தமிழகத்தில் எந்த நிலையில் இருக்கிறது ரெரா சட்டம்?

நன்றாக வளர்ந்துகொண்டிருந்த ரியல் எஸ்டேட் துறை, கடந்த சில ஆண்டு களாகத் தொய்வடைந்தது. கட்டுமானத் திட்டங்கள் தாமதமடைவது, கட்டுமானப் பொருள்களின் விலை உயர்வு போன்ற பிரச்னைகள் இந்தத் துறையில் இருந்தன.  

இந்த நிலையில், பா.ஜ.க அரசு ஆட்சிப் பொறுப்பேற்றபிறகு பல்வேறு சீர்திருத்த நடவடிக்கைகளைக் கொண்டு வந்தது. அதில் ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கான சீர்திருத்தச் சட்டமாக, ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் எனப்படும் ரெரா (RERA) சட்டத்தைக் கொண்டுவந்தது. இந்தச் சட்டம் 2017, மே 1-ம் தேதி முதல் அமல்படுத்தப்பட்டது.

ஏறக்குறைய ஐந்து மாதங்கள் கடந்துவிட்ட நிலையில், இந்தச் சட்டம் எந்த அளவுக்கு நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டிருக்கிறது, தமிழகத்தில் இந்தச் சட்டத்தின் தற்போதைய நிலை என்ன என்பதைப் பற்றி நவீன்ஸ் கட்டுமான நிறுவனத்தின் மேலாண்மை இயக்குநர் குமாரிடம்  பேசினோம். விரிவாக எடுத்துச் சொன்னார் அவர்.

“ரெரா சட்டத்தைச் செயல்படுத்த, ‘தமிழ்நாடு ரெரா’ என்று ஓர் அதிகார அமைப்பு அமைக்கப் பட்டுள்ளது. தமிழ்நாடு மற்றும் அந்தமான் நிகோபர் தீவுகளுக்கு இந்த அமைப்பு பொறுப்பெடுத்துக்கொண்டுள்ளது. இந்தச் சட்டத்தின் விதிமுறைகள் என்னென்ன, ஒப்பந்தம், பதிவு போன்றவற்றுக்கான மாதிரி வடிவம் (Format) என்ன, எப்படி விண்ணப்பிப்பது என்பன வற்றையெல்லாம் இந்த அமைப்பு உருவாக்கி யுள்ளது.

இந்தச் சட்டத்தைச் செயல்படுத்துவதற்காக tnrera.in என்ற இணையதளம் வடிவமைக்கப்பட்டு, ஆன்லைன் மூலம் நடவடிக்கைகள் எடுக்கப்பட்டு் வருகின்றன. இந்த இணையதளத்தில் விண்ணப் பிப்பதற்கான தளம், நுகர்வோர்களுக்கான குறைகளைப் பதிவு செய்யும் தளம் போன்றவையும் உள்ளன.

இந்த இணையதளத்தில் இதுவரை 150 புராஜெக்ட்டுகள் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. இதில் புராஜெக்ட்டுகளின் விவரங்கள், அப்ரூவல் விவரங்கள் இருக்கும். மக்கள் யார் வேண்டு மானாலும் இதனைப் பார்க்க முடியும். 130 ஏஜென்டுகள் ரெஜிஸ்டர் செய்துள்ளனர்.  

எனவே, தமிழகத்தைப் பொறுத்தவரை, ரியல் எஸ்டேட் துறைக்குப் பலனளிக்கக்கூடிய இந்தச் சட்டத்தைச் செயல்படுத்த ஆரம்பித்து விட்டார்கள். பில்டர்களும் வரவேற்று, அதன்படி செயல்படவும் தயாராகி விட்டார்கள். முழுமையாக இந்தச் சட்டம் செயல்பட கொஞ்ச காலம் ஆகலாம். ஆனால், இந்தச் சட்டத்தின் மூலம் ரியல் எஸ்டேட் துறை ஒழுங்கு படுத்தப்பட்டு, வளர்ச்சியை நோக்கிச் செல்வதற்கு அரசுத் தரப்பிலிருந்து ஒத்துழைப்புக் கட்டாயம் தேவை.

காரணம், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் கட்டுமானம் நிறைவு பெறாமல் போகக் காரணம், அரசுத் தரப்புதான். அப்ரூவல் தருவதில்  பெரும்பாலும் தாமதம் உண்டாகிறது. சில புராஜெக்டுகளில் வருடக் கணக்கில்கூட காத்திருக்க வேண்டியிருக்கிறது. 

