கடந்த சில  நாள்களாக, ஒரு ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்தில் இருந்து முன்னணி நாளிதழ்களில் மீண்டும் மீண்டும் ஒரு விளம்பரம் வருகிறது. அது, முதலீடு மீதான வருமானம் (Return of Investment - ROI) வீடுகள் பற்றியது. விளம்பரம் இதற்கு முன் எப்போதும் வழங்காத ஒரு சலுகையை அறிவித்துள்ளது. சென்னையில் ரூ.26.09 லட்சம் ஆரம்ப விலையுள்ள ஸ்டூடியோ அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் அடக்க விலையில் ரூபாய் ஆறு லட்சத்துக்கே  கிடைப்பதாகத் தெரிவிக்கிறது. 

ரூ.26.09 லட்சம் விலை கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை ரூ.6 லட்சம் மட்டும் எப்படி இருக்க முடியும்? விசாரித்ததில் ஆர்.ஓ.ஐ என்ற முதலீட்டை திரும்பப் பெறுவதைக் குறிக்கிறது. திட்டத்தின் செயல்பாடு பின்வருமாறு அமைக்கப்பட்டுள்ளது.

அப்பார்ட்மென்ட் முன்பதிவு செய்தவுடன், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனம் சில புகழ்பெற்ற வங்கிகளிடமிருந்து (அல்லது அதன் துணை நிறுவனங்களிலிருந்து) கடன் காலத்தின் முடிவில் ரூ.20 லட்சத்தைத் திரும்பப் பெறுவதற்கான உத்தரவாதத்தை ஏற்பாடு செய்யும். இங்கே கடன் காலம் என்பது 20 வருட காலம். இந்த ரூ.20  லட்சம் அப்பார்ட்மென்ட் வாங்குபவருக்கு கிடைக்க, ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனம் சில தொகையை இப்போது வங்கிக்கு செலுத்தும் என்று தெரிய வருகிறது. ஆனால், இதைப் பற்றிய தரவுகள் பொது வெளியில் பகிரப்படவில்லை. நாம் முறையை பகுப்பாய்வு செய்யும்போது, திட்டத்தின் பின்வரும் அம்சங்களை புரிந்துகொள்ள முடியும்.

முதலில் இன்றைய ரூ.20 லட்சத்தை, 20 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு ஒருவர் பெறப்போகும் ரூ.20 லட்சத்துடன் சமன் செய்வதும் ஒப்பிடுவதும் மிகவும் தவறானது. பணத்துக்கு நேர மதிப்பு உண்டு. நேற்றைய நூறு ரூபாயும் இன்றைய நூறு ரூபாயும் நாளைய நூறு ரூபாயும் ஒன்றல்ல. பணத்தின் நேர மதிப்பு என்பது, இடைக் காலத்தில் அதன் வருவாய் சாத்தியம் காரணமாக எதிர்காலத் தேதியில் இருக்கும் அதே தொகையைவிட இப்போது ஒரு தொகை அதிக மதிப்புடையது என்ற பொருள் உடையது.

இந்த ரூ.20 லட்சத்தை 20 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு எப்படிச் செலுத்த ஏற்பாடு செய்ய முடியும் என்பதை ஆராய்வோம்.

யாரேனும் ஒருவர் இப்போது ரூ.2,07,333-ஐ ஆண்டுக்கு 12 சதவிகித வட்டி விகிதத்தில் முதலீடு செய்தால் முதிர்வுத் தொகை 20 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு ரூ.20 லட்சமாக இருக்கும். 1979 முதல் பம்பாய் பங்குச் சந்தை சென்செக்ஸ் வருவாயை பகுப்பாய்வு செய்யும்போது, கூட்டு வருடாந்தர வளர்ச்சி வருவாய் விகிதம் (CAGR) தோராயமாக 16.39 சதவிகிதமாக உள்ளது. இன்று ஒருவர் ரூ.1 லட்சத்தை 20 ஆண்டுகளுக்கு 16.16%  CAGR-ல் முதலீடு செய்தால், முதிர்வுத் தொகை ரூ.20 லட்சமாக இருக்கும்.

எனவே ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனம் என்ன செய்ய வேண்டும் என்றால், சொத்தை வாங்குபவருக்கு சுமார் ரூ.20 லட்சத்தைத் திரும்பச் செலுத்துவதை உறுதி செய்வதற்காக, சொத்து மேலாண்மைத் திட்டத்தின் (Wealth Management Scheme)  கீழ் சில வங்கிகளில் வெறும் ரூ.1 லட்சத்தை மட்டும் முதலீடு செய்ய  வேண்டும். மேலும் திரும்ப பெறப்போகும் தொகை ஓர் உத்தேச தொகையாக மட்டுமே இருக்க வாய்ப்பு உண்டு. 

அப்பார்ட்மென்ட் விலை ரூ.26.09 லட்சமாக இருக்கும்போது, இந்த ரூ.1 லட்சம் முதலீடு சுமார் நான்கு சதவிகிதம் மட்டுமே... எனவே, ரியல் எஸ்டேட் வாங்குபவர் உண்மையில் பெறுவது நான்கு சதவிகித தள்ளுபடிதானே தவிர வேறு எதுவும் இல்லை. மற்றபடி ரூபாய் ஆறு லட்சம் முதலீட்டில் ரூபாய் இருபத்தி ஆறு லட்சம் மதிப்புள்ள வீடு கிடைக்கிறது என்பதெல்லாம் பரபரப்பான விளம்பர யுக்தியே.

ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் விளம்பரங்கள் தொடர்பாக ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016 (RERA) கீழ் சில வழிகாட்டுதல்கள் உள்ளன. இந்த வழிகாட்டுதல் களின்படி, அப்பார்ட்மென்ட் / பிளாட் விற்பதற்காக  வெளியிடப்படும் விளம்பரங்கள், உண்மையாக இருக்க வேண்டும் மற்றும் கண்டிப்பாக எந்த மிகைப்படுத்தல் அல்லது தவறான விளக்கமும் இல்லாமல் ஒரு பக்கச் சார்பான தோற்றத்தை உருவாக்குவதாக இருக்கக் கூடாது.

விளம்பரத் தரநிலைக் கவுன்சில் ஆஃப் இந்தியா (Advertising Standards Council of India) கூட விளம்பரத்தில் சுயக்கட்டுப்பாட்டு காரணத்துக்காக உறுதி பூண்டுள்ளது. ASCI நுகர்வோரின் நலன்களைப் பாதுகாப்பதை உறுதிசெய்கிறது மற்றும் விளம்பரங்கள் அதன் சுய-ஒழுங்குமுறைக்கு இணங்குவதை உறுதிசெய்ய முயல்கிறது. இதன்படி விளம்பரங்கள் சட்டபூர்வ, கண்ணியமான, நேர்மையான மற்றும் உண்மையுள்ளதாக இருக்க வேண்டும், அபாயகரமானதாகவோ, தீங்கு விளைவிப்பதாகவோ இருக்கக் கூடாது. வியாபார போட்டியிலும் நேர்மையைக் கடைப்பிடிக்க வேண்டும்.

நுகர்வோரின் நலன் கருதி இதுபோன்ற தவறான விளம்பரங்களைத் தவிர்க்க அதிகாரிகள் நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும். ஆனால் `வாங்குபவர்கள் ஜாக்கிரதை' என்ற கோட்ப்பாட்டுக்கு இணங்க நம்மை நாமே காப்பாற்றிக் கொள்வது நல்லது.

- எஸ் கல்யாணசுந்தரம், ஓய்வு பெற்ற வங்கியாளர்.