வீட்டுக் கடன் வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டிய 10 அம்சங்கள்!

சொந்த வீடு என்பது நம் அனைவரின் வாழ்நாள் கனவாக இருக்கிறது. சொந்த வீட்டைப் பலரும் வீட்டுக் கடன் மூலம் தான் வாங்குகிறார்கள். வீட்டுக் கடன் வாங்கும்போது முக்கியமாகக் கவனிக்க வேண்டிய 10 விஷயங்களைப் பார்ப்போம்.

1. வீட்டுக் கடன் பெறும் தகுதி

வீடு வாங்கத் திட்டமிட்டிருப்பவர் முதலில் செய்ய வேண்டியது, தனக்குத் தகுதி இருக்கிறதா என்பதைக் கண்டறிவதாகும். தற்போது வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள், நிதி நிறுவனங்கள் முதலில் பார்ப்பது கிரெடிட் ஸ்கோரைதான். அது எந்த அளவுக்கு அதிகமாக இருக்கிறதோ அந்த அளவுக்கு வீட்டுக் கடன் உறுதியாகக் கிடைக்கும். அடுத்து வீட்டுக் கடன் வாங்குபவரின் சம்பளம் / வருமானம், வீட்டுக் கடனை திரும்பச் செலுத்தும் தகுதி ஆகியவற்றைப் பார்ப்பார்கள். குறிப்பாக, ஒருவருக்கு லட்சக்கணக்கில் சம்பளம் இருக்கிறது என்பதற்காக வீட்டுக் கடன் சுலபமாகக் கிடைத்துவிடாது. அவர் வீட்டுக்கு எடுத்து வரும் சம்பளத்தில் சுமார் 40% அளவுக்கு வீட்டுக் கடன் தவணைக் கட்டும் அளவுக்குதான் வீட்டுக் கடன் கிடைக்கும். வேறு பல கடன்களுக்கு தவணை கட்டி வரும்பட்சத்தில், அதிக செலவாளியாக இருக்கும்பட்சத்தில் வீட்டுக் கடனுக்கான தகுதி, அதாவது கடனை திரும்பச் செலுத்தும் தகுதி குறைந்துவிடும். இந்த நிலையில் வீட்டுக் கடன் வாங்கத் திட்டமிடும்போது இதரக் கடன்களை முடிந்தவரைக்கும் முடித்துவிடுவது நல்லது. அது வீட்டுக் கடன் வாங்குபவருக்கும் நல்லது. காரணம், கடன்களுக்கு கட்டும் மாதத் தவணை குறைவாக இருக்கும்.

அடுத்து பார்க்கும் வேலை, வயது, கல்வித் தகுதி, நிதி நிலை, சார்ந்திருக்கும் குடும்பத்தினர், துணைவரின் (கணவர் / மனைவி) சம்பளம் / வருமானம், வேலையின் நிரந்தரத் தன்மை போன்றவற்றின் அடிப்படையில்தான் கடன் வழங்குவார்கள். பணி நிரந்தரம் செய்யப்பட்டு குறைந்தபட்சம் மூன்று ஆண்டுகள் கடந்திருக்கும் பட்சத்தில் கடன் சுலபமாகக் கிடைக்கும்.    

2. வீட்டுக் கடன் வட்டி வகைகள்

வீட்டுக் கடன் வட்டியைப் பொறுத்தவரை, நிலையானது (Fixed Loan) மற்றும் மாறுபடும் வட்டி விகிதம் (Floating Rate) என்கிற இரு வகை உண்டு. நிலையான வட்டி விகிதத்தில் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதம் குறிப்பிட்ட காலத்துக்கு அதாவது 2, 3 அல்லது 5 ஆண்டுகளுக்கு நிலையானதாக இருக்கும். அதன் பிறகு, அப்போதைய மாறுபடும் வட்டி விகிதத்துக்கு மாற்றப் படும். மாறுபடும் வட்டி விகிதத்தில், வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி ஆர்.பி.ஐ-யின் ரெப்போ வட்டி விகித மாற்றத்துக்கு ஏற்ப கடனுக்கான வட்டி விகிதம் மாற்றத்துக்கு உள்ளாகும். அதாவது, ஆர்.பி.ஐ ரெப்போ வட்டியை உயர்த்தினால், வீட்டுக் கடனுக்கு வட்டி உயரும்; ரெப்போ வட்டி குறைந்தால் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி குறையும்.

