பொது ஒதுக்கீடு இடம்... தளர்த்தப்பட்ட விதிமுறைகள்... ரியல் எஸ்டேட் நிறுவன லாபி காரணமா?

விதிமுறைகளைத் தளர்த்தி, தமிழகத்தில் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்குச் சாதகமாக முடிவெடுக்கப்பட்டுள்ளதாக வீட்டு வசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சித்துறை மீது சர்ச்சை எழுந்திருக்கிறது.

தமிழகத்தில், சென்னையில் சென்னை பெருநகர வளர்ச்சிக் குழுமமும், மற்ற இடங்களில் நகர ஊரமைப்புத்துறையும் மனைப் பிரிவுகளுக்கு அனுமதி வழங்கிவருகின்றன. நகர ஊரமைப்புத் துறை விதிகளின்படி 2,500 சதுரமீட்டர் பரப்பளவுக்கு அதிகமான அனைத்துப் பகுதிகளிலும் 10 சதவிகிதத்தை பூங்கா, காற்றோட்ட வசதி உள்ளிட்ட பயன்பாடு களுக்கான பொது ஒதுக்கீடு இடமாக (ரிசர்வ் சைட்) ஒதுக்க வேண்டும்.

. இந்த நிலையில், ‘தமிழ்நாடு ஒருங்கிணைந்த வளர்ச்சி மற்றும் கட்டட விதிகள் 2019’ என்ற பெயரில் பொது ஒதுக்கீடு முறையில் மாற்றங்கள் கொண்டுவரப் பட்டுள்ளன. அதன்படி, இனி 3,000 சதுரமீட்டர் முதல் 10,000 சதுரமீட்டர் வரை பரப்பளவுள்ள பகுதிகளில் மட்டும் 10 சதவிகிதம் பொது ஒதுக்கீட்டுக்கு ஒதுக்கினால் போதும். ஆனால், அதுவும் கட்டாயமில்லை. அதற்கு மாற்றாக மேற்குறிப்பிட்ட சதுரமீட்டர் பரப்பளவில் 10 சதவிகிதம் பகுதிக்கான அரசு வழிகாட்டுதல் தொகையைச் செலுத்திவிட்டு, பொது ஒதுக்கீட்டிலிருந்து விலக்கு பெற்றுக்கொள்ளலாம். அதாவது, `கட்டணம் செலுத்திவிட்டு விதிமுறைகளை மீறலாம்’ என்கிறது அரசு. `பொது நன்மையைக் கருத்தில்கொள்ளாமல் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்காகக் கொண்டுவரப்பட்ட தளர்வு’ என்று கொதிக்கின்றனர் சமூக ஆர்வலர்கள்.

இது தொடர்பாகப் பேசிய சமூகச் செயற்பாட்டாளர் தியாகராஜன், ‘‘10 சதவிகித பொது ஒதுக்கீடு வழங்குவது தொடர்பாக தமிழகத்தில் அனைத்து மாநகராட்சிகளிலும் விதிமுறைகள், தீர்மானங்களாக நிறைவேற்றப் பட்டுள்ளன. ஏற்கெனவே ஒரு சட்டம் இருக்கும்போது, அதைத் தளர்வு செய்வதற்குச் சட்டமன்றத்தில்தான் தீர்மானம் நிறைவேற்ற வேண்டும். அதைவிடுத்து, வீட்டு வசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சித்துறை உயர்மட்டக்குழுவில் முடிவெடுத்து, தளர்வு விதிகளைக் கொண்டு வந்துள்ளனர்.

ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்தினர், மனைப்பிரிவு களைப் பிரிக்கும்போதே 10 சதவிகிதப் பொது ஒதுக்கீடு இடத்துக்கும் சேர்த்தே விலை நிர்ணயிக்கிறார்கள். தற்போதைய புதிய விதிகளின்பிடி, அவர்கள் 10 சதவிகித பொது ஒதுக்கீட்டுக்கான அரசு வழிகாட்டுதல் தொகையைச் செலுத்திக்கொள்ளலாம். ஆனால், மக்களுக்கு விற்கும்போது சந்தை விலைக்குத்தான் விற்பார்கள். அரசு வழிகாட்டுதல் மதிப்பைவிட, சந்தை மதிப்பு அதிகம்.

