்போட்டிருக்கலாம். இவர்களுக்கு வீடு கட்டும் மொத்தச் செலவு இல்லாத நிலையில், மேம்பாட்டுக் கட்டணத்தையும் வரன்முறைக் கட்டணத்தையும் கட்டி வரன்முறைப்படுத்தும்படி அவரை கட்டாயப் படுத்துவது தவறான அணுகுமுறை.

எனவே, அங்கீகாரம் பெறாத மனையை வாங்கியவர், அதை மேம்படுத்தும்போது, அதாவது வீடு, கடை முதலியன கட்டும்போது கட்டணத்தை வசூலிக்கலாம். தற்போது அந்த மனையின் மறு பத்திரப்பதிவை அனுமதிக்கலாம்.

அடுத்ததாக, தற்போது நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ள முன்தேதியிட்ட கட் ஆஃப் டேட் பெருமளவு அரசுக்குச் சாதகமாகவே உள்ளது. அதாவது, சென்னைப் பெருநகரப் பகுதிகளில் மனைப் பிரிவு  42 ஆண்டுகளுக்கு முன்பும், பெருநகரத்தையொட்டிய ஊரகப் பகுதிகளில் 45 ஆண்டுகளுக்கு முன்பும், நகரப் பகுதிகளில் 37 ஆண்டுகளுக்கு முன்பும் பிரிக்கப்பட்டு இருந்தால், அவை வரன்முறை செய்யப்பட்டதாகப் கருதப்படும் என்ற அறிவிப்பு, பொதுமக்களுக்கு ஒரு சுமையே. நகர்ப்புறத் திட்டமிடல் விதிமுறைகள் 1997-ல்தான் அமல்படுத்தப்பட்டன.

எனவே, 1997 முதல் வரன்முறைத் திட்டத்தை நடைமுறைப்படுத்தினால் இருபது ஆண்டுகளுக்கு உள்பட்ட மனைகள், மனைப்பிரிவுகளுக்கு மட்டுமே வரன்முறை கட்டாயமாக்கப்படும். இதனையும் அரசு பரிசீலிக்கலாம்.

ஏழை எளியவர்கள், பயனாளர்கள் வீடுகட்டிக்கொள்ள பஞ்சாயத்து மட்டத்தில் மனைப்பிரிவு அனுமதி வழங்கும் அமைப்பு ஒன்றை நிறுவி, ஒற்றைச் சாளர முறையில் அனுமதி வழங்க வேண்டும்.

சி.எம்.டி.ஏ. மற்றும் டி.டி.சி.பி வாசல்படிகள் ஏழைகளுக்கு எட்டாக்கனி. நலிந்தவர்களுக்கும் அடித்தட்டு வர்க்கத்தினருக்கும் வீடு கட்டும் ஆசை இருக்காதா, இருக்கத்தான் கூடாதா? 2020-க்குள் அனைவருக்கும் வீடு என்கிற பாரதப் பிரதமரின் கனவை நனவாக்க சி.எம்.டி.ஏ,  டி.டி.சி.பி. ஆகியவற்றுக்குக் கீழே நலிந்தவருக்கான ஒரு ‘கரீப் க்ரஹ் யோஜனா’ என்ற திட்டத்தை உருவாக்கி, அதற்கு அனுமதி வழங்க கிராமப்புறத் திட்ட இயக்குநரகம் (Director of Rural Planning) என்ற முகமையை உருவாக்கி ஏழைகளின் இல்லக் கனவை நனவாக்க வேண்டும்!

சலுகைகளால் சங்கடங்கள்!

சலுகை என்ற பெயரில் சங்கடங்கள் ஏற்படாமல் பார்த்துக்கொள்ள வேண்டியதும் அரசின் கடமையாகும். உள்ளது உள்ளபடி என்றால் பல லே அவுட்டுகளில் சாலைகள் என்று சொல்வதைவிட சந்துகள், முடுக்குகள் என்று சொல்வதே பொருத்தமாக இருக்கும் என்ற வகையில் 10 அடி ரோடெல்லாம் போட்டு இருக்கிறார்கள். இதனை அப்படியே வரன்முறைப்படுத்தினால் போக்குவரத்து என்பது போர்க்களமாக மாறக்கூடும். இந்த மாதிரியான லே அவுட்காரர்களிடம் அரசு கடுமை காட்டுவது எதிர்கால வளர்ச்சிக்கு நல்லது.