கலவை வட்டி விகிதம் (Mixed Rate) என்கிற வட்டி விகிதம் சில வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிறுவனங்களில் இருக்கின்றன. இதில் மொத்தக் கடன் தொகையில் குறிப்பிட்ட தொகைக்கு நிலையான வட்டியும், மீதித் தொகைக்கு மாறுபடும் வட்டியும் வசூலிக்கப்படும். உதாரணத்துக்கு ஒருவர் ரூ.30 லட்சம் வீட்டுக் கடன் வாங்குகிறார் என்று வைத்துக் கொள்வோம். அவர் ரூ.15 லட்சம் நிலையான வட்டி விகிதம், ரூ.15 லட்சம் மாறுபடும் வட்டி விகிதம் எனப் பிரித்துக் கொள்ளலாம். அல்லது ரூ.20 லட்சம் நிலையான வட்டி விகிதம், மீதி ரூ.10 லட்சம் மாறுபடும் வட்டி விகிதம் என நிர்ணயித்துக்கொள்ளலாம்.

3. முன்கூட்டியே கடன் ஒப்புதல்

வீட்டைத் தேர்வு செய்யும் முன் வீட்டுக் கடன் எவ்வளவு கிடைக்கும் என்பதை வங்கி / வீட்டு வசதி நிறுவனம், நிதி நிறுவனத்தைத் தொடர்புகொண்டு உறுதிப்படுத்திக் கொள்வது நல்லது. இதை முன்கூட்டிய ஒப்புதல் (Pre-approvals) என்பார்கள். பட்ஜெட் தெரிந்துவிட்டால், அதற்கு ஏற்ற வீட்டைத் தேர்வு செய்ய முடியும்.

4. எவ்வளவு தொகை கடன் கிடைக்கும்?

வீட்டுக் கடனுக்கான நெறியாளர் ரிசர்வ் வங்கி ஆகும். அது வீட்டின் முழு மதிப்புக்கும் கடன் வழங்க வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிறுவனங்களை அனுமதிப்பது இல்லை. அந்த வகையில் வீட்டின் மதிப்பில் 75% முதல் 90% வரைதான் கடன் கிடைக்கும். மீதித் தொகையைக் கடன் வாங்குபவர் தன் கையிலிருந்து போட வேண்டும். இதை வீட்டுக் கடன் முன் பணம் (டவுன் பேமென்ட்) என்பார்கள். உதாரணத்துக்கு, ஒரு வீட்டின் விலை ரூ.40 லட்சம், 80 சதவிகிதம்தான் கடன் கிடைக்கும் எனில், ரூ.32 லட்சம்தான் கடன் கிடைக்கும். மீதி ரூ.8 லட்சம் கையிலிருந்து போடவேண்டி இருக்கும்.

கூடவே இந்த அளவு கடன் தொகையைக் கடன் வாங்கு பவரால் திரும்பச் செலுத்தும் தகுதி இருப்பது அவசியம். அப்படி இல்லையெனில்’ வேலைபார்க்கும் அல்லது வருமானம் ஈட்டும் ஒருவரை இணை விண்ணப்பத்தாரராக (Co-Applicant) சேர்த்துக் கொண்டால், அதிக தொகை கடன் கிடைக்கும். அல்லது கடனைக் கட்டும் காலத்தை அதிகரிப்பதன்மூலம் மாதத் தவணையைக் குறைத்து அதிக கடன் வாங்க முடியும். வேலை பார்க்கும் தம்பதிகள் சேர்ந்து இணை கடன்தாரராக (Co-Borrower) கடன் வாங்கினால், அதிக தொகை கடன் கிடைக்கும்.

5. கடன் வாங்க ஆகும் செலவுகள்

வீட்டுக் கடன் வாங்க பரீசிலனைக் கட்டணம் இருக் கிறது. இந்தக் கடன் விண்ணப் பத்தை பரிசீலனைச் செய்வது மனை அல்லது வீட்டை நேரில் வந்து பார்க்கும் கட்டணம் ஆகியவற்றை உள்ளடக்கியது.

அடுத்து, ஆவணங்களை சரிபார்த்து கருத்து தெரிவிக்கும் சட்டக் கருத்துக்கு (லீகன் ஒப்பீனியன்) வழக்கறிஞர் கட்டணம் இருக்கிறது. வீட்டை மதிப்பீடு செய்து அறிக்கை தரும் பொறியாளர் கட்டணம் இருக்கிறது. இந்த இரு கட்டணங்களும் பெரும்பாலும் நிலையானதாக இருக்கும். இவை தவிர, புரோக்கர் கமிஷன் 2% இருக்க வாய்ப்பு உள்ளது. அடுத்து வீட்டின் மதிப்பில் பத்திரப் பதிவு (4%) மற்றும் முத்திரைத்தாள் கட்டணம் (7%) 11% இருக்கிறது.