அதேபோல், கட்டுமான நிறைவுச் சான்றிதழ் கொடுப்பதிலும் தாமதமாகிறது. மேலும், குடிநீர் இணைப்பு, மின் இணைப்பு மற்றும் கழிவு நீர் இணைப்பு போன்ற வற்றுக்கான அனுமதி வழங்குவதிலும் தாமதம். அரசிடமிருந்து இவற்றுக்கான அனுமதியைப் பெற்றுதான் பில்டர்கள் கட்டுமானத்தை நிறைவு செய்யமுடியும்.

ஆனால், அப்ரூவல் வழங்காததற்கு அதிகாரிகள் புதிது புதிதாகக் காரணங்களைக் கண்டுபிடிக் கிறார்கள். அரசுத் தரப்பில் நடக்கும் தாமதங்களுக்கு இந்தச் சட்டத்தில் எந்தத் தீர்வும் இல்லை. அப்ரூவல்களை வழங்கக் காலக்கெடு எதுவும் விதிக்காமல் பில்டர்களை மட்டுமே இந்தச் சட்டம் குறிவைக்கிறது.

மணல் விநியோகம் என்பது அரசின் கையில் இருக்கிறது. மணல் கிடைக்காமல் கட்டுமானம் தாமதமானாலும் பில்டர் தான் பலிக்கடா ஆவார். அதேபோல், கட்டுமானப் பொருள்களின் விலையைக் கட்டுப்படுத்தும் சட்டங்கள் எதுவும் இல்லை. சிமென்ட் விலையை நிறுவனங்கள் உயர்த்துவதையெல்லாம் இந்தச் சட்டம் தடுக்கவில்லை. பில்டர் ஐந்து வருடம் கேரன்டி கொடுக்க வேண்டும்.  ஆனால், லிஃப்ட் தயாரிப்பு நிறுவனமோ, குழாய் தயாரிப்போ நிறுவனமோ அதே ஐந்து வருட கேரன்டியைத் தருவதில்லை. எல்லாவற்றுக்கும்  பில்டர்தான் கேரன்டி தரவேண்டும் எனில், அது எப்படி சாத்தியம்?

நுகர்வோரிடமிருந்து பணத்தை வாங்கி பில்டிங் எழுப்பியபிறகு, அந்த நுகர்வோர் வீடு வாங்கும் திட்டத்தை வாபஸ் பெற்றுவிட்டால் உடனடியாகப் பணத்தைக் கொடுக்க வேண்டும் என்கிறது. பில்டர்கள் வீட்டை விற்றால்தானே பணம் கிடைக்கும். உடனடியாகப் பணம் தர  வேண்டுமென்றால் எப்படிக் கொடுக்க முடியும்? இப்படி இந்தச் சட்டத்தைப் பொறுத்தவரை, யார் தவறு செய்தாலும் தண்டனை பில்டருக்குத்தான் என்கிறது.

இது அருமையான சட்டம் என்பதில் எந்த மாற்றுக் கருத்தும் இல்லை. ஆனால், இந்தச் சட்டத்தின் பலனை, நோக்கத்தை நாம் அடைய வேண்டுமெனில் அதற்கேற்ப விதிமுறைகள் வகுக்கப்பட வேண்டும்.

பில்டர்கள் தரப்பு பிரச்னைகளுக்கும் இந்தச் சட்டத்தில் இடமளிக்க வேண்டும் என்பதுதான் எங்களின் நீண்டநாள் கோரிக்கையாகவே இருக்கிறது. இந்தச் சட்டத்தில் ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான எல்லா பிரச்னைகளுக்கும் தீர்வு காணும்படியான விதிமுறைகள் அவசியம்” என்று கூறி முடித்தார்.

இவர் கூறுவதுபோல், இந்தச் சட்டம் இப்போது தவழும் குழந்தை அளவில்தான் இருக்கிறது. எல்லாத் தரப்பினரையும் ஒழுங்குபடுத்தும் வகையில் இந்தச் சட்டம் செயல்பட்டால் விரைவில் ரியல் எஸ்டேட் துறை நல்ல வளர்ச்சி அடையும்.

-ஜெ.சரவணன்