ரியல் எஸ்டேட் Vs பங்குச் சந்தை எதில் அதிக லாபம்?

தங்கம், ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு அதிக லாபம் தருமா அல்லது  பங்குச் சந்தை முதலீடு அதிக லாபம் தருமா என்கிற கேள்விக்கு விளக்கமான பதில் கிடைத்தது இன்டகிரேட்டட் நிறுவனம் சென்னையில் நடத்திய ‘ஐ இன்வெஸ்ட்’ கண்காட்சி மற்றும் கருத்தரங்கத்தில்.   

இந்த இரண்டு நாள் நிகழ்ச்சிகளைத்  தொடங்கி வைத்தார் இன்டகிரேடட் நிறுவனத்தின் மென்டார் பி.வைத்தியநாதன். இன்டகிரேட்டட் நிறுவனத்தின்  முதன்மை செயல் அதிகாரி
வி. ஸ்ரீராம், தலைவர் வி.கிருஷ்ணன், சிட்டி யூனியன் பேங்க் மூத்த பொது மேலாளர் கே.பி.ஸ்ரீதரன், நாணயம் விகடன் இதழின் ஆசிரியர் மற்றும் பதிப்பாளர் தி.ஈ. மணவாளன் ஆகியோர் இந்தத் தொடக்க விழாவில் கலந்துகொண்டனர்.

தொடக்க விழாவில் பேசிய வி.ஸ்ரீராம், “எதில், ஏன், எப்படி முதலீடு செய்ய வேண்டும் என்கிற சந்தேகங்கள் முதலீட்டாளர்களின் மனதில் அதிகமாகவே இருக்கின்றன. இதற்குப் பதில் சொல்லும்விதமாகவே இந்த நிதி, முதலீட்டுக் கண்காட்சி மற்றும் கருத்தரங்கை நடத்துகிறோம்’ என்றார்.

இந்தக் கண்காட்சியில் ஆதித்யா பிர்லா சன்லைஃப் மியூச்சுவல் ஃபண்ட், ரிலையன்ஸ் மியூச்சுவல் ஃபண்ட் உள்பட பல்வேறு ஃபண்ட் நிறுவனங்கள் ஸ்டால் அமைத்திருந்தன.

இந்தக் கருத்தரங்கின் முதல் நிகழ்வாக, ‘ரியல் அஸெட்ஸ் Vs ஃபைனான்ஷியல் அஸெட்ஸ்’ என்கிற தலைப்பில் விவாதக் கூட்டம் ஒன்று நடந்தது. இந்தக் கூட்டத்தைப் பத்திரிகையாளர் மற்றும் நிதி நிபுணர் ஆர்த்தி கிருஷ்ணன் வழிநடத்தினார். பங்குச் சந்தை நிபுணர்கள்        வ.நாகப்பன், இ.எம்.சி பழனியப்பன், பொருளாதார நிபுணர் சோம வள்ளியப்பன், நிதி ஆலோசகர் சுரேஷ் பார்த்தசாரதி ஆகியோர் பங்கேற்றனர்.   

“கடந்த மூன்று ஆண்டுகளாக ஈக்விட்டி மியூச்சுவல் ஃபண்ட் முதலீடு ரூ.1 லட்சம் கோடிக்கு மேல் வந்திருக்கிறது. இதற்கு என்ன காரணம்?” என ஆர்த்தி கிருஷ்ணன் கேட்டார். “எஃப்.டி.க்கான வட்டி விகிதம் குறைந்ததுதான் முக்கியக் காரணம்.  நம்மவர்கள் ஈக்விட்டியின் தன்மையறிந்து இப்போது பங்குச் சந்தையில் முதலீடு செய்ய ஆரம்பித்திருக்கிறார்கள். இன்னும் முழுமையாக அவர் பங்குச் சந்தையில் முதலீடு செய்யத் தொடங்கவில்லை’’ என்றார் சுரேஷ் பார்த்தசாரதி.

“பெரும்பணக்காரர்கள் ஏற்கெனவே பங்குச் சந்தை, மியூச்சுவல் ஃபண்டில் அதிகம் முதலீடு செய்து வருகிறார்கள். இப்போது மற்றவர்களும்  மியூச்சுவல் ஃபண்டில் அதிகம் முதலீடு செய்ய ஆரம்பித்திருக்கிறார்கள். நன்கு விஷயம் தெரிந்து கொண்டுதான் முதலீடு செய்கிறார்களா என்றால் சந்தேகம்தான். தங்கம், ஃபிக்ஸட் டெபாசிட், ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு லாபம் இல்லாத தற்போதைய நிலையில், பங்குச் சந்தை, மியூச்சுவல் ஃபண்ட் பக்கம் வந்திருக்கிறார்கள். இது நீண்ட கால முதலீடாக இருப்பது நல்லது” என்றார் பங்குச் சந்தை நிபுணர் வ.நாகப்பன்.

