புது வீடு வாங்கப் போறீங்களா?

கவர் ஸ்டோரி

சென்னை, அயனாவரத்தில் மனை சதுர அடி விலை 10,000 ரூபாய்க்கு மேல், கோவை ராம் நகரில் சதுர அடி விலை 7,000 ரூபாய்க்கு மேல், திருச்சி மெயின்கார்டுகேட் பகுதியில் ஒரு சதுர அடி விலை 4,000 ரூபாய்க்கு மேல், மதுரை தவிட்டுச் சந்தையில் சதுர அடி விலை 10,000 ரூபாய்க்கு மேல்.

தமிழகம் முழுக்க நகர்ப்புறங்களில் ரியல் எஸ்டேட் விலை இப்படி விண்ணைத் தொட்டு நிற்க, சொந்த வீட்டுக் கனவுக்கு டாடா சொல்லும் எண்ணத்தில் இருக்கிறார்கள் நடுத்தர மக்கள். ஆனால், இனி இவர்களின் பெஸ்ட் சாய்ஸாக இருக்கப்போவது புறநகர்ப் பகுதிகள்தான். குறைந்த விலை, நிம்மதியான வாழ்க்கை என பல நல்ல விஷயங்கள் இருக்க, புறநகர்ப் பகுதிகளில் வளர்ச்சிக்கு நல்ல வாய்ப்புள்ள ஏரியாக்கள் எவையெவை என தமிழகம் முழுக்க கண்டறிய... இதோ புறப்பட்டுவிட்டோம்.

அதற்கு முன்பு புறநகர்களை ஏன் தேர்வு செய்ய வேண்டும்? அப்படி தேர்வு செய்யும்போது கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள் என்னென்ன? என்பது குறித்து இந்தியா ப்ராபர்ட்டி டாட் காம் நிறுவனத்தின் சி.இ.ஓ. கணேஷ் வாசுதேவனிடம் கேட்டோம்.  

''சென்னை நகருக்குள் இப்போதெல்லாம் நடுத்தர மக்கள் வாங்கும் விலையில் அடுக்குமாடி கட்டடங்கள்கூட கட்டப்படுவதில்லை. தி.நகர், மயிலாப்பூர் போன்ற ஏரியாக்களில் கட்டப்படும் பெரும்பாலான ஃப்ளாட்கள் சொகுசு ரகத்தைச் சேர்ந்தவை. இந்த ஏரியாக்களில் ஒரு கிரவுண்டு (2,400 சதுர அடி) மனை விலை 3 முதல் 4 கோடி ரூபாயாக இருக்கிறது. இந்நிலையில் இரண்டு படுக்கைஅறை கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை 75 லட்சம் ரூபாய் தொடங்கி 1.5 கோடி ரூபாய்க்குப் போய்விடுகிறது.

பழைய அப்பார்ட்மென்ட்களுக்கும் அதிக விலைதான். கட்டி 15 ஆண்டுகளான ஃப்ளாட்கள்கூட நகரத்துக்குள் 50 லட்சம் ரூபாய், 1 கோடி ரூபாய் என விலை போகிறது. ஆனால், அந்த ஃப்ளாட்களில் இப்போது மக்கள் எதிர்பார்க்கும் நீச்சல் குளம், நடைப்பயிற்சி பாதை போன்றவை இல்லை. இந்நிலையில் புறநகர்தான் ஒரே வாய்ப்பாக இருக்கிறது. இதை உணர்ந்து பலரும் சற்று தொலைவு என்றாலும் விலை மற்றும் வசதிகளை கருதி புறநகர்களை நாடத் தொடங்கி இருக்கிறார்கள்'' என்றவர், புறநகர்களில் வீடு, மனை வாங்கும்போது கவனிக்கவேண்டிய விஷயங்கள் குறித்து சொன்னார்.  

