மொத்தப் பணத்தையும் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதால் என்னென்ன ரிஸ்க்குகள்?

நிலம், அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு, வீடு என சிலர் அடுத்தடுத்து ரியல் எஸ்டேட்டில் மட்டுமே முதலீடு செய்து வருகின்றனர். இவர்களைப் பொறுத்தவரை, ரியல் எஸ்டேட் மிக நல்ல முதலீடு. ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதால், அதிக வருமானம் கிடைக்கும். சொத்தின் விலை உயர்வால் நிகர மதிப்பு அதிகரிக்கும் என்றும் நினைக்கிறார்கள்.

ஆனால், இந்த எண்ணம் உண்மையா என்று கேட்டால், ‘இல்லை’ என்பதே சரியான பதில். எந்தவொரு முதலீட் டிலும் அதிக தொகையை முதலீடு செய்வது நல்லதல்ல. பெரும்பாலான பணத்தை ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்பவர்கள், ஏன் இப்படி முதலீடு செய்யக் கூடாது என்பதற்கான காரணங் களைப் பார்ப்போம்.

பணமாக்கும் தன்மை..!

ரியல் எஸ்டேட் சொத்தில் செய்யும் முதலீட்டின் மதிப்பு நீண்ட காலத்தில் அதிகரிக்கும் என்பது உண்மைதான். பல நேரங்களில் முதலீட் டாளர்கள் தங்களின் ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் விலை உயர்ந்து நல்ல மதிப்புடன் இருப்பதாக நினைக்கிறார்கள். ஆனால், அதை விற்கும்போது தான் பல பிரச்னைகளைச் சந்திக்கிறார்கள். உண்மையில் அதன் மதிப்பு நினைப்பதை விட மிகக் குறைவாக இருப்பது தெரிய வரும்போது அதிர்ச்சியடைகிறார்கள். இதர முதலீடுகளான ஃபிக் ஸட் டெபாசிட், மியூச்சுவல் ஃபண்டுகள், நிறுவனப் பங்குகளுடன் ஒப்பிடும்போது ரியல் எஸ்டேட் சொத்தை விற்றுப் பணமாக்குவது கடினமான விஷயமாகும். மனையோ, அடுக்குமாடிக் குடியிருப்போ அவசரத்துக்கு நினைத்த நேரத்தில் விற்றுப் பணமாக்க முடியாது.

ஒரு முதலீட்டை விரைவில் பணமாக்க முடியும் என்கிற பட்சத்தில் மட்டுமே அந்தச் சொத்தால் ஓர் அவசர காலத் தில் உதவ முடியும். ஓர் அவசர மருத்துவச் செலவு, பிள்ளைகளின் கல்வி மற்றும் செலவுகள் ஆகியவற்றுக்கு உடனடியாகப் பணம் தேவைப்படும் பட்சத்தில் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகள் மூலம் விரைவாகப் பணம் பெறுவது கஷ்டமான காரிய மாகும்.

தற்போதைய நிலையில், ஒரு வீட்டை விற்றுப் பணமாக்க வேண்டுமெனில், ஆறு மாதம் முதல் ஓராண்டுக் காலமாவது ஆகும். எனவே, ஒருவர் தன்னிடம் உள்ள மொத்தப் பணத்தையும் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளில் முதலீடு செய்வது அதிக ரிஸ்க் ஆகும். அவசரத் தேவைக்கு உதவாத பெரும் சொத்தால் எந்தப் பலனும் இல்லை.

ரியல் எஸ்டேட்டில் விலை நிர்ணய சிக்கல்..!

ரியல் எஸ்டேட் சொத்தை வாங்கும்போதும், விற்கும்போதும் அதன் சரியான விலையை நிர்ணயம் செய்வது குதிரைக் கொம்பாகும். ஒரே இடத்தில் அருகருகே இருக்கும் இரு சொத்துகள் இடையே விலை வித்தியாசம் மிக அதிகமாக இருக்கிறது. அதிக விலை கொடுத்து சொத்தை வாங்கும்போது, அதன் நியாயமான சந்தை விலை வருவதற்கே பல ஆண்டுகள் ஆகும்.

சொத்தின் நியாயமான விலையைவிடக் குறைவாக சொல்லும்பட்சத்தில்தான் அது விரைவாக வாங்கப் படுகிறது அல்லது விற்கப்படுகிறது. அதிகமாக விலை குறைத்துச் சொல்லும்போது, சொத்தில் ஏதாவது வில்லங்கம் இருக்கலாம் என்கிற சந்தேகத்தின் பேரில் பலரும் அந்தச் சொத்தை வாங்கத் தயங்குகிறார்கள். இதனால் விற்பனை தள்ளிப்போகிறது அல்லது யாரும் வாங்காத நிலை காணப்படுகிறது.

கடனில் வாங்கும் சொத்திலுள்ள சிக்கல்...

பலரும் முதலீடு மற்றும் வருமான வரிச் சலுகை கிடைக்கிறது என நினைத்து வீட்டுக் கடன் மூலம் தொடர்ந்து வீடுகளாக வாங்குகிறார்கள். தற்போதைய நிலையில், வீட்டுக் கடன் மாதத் தவணைக்கும், அந்த வீட்டின் மூலம் கிடைக்கும் வாடகைக்குமான வித்தியாசம் மிக அதிகமாக இருக்கிறது. இதனால், வீட்டு வாடகை மூலம் கிடைக்கும் வருமானம் மிகக் குறைவாக இருக்கிறது.