இ.எம்.சி பழனியப்பன், “லாபம் என்ன இருக்கிறது என்று பார்த்துதான் முதலீட்டாளர்கள் வருகிறார்கள். தமிழ்நாட்டில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு எந்தப் பகுதியிலும் லாபம் இல்லை. பங்குச் சந்தை ஏற்றம் எது வரை எனத் தெரியவில்லை. தற்போதைய நிலையில், பங்குத் தேர்வு என்பது மிகவும் கவனமாக இருக்க வேண்டும்” என்றார்.  

சோம வள்ளியப்பன், “இதற்கு முன், ரியல் எஸ்டேட்டில்  கணக்கில் வராத பணம் புழங்கியது. அதனால், அதிக பரிவர்த்தனை நடந்தது. இப்போது பான், ஆதார் எண் இருந்தால்தான் சொத்து பதிவு செய்ய முடியும் என்பதால் குடியிருக்க மற்றும் வரிச் சலுகைக் காக மட்டுமே வீடு வாங்குவார்கள். எனவே, ரியல் எஸ்டேட் விலை முன்போல் அதிகரிக்க வாய்ப்பில்லை” என்றார்.

 “ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முன்பைவிட இப்போது  வெளிப்படைத்தன்மை அதிகரித்து உள்ளது. பினாமி சொத்து தடைச் சட்டம் வந்திருக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை சட்டம் (ரெரா) நடைமுறைக்கு வந்திருக்கிறது. என்றாலும், அதில் பல விஷயங்களைக் கவனிக்க வேண்டியிருக்கிறதே!’’ என்றார் ஆர்த்தி கிருஷ்ணன்,

இஎம்சி பழனியப்பன், ‘‘தமிழ்நாட்டில் அன்அப்ரூவ்ட் மனை பிரச்னை இருக்கிறது. அதற்கு இன்னும் முழுமையாகத் தீர்வு வரவில்லை. அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட்டில் ஏற்ற இறக்கம் என்பது சாதாரண விஷயம். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு என்பது குடியிருக்க மட்டும்தான். அதனை முதலீடாகப் பார்க்கக் கூடாது. நல்ல அடிப்படை வசதிகளைக் கொண்ட மனைகளில் முதலீடு செய்யலாம். பங்குகளை அலசி ஆராய்ந்து முதலீடு செய்வது போல், சொத்துகளையும் அலசி ஆராய்ந்து வாங்க வேண்டும்” என்றார்

“பணமதிப்பு நீக்கத்துக்குப் பிறகு வரிச் சலுகைக்காக ஃப்ளாட்கள் வாங்குவது குறைந்திருக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் ரியல் அஸெட்- ஆக இல்லை என்பதே உண்மை” என்றார் நாகப்பன்.

சுரேஷ் பார்த்தசாரதி, “ரியல் எஸ்டேட் விலை குறித்த புள்ளி விவரங்கள் தெளிவாக இல்லை. தேசிய வீட்டு வசதி வங்கியின் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு விலை நிலவரம்கூட தமிழ்நாட்டில் சென்னை, கோயம்புத்தூர் நகரங் களுக்குத்தான் உள்ளது. வாடகை வருமானம் என்பது சென்னையில் 4.5%, கோவையில்  2.57 சதவிகிதமாக உள்ளது. பணவீக்க விகிதம் 6.75 சதவிகிதமாக இருக்கும்போது ரியல் எஸ்டேட் மூலமான வாடகை வருமானம் மைனஸாக உள்ளது. அதேசமயம், ஒரு சில இடங்களில் நல்ல வருமானம் கிடைத்திருக்கிறது” என்றார்.
 
சோம வள்ளியப்பன், ‘‘எதிர்காலத்தில் குடியிருப்ப தற்கான நிலத்தைவிட  விவசாய நிலத்துக்குத்தான் அதிக தேவை இருக்கும்” என்றார்.

‘‘தங்கத்தில் நேரடியாக முதலீடு செய்வதற்குப் பதில் கோல்டு பாண்ட், கோல்டு இடிஎஃப்-ல் முதலீடு செய்வது லாபகரமாக இருக்கிறதே?” என்கிற கேள்வியை எழுப்பினார் ஆர்த்தி கிருஷ்ணன்.