''புறநகர் என்கிறபோது ஃப்ளாட் (அடுக்குமாடி குடியிருப்பு) வாங்கலாமா, ப்ளாட் (மனை) வாங்கலாமா என்பதில் பலருக்குக் குழப்பம். உடனடி வருமானம் வேண்டும் என்பவர்கள் ஃப்ளாட்களை வாங்கலாம். மேலும், தமிழகத்தைப் பொறுத்தவரையில் சென்னை, கோவை, திருச்சி என அனைத்து பகுதிகளிலும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் மறுவிற்பனை (ரீசேல்) விலை நன்றாக இருக்கிறது. இதற்கு இரு முக்கிய காரணங்கள். ஒன்று மனை விலை ஜெட் வேகத்தில் உயர்ந்து நிற்பது; அடுத்து, கட்டுமானப் பொருட்களின் விலை தினமும் உயர்ந்துகொண்டே செல்வது. கடந்த 2000-ம் ஆண்டில் ஒரு சதுர அடி கட்டடம் கட்ட சுமார் 420-450 ரூபாய் செலவானது. இன்றைக்கு அது சுமார் 1,300-1,400 ரூபாயாக உயர்ந்து நிற்கிறது. அதேநேரத்தில், 2000-ல் கட்டப்பட்ட வீட்டின் ஒரு சதுர அடி கட்டட மதிப்பு, இன்றைக்கு 1,100-1,200 ரூபாய்வரை மதிப்பிடப்படுகிறது. இது கட்டடத்துக்கு மட்டும்தான். மனையின் விலை தனி...!'' என்றார்.

''கடன் வாங்கி வீடு வாங்கும்போது மாதத் தவணை 50,000 ரூபாய் என்கிறபோது அந்த வீட்டிலிருந்து உடனடியாக 10,000 முதல் 15,000 ரூபாய் வரைதான் வாடகை வருமானம் கிடைக்க வாய்ப்பு இருக்கிறது. பொதுவாக, வாடகை ஆண்டுக்கு சுமார் 5 சதவிகிதம் அதிகரித்து வருகிறது. இதனால், 5, 10 ஆண்டுகள் கடக்கும்போது வாடகை வருமானம் அதிகரித்திருக்கும். மேலும், உங்களின் சம்பளமும் அதிகரித்திருக்கும். அப்போது, மாதத் தவணை கட்டுவது சுலபமாக இருக்கும். அதுவரைக்கும் மாதத் தவணையை சமாளிக்கும் தகுதி இருக்கும்பட்சத்தில் மட்டுமே கடன் வாங்கவேண்டும். முதலீட்டு நோக்கில் மனை வாங்கும்போது, அந்தப் பணம் 10, 15 ஆண்டுகளுக்கு தேவையில்லை என்கிறபோது மட்டுமே வாங்கவேண்டும்.

வீடோ, மனையோ எதுவாக இருந்தாலும் முறையான அப்ரூவல் வாங்கப்பட்டிருப்பதாக இருப்பது அவசியம். அப்போதுதான் ஆத்திர அவசரத்துக்கு சொத்தை அடமானம் வைத்துக் கடன் வாங்க முடியும். மேலும், ஃப்ளாட் வாங்குவதாக இருந்தால் நல்ல பணவரத்து உள்ள, முன்பணம் போட்டு கட்டக்கூடிய பில்டராக பார்த்து தேர்ந்தெடுப்பது நல்லது. அப்போதுதான் சரியான நேரத்தில் வீடு கைக்குக் கிடைக்கும். அப்படி இல்லை என்றால், வீட்டுக் கடன் வாங்கியிருக்கும்பட்சத்தில் தேவையில்லாமல் கூடுதல் வட்டி கட்டிக்கொண்டிருக்க வேண்டிய நிலை உருவாகும். முக்கியமான விஷயம், வில்லங்கம் குறைந்தபட்சம் 60 முதல் 100 ஆண்டுகளுக்கு பார்ப்பது மிக நல்லது.  