உதாரணமாக, ஒருவர் ரூ.1 கோடிக்கு வாங்கிய வீட்டுக்கு மாதம் சுமார் 25,000 ரூபாய்தான் வாடகை வருமானம் கிடைக்கும் நிலை காணப்படுகிறது. இதுவே ரூ. 1 கோடி வீட்டுக் கடனுக்கு, ஆண்டு வட்டி 9%, 15 ஆண்டுகளில் கடனைத் திரும்பக் கட்ட வேண்டும் எனில், இ.எம்.ஐ-ஆக சுமார் ரூ.1 லட்சம் திரும்ப செலுத்த வேண்டும். இதுவே கடனை 20 ஆண்டுகளில் கட்டுவது எனில், இ.எம்.ஐ ரூ.90,000 வரும். சொத்தின் மதிப்பில் சுமார் 2.5% - 3% மட்டுமே வாடகை வருமானம் கிடைக்கும் நிலையே இருக்கிறது.வாடகைக்கும் மாதத் தவணைக்குமான வித்தியாசம் ரூ.65,000 - ரூ.75,000 என மிக அதிகமாக உள்ளது.

மேலும், வருமான வரிச் சலுகை, சொத்து மதிப்பு அதிகரிப்பு ஆகியவற்றைக் கணக்கில் எடுத்துக் கொண்டாலும் இழப்பாகதான் அமையும். மேலும், வீட்டுக் கடனில் இருக்கும் சொத்தைப் பணத் தேவை ஏற்பட்டால் அவ்வளவு சீக்கிரம் விற்க முடியாது.

சொத்தை வாங்க, விற்க ஆகும் செலவுகள்...

ஒரு ரியல் எஸ்டேட் சொத்தைத் தமிழ்நாட்டில் வாங்க வேண்டும் எனில், அதிகம் செலவிட வேண்டும். சொத்தைப் பதிவு செய்ய மட்டுமே சொத்தின் மதிப்பில் 11% தொகையை (முத்திரைத் தாள் கட்டணம் 7% மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் 1%) அரசுக்குச் செலுத்த வேண்டும். இது தவிர, ரியல் எஸ்டேட் தரகருக்கு கமிஷன் 2% மற்றும் இதர செலவுகள் இருக்கின்றன. இவற்றை எல்லாம் சேர்த்தால் சொத்தின் மதிப்பில் சுமார் 15% வரும். இந்த சதவிகிதத் தொகை சொத்தின் மதிப்பில் அதிகரித்தால் மட்டுமே சொத்தில் செய்யப்படும் முதலீடு லாபத்துக்கு வரும். இவை தவிர, வீடு என்கிறபோது சொத்து வரி, குடிநீர் இணைப்பு, பாதாளச் சாக்கடை, பராமரிப்புச் செலவுகள் அதிகம் இருக்கின்றன. மேலும், வீடு கட்டுமானத் துக்கு அரசு விதிமுறைகளைப் பின்பற்றுவது அவசியம். அப்ரூவல், குடிநீர் இணைப்பு, பாதாளச் சாக்கடை இணைப்பு போன்றவற்றுக்கே பெரும் தொகை செலவாகும்.

உணர்வுபூர்வமான முடிவு...

பலரும் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளுடன் உணர்வுபூர்வ மாக (Sentimentally) ஒன்றிவிடுகிறார்கள். இதனால் அவர்கள் குடும்பத்தின் நிதித் தேவைக்கு அவற்றை விற்க முன்வருவ தில்லை. அந்த வகையில், சொத்து கள் சும்மா கிடக்கும் நிலையில், தேவையில்லாமல் அதிக வட்டிக்கு தனிநபர் கடன்கள், கிரெடிட் கார்டு கடன்கள் போன்றவற்றை வாங்குகிறார்கள். இதனால், கடன்களில் சிக்கி நிம்மதியை இழக்கிறார்கள். எனவே, சொத்துகள் மீதான சென்டிமென்டை ஓரங்கட்டி விட்டு, நிதித் தேவைகளுக்கு ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளை விற்கப் பழகிக்கொள்வது அவசியம்.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு மூலம் லாபம் பார்க்க நினைத்தால் நவீன டிஜிட்டல் முதலீடான ரெய்ட் (REIT - Real Estate Investment Trust) திட்டத்தைப் பரிசீலிக்கலாம். பெரிய அளவிலான ஷாப்பிங் மால்கள், கட்டடங் களின் மூலம் கிடைக்கும் வாடகை வருமானம் இந்த முதலீட்டில் டிவிடெண்டாகத் தரப்படுகிறது. மேலும், இந்த முதலீட்டை விற்று எளிதில் பணமாக்க முடியும். அதாவது, ஓரிரு தினங்களில் வங்கிக் கணக்குக்கு பணம் வந்துவிடும்.

நிறைவாக, ஒருவர் குடியிருக்க மட்டும் ஒரு வீட்டை சொந்த மாகவோ, வீட்டுக் கடன் மூலமா கவோ வாங்கிக்கொள்ளலாம். மற்றபடி, ரியல் எஸ்டேட்டில் பெரும் தொகை அல்லது முதலீட் டுக்கு என வைத்திருக்கும் முழு பணத்தையும் முதலீடு செய்வது லாபகரமாக இருக்காது.