. `இதனால் அரசுக்குக் கூடுதல் வருவாய் வரும்’ என்கிறார்கள். ஆனால், ஏற்கெனவே கான்கிரீட் காடுகளாகிவரும் நம் பகுதிகளில், குழந்தைகள் விளையாடுவதற்கு இடம் வேண்டாமா, நல்ல காற்றோட்டமான சுற்றுச்சூழல் வேண்டாமா? அந்த நல்ல நோக்கத்துக்குத்தானே பொது ஒதுக்கீடு முறை கொண்டுவரப்பட்டது. குழந்தைகள் சாலைகளிலா விளையாடுவார்கள்? இந்த விதிமுறை தொடர்ந்தால், நம் ஊர் முழுவதும் கான்கிரீட் காடுகளாகி சுற்றுச்சூழலுக்கு பாதிப்பு ஏற்படும். எனவே, இது தொடர்பாக நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடரவிருக்கிறேன்’’ என்றார்.

. ‘‘தமிழகத்தில் பல இடங்களில் பொது ஒதுக்கீட்டுப் பகுதிகள் ஆக்கிரமிப்பிலோ, போதிய பராமரிப்பின்றியோதான் இருக்கின்றன. மக்கள் நலன்மீது அக்கறை கொண்டு அந்த நிலங்களை முறையாகப் பராமரிக்க வேண்டிய பொறுப்பு அரசாங்கத்துக்கு இருக்கிறது. ஆனால், அரசே அதிலிருந்து விலக்கு அளிக்க வழிகாட்டுவது வேதனையான விஷயம். வீட்டு வசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சித்துறை உயர்மட்டக்குழுவுக்கு இப்படியெல்லாம் விதிமுறைகளைத் தளர்த்த அதிகாரமே இல்லை. மேலும், உள்ளூர் திட்டக் குழுமம் உட்பட இது சம்பந்தப்பட்ட அரசுத்துறைகளுடன் கலந்து ஆலோசிக்கப்படவில்லை. இதற்காக ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் தரப்பிலிருந்து பெரும் தொகை கைமாறியுள்ளதாகச் சந்தேகப்படுகிறோம்.

ஏனெனில், 10 சதவிகித விலக்கு மட்டுமல்லாமல், மேலும் சில சலுகைகளும் அளிக்கப்பட்டுள்ளன. முந்தைய விதிகளின்படி பொது ஒதுக்கீடு இடத்தைத் தவிர்த்து வாகனங்கள் நிறுத்துமிடம், மழைநீர் வடிகால் தொட்டி, கழிவுநீர் சுத்திகரிப்பு நிலையம் இவை அனைத்துமே தனித்தனியாக அமையும் வகையில்தான் திட்டம் கொண்டுவர முடியும். தற்போதைய விதிகளின்படி `பார்க்கிங், மழைநீர் வடிகால் தொட்டி, கழிவுநீர் சுத்திகரிப்பு நிலையம் ஆகியவற்றையும் பொது ஒதுக்கீட்டில் அனுமதிக்கலாம்’ எனக் கூறப்பட்டுள்ளது. இது மக்கள்நலனுக்கு விரோதமானது’’ என்றார்.

. இது குறித்து வீட்டு வசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சித்துறை உயரதிகாரி ஒருவரிடம் பேசினோம். ‘‘பெயர் வெளியிட வேண்டாம்’’ என்று கேட்டுக்கொண்டு பேசினார். ‘‘இது ஏற்கெனவே இருந்த விதிமுறைதான். இதிலும் 10,000 சதுரமீட்டருக்கு மேல் சென்றால் பொது ஒதுக்கீடு கட்டாயம் என்றே சொல்லியிருக்கிறோம். பொது ஒதுக்கீட்டில் பார்க்கிங், மழைநீர் வடிகால் தொட்டி, கழிவுநீர் சுத்திகரிப்பு நிலையம் அமைப்பதற்கு அரசாங்கத்துக்கு மட்டுமே அனுமதி. தனியாருக்கு அதற்கு எந்த அனுமதியும் இல்லை’’ என்றவரிடம், ‘‘ஏற்கெனவே விதிமுறைகள் இருக்கின்றன என்றால், எதற்காக மீண்டும் அரசாணை வெளியிட வேண்டும்?’’ என்று கேட்டோம்.

. அதற்கு அவர், ‘‘பழைய விதிகளாக இருந்தாலும், ஒருங்கிணைந்த விதிகளை அமல்படுத்தும்போது அவற்றையும் சேர்த்தே குறிப்பிடுவது வழக்கம். தவிர, 2015-ம் ஆண்டு உயர்மட்டக்குழுக் கூட்டத்திலேயே, ‘பொது ஒதுக்கீடு நிலத்துக்கு பதிலாக அரசு வழிகாட்டுதல் தொகையை கட்டுவது தொடர்பாக நீங்களே முடிவெடுத்துக்கொள்ளுங்கள்’ என்று என நகர ஊரமைப்புத்துறைக்கு உத்தரவிட்டுள்ளோம். எனவே இது பழைய நடைமுறைதான்’’ என்றவர், அது தொடர்பான நகலையும் அனுப்பிவைத்தார்.