உங்களிடம் விலை பேசுபவருக்குச் சொத்தை விற்பதற்கான முழு உரிமை இருக்கிறதா என்பதைக் கவனியுங்கள். பவர் என்றால் பதிவு செய்யப்பட்ட பவரா? அல்லது வெறும் பச்சைக் காகிதம் அல்லது 20 ரூபாய் முத்திரைத்தாளில் எழுதப்பட்ட பவரா என்பதைக் கவனியுங்கள். பதிவு செய்யப்பட்ட பவர் ஆஃப் அட்டர்னி ஆவணங்கள்தான் செல்லும் என தமிழக அரசு அண்மையில் அறிவித்துள்ளதைக் கவனத்தில் கொள்வது நல்லது.  

அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு, மனை அமைந்திருக்கும் சுற்றுச்சூழலை கவனியுங்கள். இரவில் வீட்டுக்குச் செல்வதில் பாதுகாப்பு பிரச்னை இருக்கிறதா?, பிரதான சாலையிலிருந்து உங்கள் இடம் எவ்வளவு தொலைவில் இருக்கிறது?, சாலை மற்றும் போக்குவரத்து வசதி எப்படி?, குடிநீர், சாக்கடை வசதி எப்படி என்பதையும் கவனியுங்கள்..!'' என்றார் கணேஷ் வாசுதேவன். 

இனிதான் நீங்கள் வீடு வாங்கப்போகிறீர்கள் எனில், உங்களுக்கு புறநகர்தான் பெஸ்ட் சாய்ஸாக இருக்கும் என்பதைத் தெரிந்துகொண்டோம். இனி தமிழகத்தின் ஒவ்வொரு புறநகர்ப் பகுதியிலும் எந்தெந்த ஏரியாக்கள் வளர்ச்சிக்கு உகந்தவை என்பதைப் பார்க்க ஆரம்பிப்போம்.

ஓ.எம்.ஆர்.!

முதலில், சென்னையைச் சுற்றியுள்ள புறநகர்களை பார்க்கத் தொடங்குவோம். சென்னைக்கு அடுத்துள்ள படப்பை, ஒரகடம், வண்டலூர், கூடுவாஞ்சேரி, மதுரவாயல், அம்பத்தூர், ஆவடி போன்றவை அதிவேக வளர்ச்சி கண்டுவரும் பகுதியில் முன்னணியில் இருக்கின்றன. இந்த ஏரியாக்களில் சுமார்

30 முதல் 35 லட்ச ரூபாயில் நடுத்தர மக்களுக்கு ஏற்ற ஃப்ளாட்கள் கிடைக்கின்றன. என்றாலும், இவற்றுக்கு சிகரம் வைத்தாற்போல ஓ.எம்.ஆரைச் சுற்றியுள்ள பகுதிகள் இன்று சுடச்சுட விற்பனையாகி வருகின்றன. எனவே, முதலில் அந்தப் பகுதியில் நாம் ஒரு ரவுண்டு அடித்தோம்..!

இ.சி.ஆர். (கிழக்கு கடற்கரைச் சாலை) பகுதி என்பது ஓய்வு எடுப்பதற்கான வில்லாக்கள் நிறைந்தப் பகுதியாகவும், ஓ.எம்.ஆர். (பழைய மகாபலிபுரம் சாலை, இப்போது ராஜீவ் காந்தி சாலை), ஐ.டி. நிறுவனங்களில் வேலை பார்ப்பவர்களின் விருப்பத் தேர்வாகவும் இருக்கிறது. அலுவலகத்தில் இருந்து பக்கம்; நகரத்தைவிட கூடுதல் வசதிகளுடன் வீடுகள் போன்றவை இதற்கு காரணங்கள். தவிர, நாவலூர், படூர், கேளம்பாக்கத்தில் மனை வாங்கி வீடு கட்டுவது இயலாதக் காரியம் என்பதாலும், விலை அதிகம் மற்றும் மனை தட்டுப்பாடு அதிகமாக இருக்கிறது. இந்தப் பகுதிகளில் 30 லட்சம் முதல் 40 லட்சம் ரூபாய்க்கு நடுத்தர மக்கள் ஃப்ளாட் வாங்க முடியும்.