6. மாதத் தவணைத் தேர்வு

வீட்டுக் கடன் தொகையை சம மாதத் தவணையாக (Equated Monthly Installment - EMI) குறிப்பிட்ட ஆண்டுகளுக்குக் கட்டி, கடனை முடிக்க வேண்டும். இந்த இ.எம்.ஐ என்பது திரும்பச் செலுத்தும் அசல் மற்றும் வட்டி சேர்ந்ததாகும். ஆரம்ப ஆண்டுகளில் இ.எம்.ஐ-யில் வட்டிக்குச் செல்லும் தொகை அதிகமாக இருக்கும். ஆண்டுகள் செல்லச் செல்ல, பாக்கிக் கடன் தொகை குறையக் குறைய வட்டிக்குச் செல்லும் தொகை குறைந்துகொண்டே வரும்.

கட்டிக்கொண்டிருக்கும் வீடு வாங்கினால், ப்ரீ - இ.எம்.ஐ (Pre-EMI) கட்ட வேண்டிவரும். கட்டப்பட்டு வரும் வீட்டுக்கு கடன் தொகை இரண்டு அல்லது மூன்றாகப் பிரித்துத் தரப்படும். கடன் வழங்கப்பட்டதும் அதற்கான வட்டி தொடங்கி விடும். நீங்கள் வீட்டுக்குக் குடிபோகும் வரைக்குமான காலத்தில் வட்டி மட்டும் கட்டி வரலாம். ஒருவர் விரும்பினால், இந்தக் காலகட்டத்தில் அசல் மற்றும் வட்டியையும் சேர்த்துக் கட்டி வரலாம். அப்போது செய்யும்போது கடனுக்குச் செல்லும் வட்டித் தொகை குறைந்துவிடுவதுடன், கடனும் விரைவிலேயே அடைபடும்.

7. கடனைத் திரும்பக் கட்டும் காலம்..!

வீட்டுக் கடனை ஐந்து ஆண்டுகள் முதல் 30 ஆண்டுகள் வரைக்கும் கட்டி வரலாம். இளம் வயதினருக்குச் சில வங்கிகள் 40 ஆண்டுகள் வரைகூட அனுமதிக் கின்றன. இந்தக் காலம் ஒருவரின் வயது மற்றும் கடனைத் திரும்பக் கட்டும் தகுதியின் அடிப்படையில் நிர்ணயிக்கப்படும். நீண்ட காலத்தைத் தேர்வு செய்தால், மாதத் தவணை குறைவாக இருக்கும். ஆனால், வட்டிக்குச் செல்லும் தொகை அதிகமாக இருக்கும். இதுவே, குறுகிய காலத்தில் கடனை அடைத்தால் மாதத் தவணை அதிகமாகவும், வட்டிக்குச் செல்லும் தொகை குறைவாக இருக்கும். (பார்க்க, அட்டவணை)

8. தேவையான ஆவணங்கள்

உங்கள் வாடிக்கையாளர்களை அறிந்துகொள்ளுங்கள் (KYC) படிவத்தை நிரப்பிக் கொடுக்க வேண்டிவரும். அடையாளம் மற்றும் முகவரிக்கான ஆதாரம், வருமான சான்றிதழ், சம்பளம் வரவு வைக்கப்படும் வங்கிக் கணக்கில் மூன்று மாத அறிக்கை, கடந்த மூன்று ஆண்டு வரிக் கணக்குத் தாக்கல் செய்த விவரங்கள், சொத்து ஒரிஜினல் பத்திரங்கள், சொத்து மூலப் பத்திரம், பட்டா, லே அவுட் மற்றும் கட்டடம் கட்டுவதற்கு அனுமதி உள்ளிட்ட ஆவணங்கள் தேவைப்படும். இவற்றை முன்கூட்டியே ஏற்பாடு செய்து வைத்துக்கொள்வதன்மூலம் விரைந்து வீட்டுக் கடன் பெற முடியும்.

வீட்டுக் கடன் வாங்க நீங்கள் கொடுக்கும் ஆவணங்களை வங்கி, வீட்டு வசதி நிறுவனம், நிதி நிறுவனம் எங்கே வைத்துப் பாதுகாக்கிறது என்கிற விவரத்தைக் கேட்டு தெரிந்து வைத்துக்கொள்ள வேண்டும். மேலும், அனைத்து ஆவணங்களையும் 2, 3 நகல் எடுத்து வைத்துக்கொள்ளவும். காரணம், சில வங்கிகள், வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள் வீட்டுக் கடன் சொத்து ஆவணங்களை அதற்கு என இருக்கும் ஆவணப் பாதுகாப்பு மையத்தில் வைத்துக்கொள்கிறேன். இந்த அலுவலகங்கள் பெரும்பாலும் மும்பை, டெல்லி என இருக்கின்றன. அந்த ஆவணங்களைத் தமிழக கிளைக்குக் கொண்டு வர செலவு மற்றும் நாள்கள் எடுத்துக்கொள்ளும். மேலும் இதற்கான செலவை வங்கிகள், நிறுவனங்கள் கடன் வாங்கியவரிடமிருந்துதான் வசூலிக்கின்றன என்பதை மனதில் கொள்ள வேண்டும்.