அந்த நகலைக் காட்டி சம்பந்தப்பட்ட துறை அதிகாரிகளிடம் விசாரித்தபோது, ‘‘சில விஷயங்களை எங்களால் வெளிப்படையாகப் பேச முடியாது. ‘நீங்கள் முடிவெடுத்துக் கொள்ளுங்கள்’ என்ற வாசகமே அட்ஜெஸ்ட்மென்ட்தான்’’ என்றார்கள். ஆக மொத்தம் அதிகாரிகள் தரப்பில் மழுப்புவது மட்டும் புரிந்தது.

`மொத்தத்தில் தவறு செய்பவன் பணத்தைக் கட்டி பாவ மன்னிப்பு பெற்றுக்கொள்ளலாம்’ என்பதைப்போல இருக்கின்றன இந்த விதிமுறைகள்!

. பொது ஒதுக்கீடு குறித்து மக்களிடம் போதிய விழிப்புணர்வு இல்லை. மனைப் பிரிவோ, வீட்டு மனைகளோ வாங்கும்போது அந்தப் பகுதியில் பொது ஒதுக்கீடு இருக்கிறதா என்று மக்கள் கேட்டுத் தெரிந்துகொள்ள வேண்டும். மக்கள் தாமாக முன்வந்து கேட்டு, தங்கள் உரிமையை நிலைநாட்டினால்தான் இது போன்ற பிரச்னைக்குத் தீர்வு கிடைக்கும்.

. இது குறித்து ரியல் எஸ்டேட் பில்டர்கள் சிலரிடம் பேசினோம். ‘‘கடந்த சில ஆண்டுகளாகவே ரியல் எஸ்டேட் தொழில் கடும் பின்னடைவில் இருக்கிறது. கொரோனா பாதிப்பால் நிலைமை இன்னும் மோசமாகும். எனவே, 10 சதவிகிதப் பொது ஒதுக்கீட்டிலிருந்து விலக்கு என்பது எங்களுக்கு ஆறுதல் அளிக்கக்கூடிய விஷயம். பின்னடைவிலிருக்கும் எங்கள் துறையிலுள்ள சவால்களைச் சமாளிக்க ஓரளவுக்கு இது உதவும்’’ என்றனர்.

. சில பில்டர்களோ, ‘‘என்னதான் விதிமுறைகளைத் தளர்த்தினாலும், பூங்கா உள்ளிட்ட வசதிகள் இருந்தால்தான் மக்களை ஈர்க்க முடியும். அந்தவகையில், பொது ஒதுக்கீடு இடத்தை நாங்கள் வேறு பயன்பாடுகளுக்குப் பயன்படுத்த முடியாது. அதேநேரத்தில் இடத்தின் சந்தை மதிப்பு அதிகமுள்ள கமர்ஷியல் பகுதிகளில் புராஜக்ட் செய்யும் பில்டர்களுக்கு இந்த விதிகள் வரப்பிரசாதம்’’ என்றார்கள். அவர்களிடமே, ‘‘பொது ஒதுக்கீட்டிலிருந்து விலக்கு கொடுப்பது உங்களுக்கு ஒரு விதத்தில் லாபம்தானே… அதனால், விற்பனை மதிப்பைக் குறைப்பீர்களா?’’ என்று கேட்டோம். ‘‘அந்த 10 சதவிகித இடத்துக்கும் நாங்கள் குறிப்பிட்ட தொகையைக் கட்ட வேண்டும். தற்போது விற்பனையே எங்களுக்கு சவாலாக இருக்கிறது. எனவே, எந்த பில்டருமே கூடுதல் விலைக்கு விற்பதைப் பற்றித்தான் யோசிப்பார்கள். அதனால் விலையைக் குறைப்பதைப் பற்றி யோசித்துக்கூடப் பார்க்க முடியாது’’ என்றனர்.

பொது ஒதுக்கீடு இடம்... தளர்த்தப்பட்ட விதிமுறைகள்... ரியல் எஸ்டேட் நிறுவன லாபி காரணமா?

குருபிரசாத்

தி.விஜய்Follow