ஆனால், சென்னையின் பிற பகுதிகளை போல, இந்தப் பகுதிகளில் மனைப் பிரித்து விற்கப்படுவதை எங்குமே பார்க்க முடியவில்லை. தேவையான இடத்தைப் பார்த்து, அங்கு விலை பேசுகிற வழக்கம்தான் இருக்கிறது. இதிலும் நாம் நேரடியாக ஈடுபட முடியாது. புரோக்கிங் நிறுவனங்கள், நில புரோக்கர்கள் ஆட்கள் மூலமே நிலம் வாங்க முடியும். ஓர் இடம் நான்கைந்து நபர்களைத் தாண்டிதான் வாங்குபவருக்கு வந்து அடைகிறதாம்!

கிட்டத்தட்ட சோழிங்கநல்லூர் வரை தனிநபர்கள் இடம் வாங்கி வீடு கட்டுவது என்பது தற்போது இயலாத நிலையாக உள்ளது. சோழிங்கநல்லூர் தாண்டி கேளம்பாக்கம் வரை தனி வீடுகள் வளர்ந்து வருகின்றன. பொதுவாக, பெரிய பெரிய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள், புரமோட்டர்கள் கையில் நிலங்கள் கைமாறிவிட்டதாகவும் சொல்கிறார்கள்.

கேளம்பாக்கம் தாண்டி திருப்போரூர் வரையிலும் தற்போது மிதமான வேகத்தில் ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சி உள்ளது. இன்னும் சில வருடங்களில் திருப்போரூர் வரை வளர்ச்சி எட்டிப் பிடித்துவிடும் என நம்பலாம்.

திருப்போரூர் தாண்டி பண்டிதமேடு வரை ஒரு சிலர் மட்டும்  நிலங்களை மொத்தமாக வாங்கிப்போட்டு வைத்துள்ளனர். இந்தப் பகுதிகளில் தண்டலம், வெங்கமேடு வரை ஒரு சில இடங்களில் மனை விற்பனை நடந்து வருகிறது.

பொதுவாக கிழக்கு கடற்கரை சாலை வழிதான் விலை அதிகம் என்கிற நிலைமாறி தற்போது ஓ.எம்.ஆர். விலை எகிறிக் குதிக்கிறது. சதுர அடி மற்றும் சென்ட் கணக்கில்தான் இடங்கள் கைமாறுகின்றன. காரப்பாக்கம், சோழிங்கநல்லூர், நாவலூர் பகுதிகள் சதுர அடி 5,000 ரூபாய் வரை விலை நிலவரம் உள்ளது. இதற்கேற்ப அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள், இரண்டு தளம் கொண்ட வீடுகள், தனி வீடுகள் போன்றவற்றின் விலைகளும் உள்ளன. துரைப்பாக்கம் பகுதிகளில் ஒரு சில இடங்களில் அடுக்குமாடி வீடுகள் சதுர அடி 5,500 வரை போகிறது. காலவாக்கம், தையூர், தண்டலம் போன்ற பகுதிகளில் மனை சதுர அடி 1,300 முதல் 2,000 வரையிலும் விலை உள்ளது.

பொதுவாக இந்தப் பகுதிகள் அனைத்துமே ஐ.டி நிறுவனங்களை நம்பியே இருக்கின்றன. வேகமாக வளர்ந்து வரும் குடியிருப்புகளும் ஐ.டி நிறுவன ஊழியர்களையே குறிவைக்கின்றன. துரைப்பாக்கம், சோழிங்கநல்லூர் பக்கம் இடம் வைத்திருந்தவர்கள்தான் இங்குள்ள இடத்தை விற்றுவிட்டு கேளம்பாக்கம் மற்றும் திருப்போரூர் பகுதிகளில் இடம் வாங்கி போட்டுள்ளனர் என்கிற பேச்சும் இருக்கிறது.

