ரெரா சட்டம்... வீடு வாங்குபவர்களுக்குப் பாதுகாப்பு கவசம்!

தாமதமாகும் திட்டங்கள், கடனுக்கான அதிக வட்டி, தேவை - அளிப்புக்கான இடைவெளி, அதிக விலை என அனைத்துத் தடைகளையும்  அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் துறை கண்டுவிட்டன.  

கடந்த சில ஆண்டுகளாக இதுபோன்ற பிரச்னைகள் காரணமாக நலிவுற்றிருந்த இந்தத் துறையைச் சீர்படுத்தும் வகையில், மத்திய அரசு தீவிர நடவடிக்கை மேற்கொண்டுள்ளது. கடந்த மே 1-ம் தேதி அறிமுகம் செய்யப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை சட்டம்  (RERA) மற்றும் ஜி.எஸ்.டி ஆகியவை, வீடு வாங்குபவர்களுக்குச் சில சாதகமான சூழலை உருவாக்கி இருக்கின்றன. இந்தச் சட்டம், புதிய குடியிருப்புத் திட்டத்தில் தனிநபர்கள் முதலீடு செய்வதில் ஏற்படும் தயக்கங்களைக் குறைத்துள்ளது என்று சொல்லலாம்.

500 சதுர மீட்டர் மனை அளவு அல்லது எட்டு வீடுகள்கொண்ட அடுக்குமாடி வீடுகளுக்கு மேற்பட்ட குடியிருப்பு, அனைத்து வர்த்தக மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களும் ரெரா சட்டத்தின்கீழ் கட்டாயம் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் என்பதன் மூலம் வெளிப்படைத் தன்மை அதிகரிக்கும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இந்தக் கட்டுப்பாடுகள் காரணமாக, சொத்து அளிப்பு பாதிக்கப்படும் என்ற அச்சமும் நிலவுகிறது.

கட்டுமானப் பணிகளை முடித்து, பயனாளர்களுக்கு வீடுகளை வழங்க ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் தாமதிக்கும் நிலை இருந்தது. ஆனால், இந்தப் புதிய சட்டம் தாமதம் ஏற்பட்டால் அபராதங்களை விதிக்க வழி செய்கிறது. இதன் காரணமாக, குறிப்பிட்ட கால அளவிற்குள் முடிக்கப்படும் திட்டத்தின்மீது மட்டுமே டெவலப்பர்கள் கவனம் செலுத்துவார்கள். கண்டபடி பல திட்டங்களை இழுத்துப்போட்டுச் செய்யமாட்டார்கள். 

கட்டுப்படியாகும் இல்லங்கள் (அபோர்டபிள் ஹோம்ஸ்) பிரிவுகளில், நிதி நிறுவனங்களிலிருந்து கடன்கள் பெறுவதற்கான தேவை எந்தவொரு வகையிலும் குறைவில்லை.

கூடுதலாக, ரெரா சட்டத்தின்கீழ், பில்டர்கள்  ஒவ்வொரு புராஜெக்ட்டுக்கும் ஒரு தனி வங்கிக் கணக்கைப் பராமரிக்க வேண்டும் என்பது, குறிப்பிட்ட திட்டங்களுக்குத் திரட்டப்படும் தொகையை, பில்டர்கள் பிற திட்டங்களுக்காகச் செலவழிப்பதை முற்றிலுமாகத் தடுக்கிறது. வீடு வாங்குபவர்கள் மற்றும் கடன் அளிப்பவர்களின்  பார்வையில், இது சிறப்பான விஷயமாகும். 

இதன் காரணமாகக் குறைவான வட்டியில் கடன் கேட்டுப்பெறும் வாய்ப்பு, வீடு வாங்குபவர்களுக்கு அதிகரிக்கிறது.

கடந்த 10 ஆண்டுகளில் இல்லாத அளவாக, மிகக்குறைவான வட்டியில் (8.35%) இப்போது வீட்டுக் கடன் கிடைப்பது நல்ல விஷயம்.  ஒவ்வொரு மாநிலமும் தனித் தனியே ரெரா விதிமுறைகளைத் தெரிவிக்க வேண்டும் என்றாலும் அனைத்து மாநிலங்களும் இன்னும் அதை மேற்கொள்ளவில்லை.

தமிழகத்தில் இதற்கான நடைமுறைகள் ஆரம்பிக்கப்பட்டிருப்பது நல்ல விஷயமாகும். மகாராஷ்ட்ரா, ரெரா அமலாக்கத்தில் முன்னணியில் திகழ்கிறது.

அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளில்  பயன்பாட்டிற்கு உட்பட்ட பகுதிக்கு, கார்பெட் ஏரியா அடிப்படையில் விலை நிர்ணயம் செய்யப்பட வேண்டும் என ரெரா கட்டாயமாக்கியுள்ளது.

இதனால், சூப்பர் பில்டப் பகுதி உருவாக்கப்படும்போது, அதன் விலையானது கார்பெட் பகுதியில் சேர்க்கப்படுவது, சொத்தை இன்னும் அதிக விலை கொண்டதாக மாற்றுகிறது. இது, சொத்தின் விலைகள் உயர்ந்துள்ளதுபோல தோற்றத்தை ஏற்படுத்துகிறது.

இந்தச் சட்டத்தின் வழியாக வீடு வாங்கும் அனுபவம் சுலபமாக்கப்படும் என்றாலும், வீடு வாங்குபவர்கள் சில விஷயங்கள் குறித்து எச்சரிக்கையாக இருக்கவேண்டியதும் அவசியமாகிறது.

முதலில் தாங்கள் வாங்க உள்ள வீடு ரெரா சட்டத்தில் பதிவு செய்யப்பட்டதா என்பதை  உறுதி செய்துகொள்ள வேண்டும். ரெரா சட்டத்தில் பதிவு செய்யப்படாத திட்டங்களில்  கடன் மூலம் வீடு வாங்க முடியாது என்பதை நினைவில் கொள்ளவேண்டும்.

இந்தச் சட்டம் முழுமையாக அமலான பின், ரெரா சட்டத்தின்கீழ் பதிவு செய்யப்பட்ட வீடுகள் மட்டுமே விற்பனை செய்யப்படும்.

 எனவே, வீடு வாங்குபவர்கள் வாங்கும் முன்பு, அந்த புராஜெக்ட்மீது கவனம் செலுத்த வேண்டியது மிகவும் முக்கியமாகும். வீட்டை வாங்கும்முன், அதன்மூலம் கிடைக்கும் வாடகை வருமானம், வாங்கும் கடனைச் சமாளிக்க உதவி செய்யுமா என்பதைக் கவனிப்பது அவசியம்.

ரெரா சட்டம் தவிர்த்து, புதிதாக அமல்படுத்தப் பட்டுள்ள சரக்கு மற்றும் சேவைகள் வரி (ஜி.எஸ்.டி) மற்றும் அதன் மறைமுக விலை தாக்கங்கள் குறித்தும் வீடு வாங்குபவர்கள் கவனத்தில் எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும்.

இதுகுறித்து இன்னும் முழுமையாகத் தெரிய வரவில்லை. ஸ்டீல், சிமென்ட் மற்றும் போக்குவரத்து போன்ற பல்வேறு உள்ளீடுகளின் மீது பலவகைப்பட்ட தாக்கங்கள் ஜி.எஸ்.டி காரணமாக உண்டாகும். பில்டர்கள் அதை இன்புட் டாக்ஸ் கிரெடிட்களில் (ITC) சேர்க்கலாம்.  இத்தகைய வெளிப்படையான தன்மை வாட் முறையில் கிடையாது.

எனவே, இத்தகைய வெளிப்படைத் தன்மை, அதிக லாபத்தைத் தடுப்பதால், ஜி.எஸ்.டி காரணமான விலைகளில் பெரிய அளவில் தாக்கம் ஏற்படாது. எனினும், இதன் தாக்கம் குறித்தும் இன்னும் முழுமையாக அறியப்படவில்லை என்பது
குறிப்பிடத்தக்கதாகும்.

தரமான ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களை மட்டுமே ரெரா சட்டம் வீடுகளை விற்க அனுமதிக்கிறது. மேலும், வர்த்தகம் மேற்கொள்ள கடுமையான கட்டுப்பாடுகளையும் விதிக்கிறது.

இதன் மூலமாக, ஒருங்கமைக்கப்படாத தொழில் துறை என்னும் நிலையிலிருந்து, ஒருங்கமைக்கப்பட்ட மற்றும் தொழில் நிபுணத்துவ ரீதியில் நிர்வகிக்கப்படும் தொழில்துறையாகக் குடியிருப்புகள் பிரிவை, இது மாற்றுகிறது. பொருளாதாரத்தின் மிக முக்கிய அம்சமாகத் திகழும் குடியிருப்புகள் துறையில், இதனால் இன்னும் பல்வேறு பலன்களும் கிடைக்க வாய்ப்புள்ளன.