9. வீட்டுக் கடன் தொகை காப்பீடு

கடன் வழங்கும் வங்கி அல்லது வீட்டு வசதி நிறுவனமே, வீட்டுக் கடன் தொகைக்கு இணையாக வீட்டுக் கடன் தொகை காப்பீடு எடுத்துக்கொள்ள சொல்லும் அல்லது எடுத்துத் தருவார்கள். இப்படி காப்பீடு எடுப்பது கட்டாய மாகும். வீட்டுக் கடன் எடுத்திருப்பவருக்கு ஏதாவது அசம்பாவிதம் நடக்கும்போது, இந்தக் காப்பீடு தொகை மூலம் வீட்டுக் கடன் அடைக்கப்பட்டு, வாரிசுகளுக்கு வீடு போய் சேரும்.

இந்த வீட்டுக் கடன் காப்பீடு இரு விதமாக எடுக்கப்படுகிறது. வீட்டுக் கடன் தொகைக்கு இணையாக ஆயுள் காப்பீடு எடுப்பது முதல் முறை. இதில் கடன் காலம் முழுக்க ஆரம்பத்தில் வாங்கிய வீட்டுக் கடன் தொகை அளவுக்கு கவரேஜ் இருக்கும். இரண்டாவது முறையில் கடன் தொகை குறையக் குறைய காப்பீட்டின் அளவும் குறைந்து வரும். முன்னதில் பிரீமியம் அதிகம் இருக்கும். பின்னதில் பிரீமியம் குறைவாக இருக்கும். உங்களுக்கு எது வசதியோ அதை எடுத்துக் கொள்ளுங்கள். இதைவிட நீங்கள் கடன் தொகைக்கு இணையான டேர்ம் பிளான் எடுத்துக் கொள்வது நல்லது.

10. கடனை முன்கூட்டியே அல்லது பகுதி கட்டும் வசதி

வீட்டுக் கடன் வாங்கும் போதே கடனை முன்கூட்டியே முழுவதுமாகக் கட்டினால், பகுதி தொகை கட்டினால், ஆண்டில் கூடுதல் தவணைகள் கட்டினால், ஏதாவது அபராதம் இருக்கிறதா என்பதைக் கேட்டுத் தெரிந்து கொள்வதுடன், எழுத்து மூலம் உறுதிப்படுத்திக்கொள்ள வேண்டும்.

பெரும்பாலும் மாறுபடும் வட்டி விகிதத்தில் கடனை விரைந்து அடைக்க அபராதம் இருக்க வாய்ப்பில்லை. நிலையான வட்டி விகிதத்தில் கடனை முன்கூட்டியே அடைத்தால் பாக்கி இருக்கும் கடன் தொகையில் ஓரிரு சதவிகிதம் அபராதம் கட்ட வேண்டிவரும். கூடவே திரும்பக் கட்டும் அசல் மற்றும் வட்டிக்கு வரிச் சலுகை இருக்கிறது. சொந்த வீடு வாங்க, வீட்டுக் கடன் சிறந்த வழியாகும்.

கடனை சரியாகக் கட்டவில்லை என்றால் என்ன நடக்கும்?

வீட்டுக் கடன் தவணையைத் தொடர்ந்து ஒழுங்காகக் கட்டி வருவது அவசியம். தொடர்ந்து மூன்று தவணைகள் கட்டவில்லை என்றால் வாராக் கடனாக மாறிவிடும். அதன் பிறகு, பாக்கி உள்ள தவணைகளைச் சேர்த்துக் கட்டி வர வேண்டும். இல்லை என்றால் வங்கி/வீட்டு வசதி நிறுவனம் கடனைக் கட்டச் சொல்லி நோட்டீஸ் அனுப்பும். நீதிமன்ற தலையீடு இல்லாமல், சர்ஃபாசி சட்டப்படி (Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act - SARFAESI Act).

நடவடிக்கை எடுக்கப்படும். வீட்டை வங்கி அதன் வசம் எடுத்துக்கொண்டு, சொத்தை ஏலத்தில் விடும். பாக்கிக் கடனை விட அதிக தொகைக்கு ஏலம் எடுக்கப்பட்டால், கடன் போக மீதித் தொகை கடன் வாங்கியவருக்குக் கொடுக்கப்படும். இல்லை என்றால் பாக்கித் தொகையைக் கடன் வாங்கியவர் கட்ட வேண்டும்.