பொதுவாக பிற துறைகளைச் சேர்ந்தவர்கள் இந்தப் பகுதிகளில் பெரும்பாலும் வீடு வாங்க வில்லை. இளைய தலைமுறையினர் முதலீட்டு நோக்கமாகவும் வீடுகளை வாங்குகின்றனர். திருப்போரூர் பக்கம் கோயில் நிலங்கள், நத்தம் நிலங்கள் உள்ளதால் கவனம் அவசியம்.  

அடுத்து வரும் வாரங்களில் சென்னையின் இதர புறநகர்ப் பகுதிகள், அதன் தொடர்ச்சியாகத் தமிழகத்தின் முக்கிய நகரங்களின் ரியல் எஸ்டேட் நிலவரத்தைப் பார்ப்போம்...

 விதிமுறை மீறல் கட்டடங்களுக்கு அங்கீகாரம்..!

 நகர் மற்றும் ஊரமைப்புச் சட்டம் 1971-ல் 113சி என்ற புதிய பிரிவைப் புகுத்தி திருத்தம் செய்து தமிழக உத்தரவிட்டுள்ளது. இதன்படி 2007, ஜூலை 1-ம் தேதிக்கு முன்பு, விதிமுறைகளை பின்பற்றாமல் கட்டப்பட்ட கட்டடங்களை அபராதம் கட்டி அங்கீகாரம் பெற்றுக்கொள்ள முடியும்.

எது மாதிரியான கட்டடங்களுக்கு விதிவிலக்குப் பெற முடியும்?

* சாலை அல்லது தெரு விதிமுறை மீறல் 20 சதவிகிதத்திற்கும், முன்பக்க இடைவெளி, பின்பக்க இடைவெளி மற்றும் இருபக்கமும் உள்ள இடைவெளி விதிமீறல்கள் 50 சதவிகிதத்திற்கும் உட்பட்டு இருந்தால் அதனை முறைப்படுத்திக்கொள்ள முடியும்.

* தளபரப்பு குறியீடு (எஃப்.எஸ்.ஐ.) மீறல் 50 சதவிகிதத்துக்கும் உட்பட்டு இருந்தால் அங்கீகாரம் கிடைக்கும்.

* பார்க்கிங் விதிமுறைகளுக்கு உட்பட்டு இருக்க வேண்டும் அல்லது கார் நிறுத்துமிடம் 250 மீட்டர் தொலைவுக்கு உட்பட்டு ஒதுக்கீடு செய்யப்பட்டு இருக்கவேண்டும்.

சி.எம்.டி.ஏ. பகுதியில் அமைந்துள்ள பேரூராட்சிகள் மற்றும் ஊராட்சி ஒன்றியங்களில் இருந்து பெறப்படும் விண்ணப்பங்கள் மட்டுமே சென்னைப் பெருநகர வளர்ச்சிக் குழுமத்தால் ஆய்வு செய்யப்படும்.

நகராட்சி கமிஷனரிடம் அந்தந்தப் பகுதிகளைச் சேர்ந்தவர்கள் விண்ணப்பங்களைக் கொடுக்கலாம். சென்னை மாநகராட்சியைப் பொறுத்தவரை மாநகராட்சி கமிஷனரிடம் விண்ணப்பிக்கலாம்.

விண்ணப்பப் படிவத்துடன் கட்டட வரைபடம், நில உரிமை பத்திரம், ஏற்கெனவே ஒப்புதல் பெறப்பட்ட வரைபடம் (இருந்தால்), பட்டா மற்றும் சம்பந்தப்பட்ட உள்ளாட்சி அமைப்பிடம் இருந்து பெறப்பட்ட சொத்துவரி கணக்கீட்டுத்தாள் ஆகியவற்றை இணைக்கவேண்டும்.