சோம வள்ளியப்பன், “தங்கத்தைத் தேவைக்கு மட்டும் வாங்கிக்கொண்டால் போதும். முதலீட்டுக் கோணத்தில் பார்த்தால், பங்குச் சந்தையோடு ஒப்பிடும்போது தங்கம் அதிக வருமானம் தரவில்லை” என்றார்   

நாகப்பன், “கொஞ்சம் கடினமாகச் சொல்ல வேண்டும் என்றால், பணத்தை இழப்பதற்கான இடம் தங்கம் என்று சொல்லலாம். கடந்த ஐந்தாண்டில் தங்கம் தந்திருக்கும் வருமானம் மைனஸ் ஆக உள்ளது. தங்கத்தை முதலீடு என்று சொல்லி நம்மை நாமே ஏமாற்றிக் கொள்ளக்கூடாது. தங்கம் வாங்கினால் லாபமா, விற்றால் லாபமா என்பதை அதிகரித்துவரும் நகைக் கடை களின் எண்ணிக்கையை வைத்து முடிவு செய்யலாம். கோல்டு     இ.டி.எஃப்-ஐவிட கோல்டு பாண்ட் லாபகரமானது. கோல்டு பாண்டில் ஆண்டுக்கு 2.5% வட்டி தரப்படுகிறது” என்றார்

ஆர்த்தி கிருஷ்ணன், “நான் மியூச்சுவல் ஃபண்டில் பணம் போடவில்லை. எஸ்.ஐ.பி-யில் போடுகிறேன் என பலரும் சொல்வதைக் கேட்டிருக்கிறேன்.  புரிந்துகொள்ளாமல் ஈக்விட்டி மியூச்சுவல் ஃபண்டில் புதியவர்கள் முதலீடு செய்வது சரியா?” என்கிற கேள்வியை எழுப்பினார்.

சுரேஷ் பார்த்தசாரதி, “புதிய முதலீட்டாளர்களுக்கு மிட்கேப் ஃபண்டுகளை நிதி ஆலோசகர்கள் பரிந்துரை செய்வதில்லை. பேலன்ஸ்டு ஃபண்டுகளைப் பரிந்துரை செய்கிறோம்” என்றார்.

இ.எம்.சி பழனியப்பன், “அதிக வருமானம் தேவையென்றால் ரிஸ்க் எடுத்துத்தான் ஆகவேண்டும். பங்குச் சந்தை, ஈக்விட்டி மியூச்சுவல் ஃபண்டில் ஒவ்வொரு வருடமும் வருமானம் எதிர்பார்த்தால் கிடைக்காது. இவற்றில் நீண்ட காலத்தில் நல்ல வருமானம் கிடைக்கும்” என்றார்.

சோம வள்ளியப்பன், “மியூச்சுவல் ஃபண்ட் முதலீட்டினைப் புரிந்துகொண்டு செய்தால், அது பாதுகாப்பானது என்று புரியும். மியூச்சுவல் ஃபண்டில் முதலில் கடன் ஃபண்டுக்குப் பழக வேண்டும்’’ என்றார்.

நிபுணர்களின் உரையாடல் இப்படிச் செல்ல, கூட்டத்துக்கு வந்திருந்த ஒருவர், ‘‘தற்போதைய நிலையில் எப்படி முதலீடு செய்தால் லாபகரமாக இருக்கும்?” என்று கேட்டார். இதற்குப் பதில் அளித்த இ.எம்.சி பழனியப்பன், ‘‘பங்குச் சந்தை, பங்குச் சந்தை சார்ந்த திட்டங்களில் தொடர்ந்து எஸ்.ஐ.பி முறையில் நீண்ட காலத்துக்கு முதலீடு செய்யுங்கள். தங்கத்தில் சிறிதளவு முதலீடு செய்வதில் தவறில்லை” என்று தெளிவுபடுத்தினர்.

சுரேஷ் பார்த்தசாரதி, “அஸெட் அலோகேஷன் முறையில் ஈக்விட்டி / ஈக்விட்டி மியூச்சுவல் ஃபண்டில் 50%, கடன் சார்ந்த திட்டங்களில் 30%, தங்கம்/ எஃப்.டி-யில் 20% முதலீடு
செய்தால் எல்லாக் காலத்திலும் முதலீட்டில் லாபம் பார்க்கலாம்’’ என்றார். 

இந்தக் கண்காட்சிக்கு ஆயிரக்கானவர்கள் குடும்பத்துடன் வந்து முதலீட்டுச் சந்தேகங்களைத் தெளிவுப்படுத்திக் கொண்டனர்.

- சி.சரவணன்

படங்கள்: ஜெ.வேங்கடராஜ்